Законно ли снимать квартиру без договора

Год жила в квартире без оплаты, а теперь с меня требуют деньги. Надо ли платить?

Я рассталась с молодым человеком, но он разрешил мне на время остаться в его квартире, пока я не куплю свое жилье. Сам переехал в другую квартиру. Я предложила назначить цену и оформить договор аренды, но молодой человек отказался.

Я прожила в квартире год, оплачивала коммунальные услуги и мелкий ремонт. Так как со своим жильем вопрос затянулся, снова предложила договор аренды, но получила очередной отказ. Через год я съехала, оставив оплаченные счета и ключи.

Прошел еще год, и я получила сообщение, в котором бывший молодой человек попросил компенсировать мое проживание в квартире за вычетом платы за коммунальные услуги. Законно ли это требование, если не было договора аренды и других юридических документов, а была только устная договоренность о безвозмездном проживании?

Вы можете добровольно отдать бывшему молодому человеку деньги, ведь вы жили в его квартире и были готовы платить. Сумма — на ваше усмотрение. Но если вы действительно не договаривались, что проживание будет платным, и не согласовывали стоимость, то можете ничего и не давать.

Если ваш бывший молодой человек считает, что вы неправы, он может пойти в суд и попытаться доказать свою точку зрения. Но, скорее всего, получить с вас деньги ему не удастся. Вот почему.

Можно ли устно договориться о плате за квартиру

По закону договор между гражданами на сумму свыше 10 000 Р должен быть письменным. А договор найма жилья, который в народе также называется договором аренды, должен быть письменным независимо от размера платы за наем.

Устно можно совершать сделки, если письменная форма для них необязательна, если договор исполняется незамедлительно и если это дополнение к письменному договору.

Получается, суд защищает права только тех наймодателей, у которых с нанимателями есть письменный договор. Устная договоренность не поможет.

Как победить выгорание

Переписка может считаться письменным договором

Письменным договором также признаются электронные сообщения, если можно достоверно определить отправителей. Например, если бы вы с молодым человеком переписывались в «Вотсапе» и он предложил вам жить в его квартире за конкретную сумму, а вы согласились, то вашу переписку можно было признать договором.

Такой договор действовал бы с даты переписки до даты возвращения ключей. Было бы неважно, что бумажных документов нет, — достаточно сообщений в мессенджерах, соцсетях или по электронной почте.

В переписке стороны могут договориться о плате за проживание — размере и сроках, когда нужно вносить деньги за квартиру. При этом собственник может взыскать с нанимателя долг, основываясь на такой переписке.

Правда, некоторые мессенджеры позволяют удалять переписку не только у себя, но и у собеседника. Поэтому если собственник захочет использовать электронные сообщения в суде, ему нужно заранее сохранить переписку или распечатать и удостоверить ее у нотариуса.

Что считают суды

Приведем несколько примеров судебных решений в похожих ситуациях.

Устный договор не имеет значения. Александр из Пермского края потребовал у Тамары заплатить за год проживания в его квартире. Он обосновал свои требования устной договоренностью о плате 4000 Р в месяц. Сослался на то, что Тамара несколько лет исправно оплачивала жилье, а потом перестала и даже дала объяснения в полиции, что живет в чужой квартире и не платит за нее.

Суд отказался взыскать деньги в пользу Александра: у него не было с Тамарой ни договора, ни других письменных соглашений. А договор найма жилья обязательно должен быть письменным.

Суды взыскивают сумму, о которой стороны не спорят. Михаил из Карелии просил взыскать с Людмилы 6000 Р платы за проживание за полгода и еще 150 000 Р долга за коммунальные услуги. Михаил утверждал: они устно договорились, что Людмила полностью погасит большой долг за электроэнергию, поэтому плату за наем установили в размере 1000 Р ежемесячно. Людмила же говорила, что по их соглашению за коммунальные услуги должен платить Михаил.

Суд отметил, что установить содержание существенного условия договора найма о размере платы невозможно. Кроме того, собственник не доказал, что квартиросъемщица обязана была оплачивать коммунальные услуги. Поэтому суд взыскал только 6000 Р : эту сумму Людмила не оспаривала.

Если наниматель признает долг, то суды это тоже учитывают. Например, Павел из Пермского края сдал свою квартиру по устному соглашению. Квартиросъемщик перестал платить, но позже написал расписку, где признал долг перед Павлом. Потом он признал долг и в суде — на этом основании судья удовлетворила исковые требования.

Плату можно посчитать по средним ценам, если человек живет в квартире без согласия собственника. Сабит из Сарапула продавал квартиру. Риелтор передал ему часть стоимости и забрал ключи, чтобы показывать квартиру покупателям. Окончательно с Сабитом рассчитались через восемь месяцев — оказалось, что покупатели все это время жили в квартире без его согласия.

Читайте также:  Договор пожизненного содержания с иждивением гражданское право

В ходе судебного разбирательства провели экспертизу, согласно которой средняя рыночная стоимость найма таких же квартир в спорный период была 9000 Р в месяц. Суд взыскал в пользу бывшего собственника плату за проживание как неосновательное обогащение. Апелляционный и кассационный суды с решением согласились.

Все это означает вот что. Если вы в переписке с бывшим молодым человеком не договорились о платном проживании, обязанности платить ему у вас нет. Заставить вас это сделать он не может.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Источник

Аренда квартиры: права нанимателя

Цены на жилье в нашей стране таковы, что аренда квартиры для многих становится единственным выходом. К сожалению, права арендаторов зачастую нарушаются: собственники «закручивают гайки», понимая, что жильцы зависят от них. Как не пасть жертвой более подкованного в законодательстве владельца квартиры? И на что в принципе имеет право арендатор?

Определимся с терминами

Традиционно сложилось, что в этой сфере используются слова «арендатор» и «арендодатель», а речь в этом случае, соответственно, идет об «аренде квартиры». Однако в Гражданском кодексе (ГК) нашей страны в разделе «Аренда» есть отдельная глава, посвященная жилым помещениям, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более корректно говорить о «найме квартиры», и в дальнейшем в этой статье мы будем придерживаться более корректного варианта.

Для справки:

Наниматель — тот, кто снимает жилье.

Наймодатель — владелец квартиры, тот, кто ее сдает

Договор найма — документ, подтверждающий найм квартиры, в нем прописываются все условия и договоренности, к которым пришли наниматель и наймодатель

Важно! Правильнее всего заключать договор найма.

Однако, если вы заключили договор аренды, то все равно сможете защитить свои права в суде, поскольку договор составлен в письменном виде и в нем прописаны все условия найма.

Можно ссылаться на то, что неточность термина — ошибка, или даже умысел одной из сторон.

Договор — первым делом

Закон обязывает нанимателя и владельца жилья обязательно заключать письменный договор найма жилого помещения (ст. 674 ГК). Кроме того, мы рекомендуем все существенные договоренности с наймодателем (сроки оплаты, порядок возврата задатка, количество визитов с проверками в месяц) фиксировать в письменном виде. Это убережет от неприятных прецедентов, потому что все спорные вопросы будут прописаны и заверены. Такая практика в конечном итоге выгода обеим сторонам, потому что договор служит доказательством в случае нарушения чьих-либо прав.

Договор — это ваша гарантия соблюдения оговоренных условий. В нем прописывается срок, на который он заключается. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (и может быть расторгнут за три месяца по инициативе одной из сторон).

Для справки:

Иногда проживание в чужое квартире осуществляется без оплаты (например, если вы пользуетесь жильем друзей, пока те находятся в отъезде). В этом случае может потребоваться документ, подтверждающий право находиться на чужой жилплощади — например, если нужно вызвать слесаря или сантехника. В этом случае заключается безвозмездный договор.

Важно! Рекомендуем при заключении договора сделать опись имущества в квартире с пометками о его состоянии (работоспособности) и подписать этот документ с владельцем. Это даст возможность в дальнейшем избегать несправедливых обвинений в порче имущества.

При расторжении договора также желательно составить опись имущества и анализ состояния квартиры — чтобы у наймодателя не было повода через какое-то время подать в суд из-за якобы сломанных техники или мебели.

Заключив договор, вы можете проживать в квартире в течение всего срока его действия, а также пользоваться имуществом, находящимся в ней.

  • Если состояние передаваемого с квартирой имущества существенно препятствует использованию его по назначению, вы вправе требовать устранения недостатков, компенсации затраченных вами средств (если ремонтируете сами) или расторжения договора (ГК, ст. 612, п. 1). Поэтому перед тем, как отдавать деньги, проверьте технику, мебель в доме, посмотрите на состояние квартиры в целом — если требуется ремонт, лучше заявить об этом сразу.
  • Владелец квартиры обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества (ГК, ст. 676, п. 1)
  • Если в указанный в договоре срок (или разумный срок, если в договоре это не прописано) наймодатель не предоставит имущество, вы имеете право истребовать это имущество (ГК, ст. 398), а также возмещения убытков или расторжения договора.
  • Постоянно проживающие с вами родственники могут вселиться в квартиру по предварительной договоренности с собственником жилья. Но на несовершеннолетних детей это условие не распространяется — они могут жить с родителем без дополнительных соглашений и договоренностей (ГК, ст. 679)
  • Вы можете подселить к себе временных жильцов — на срок до шести месяцев, с согласия наймодателя. Отказать он может в том случае, если в случае вселения не будет выполняться требование нормы общей площади жилого помещения на одного человека (ГК, ст. 680).

Платеж вы можете вносить по заранее оговоренному графику. Повышать оплату слишком часто владелец не имеет права.

  • В договоре должны быть прописаны размер оплаты, периодичность и сроки ее передачи владельцу квартиры (ГК, ст. 614, п. 1, ст. 682, п. 1, 3). Прямо или косвенно нарушать этот график наймодатель не может (то есть, не имеет права требовать плату до установленного дня — если не было просрочки по предыдущим месяцам), также он не вправе приезжать «с проверкой» без предварительного предупреждения.
  • Если договор не предполагает иного, повышение платы возможно, но не чаще одного раза в год (ГК, ст. 614, п. 3). При этом, в одностороннем порядке повысить плату нельзя (ГК, ст. 682, п. 2)
  • Понижение платы по вашему требованию тоже возможно — если ухудшились условия жизни или по каким-либо причинам, не зависящим от нанимателя, ухудшилось качество имущества (ГК, ст. 614, п. 4).
Читайте также:  Договор социального найма регистрация росреестр

Капитальный ремонт имущества осуществляет владелец квартиры. Вы можете производить косметический ремонт по договоренности с владельцем.

  • Капитальный ремонт производится по договоренности или в разумный срок после возникновения срочной необходимости такого ремонта (ГК, ст. 681, п. 2).
  • Наниматель имеет право (а по закону и обязан) по договоренности с владельцем жилья делать косметический ремонт квартиры или ремонт имущества (ГК, ст. 681, п. 1). На практике зачастую такие расходы вычитаются из очередной суммы оплаты за наем квартиры.

Важно! Условия, на которых осуществляется ремонт, желательно также прописать в договоре, или письменно получить согласия на четко описанные изменения в облике квартиры.

Наймодатель не имеет права расторгнуть договор без предупреждения. Также у вас есть преимущество при продлении договора.

  • Наймодатель не имеет права разорвать договор в одностороннем порядке. Он может обратиться в суд, если наниматель ухудшает качество имущества или не платит в течение шести (в случае краткосрочного найма — два) и более месяцев. Причем, предварительно он обязан отправить письменное уведомление (ГК, ст. 687, п. 2)
  • Наниматель имеет право разорвать договор досрочно, но нужно за три месяца уведомить наймодателя (ГК, ст. 687).
  • Наниматель может разорвать договор, если наймодатель препятствует использованию имущества, не совершает капитальный ремонт или имущество оказывается в состоянии, не пригодном для использования, по причинам, не зависящим от нанимателя.
  • По соглашению сторон договор можно разорвать без предварительных предупреждений, буквально за один день.
  • Что касается продления договора, наниматель имеет преимущество перед другими. Если наниматель не нарушал договор, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан предложить ему заключить новый договор на тех же или иных условиях.

Важно! Отказаться от продления договора со своей стороны наймодатель может только в том случае, если решает не сдавать квартиру внаем в течение года. Если вы подозреваете, что хозяин квартиры хочет вас обмануть, это повод обратиться в суд.

А если предложения продлить или расторгнуть договор не поступило, договор считается продленным на имеющихся условиях на тот же срок (ГК, ст. 684)

Иногда камнем преткновения становится вопрос, кто платит за коммунальные услуги, включаются ли они в сумму оплаты.

По закону все счета выставляются на имя владельца квартиры, и от его имени вносятся все платежи. Однако на практике стороны договариваются, кто вносит плату и каким образом предоставляет информацию о совершенной оплате.

Важно! Договорившись о порядке оплаты коммунальных услуги, внесите соответствующий пункт в договор найма — чтобы в будущем не возникло недоразумений и конфликтов.

И напоследок хотим вас предупредить: риелторы, обещающие посреднические услуги в подобного рода сделках, на практике зачастую ни за что не отвечают. Поэтому рекомендуем брать дело в свои руки, самим проверять документы владельцев, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторимся еще раз: зафиксированная в договоре информация — ваша гарантия соблюдения ваших прав.

Источник

Какие штрафы грозят вам за неуплату налогов со сдачи квартиры?

Сейчас, после вступления в силу закона о самозанятых, оплата налогов со сдачи квартиры в аренду стала максимально необременительным процессом. Онлайн-оформление, налоговая ставка в пределах 4–6%, отсутствие необходимости подавать декларацию и даже налоговый вычет в размере 10 000 рублей – это действительно удобно!

И тем не менее, далеко не всегда собственники правильно оформляют свои доходы, а иногда и вовсе стараются избежать оплаты, в надежде, что никто не узнает. Разбираемся, чем это грозит и в какую сумму штрафа может вылиться.

Как всё должно быть устроено?

Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Традиционно подписывается 2 экземпляра — один для арендатора, другой для съёмщика. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, потому что тогда государ­ственная регистрация в Росреестре не требуется, а договор при этом не теряет юридической силы. Чтобы не заниматься бумагами через год снова, можно оформить договор на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.

Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально

Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.

Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.

Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.

Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.

Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.

Какая ответственность грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов?

Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов.

Для начала инспекция вызовет собственника для дачи пояснений. ИФНС достаточно установить факт получения арендной платы и узнать её размер – из этих двух сумм рассчитываются налог, пени и штраф.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по обучению на курсах повышения квалификации

Конечно, можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но как правило, установить факты передачи денег бывает несложно, независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.

Сколько придётся заплатить?

Если хозяин квартиры признал вину либо факт незаконной сдачи жилья доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причём эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придётся уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%.

Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.

  1. Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
  2. Штраф за неуплату налога — 20% или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя.
  3. Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога. Расчёт делается за период не более трёх лет.

Однако важно понимать, что не исключены и более серьёзные последствия. В ряде случаев за неофициальную сдачу жилого помещения вообще предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 Уголовного кодекса РФ). Если уклоняться от налогов на протяжении трёх лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц составляет не менее 75 тысяч рублей, то данная статья может быть применена. Срок неоплаты может быть и более коротким, если размер сокрытого налога превысит семьдесят пять тысяч рублей в месяц.

Если мы говорим об уголовной ответственности, нарушителю грозит одно из следующих наказаний: лишение свободы сроком до одного года, арест на полгода, штраф от 100 до 300 тысяч рублей или принудительные работы. Если владелец имущества не является ИП, могут привлечь по статье 171 УК (за незаконное предпринимательство) и по статье 116 НК (за нарушения правила постановки на учёт).

Три случая из реальной судебной практики

Пример 1:

Районная администрация узнала, что собственник квартиры сдаёт её неофициально. На вызов ФНС арендодатель не откликнулся. Тогда к мировому судье поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, и для начала суд наложил на хозяина квартиры штраф за прогул — 600 рублей.

Дальше в игру вступил съёмщик жилья. Он подтвердил, что почти два года живёт в квартире этого собственника за 15 тысяч рублей в месяц. ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога.

Пример 2:

Хозяин квартиры сам случайно сдал информацию в налоговую.

В суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.

А всё потому, что в этом же суде рассматривалось дело об убытках по договору найма. Съёмщик некоторое время не платил за аренду жилья и частично испортил имущество. Из-за этого хозяин квартиры обратился в суд и предоставил документы, исходя из которых ФНС выяснила, что арендодателем налог на аренду жилья не был уплачен.

Суд взыскал с собственника недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей.

Пример 3:

Соседи пожаловались, что в квартире проживают два человека. Формально на лицевом счёте квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счётчиков в квартире не было.

Составили акт о проживании в квартире нелегальных жильцов, который уже способен послужить основанием для взыскания недоимки по налогу.

В итоге УК попросила собственника выплатить 116 тысяч рублей.

Стоит отметить, что съёмщик за незаконную сдачу жилья никакой ответственности не несёт. Отчитываться перед ФНС будет владелец.

Минстрой обещает до конца 2021 года подготовить законопроект, который создаст условия для формирования рынка частного наёмного жилья. Будет запущена цифровая система учёта договоров о найме жилья, которую позже свяжут с системами ФНС.

Однако представители юридических компаний считают, что взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, так быстро не получится.

Усугубляет проблему и высокий уровень безработицы: по некоторым данным, она сейчас держится на уровне 10–12%. Соответственно, для некоторых арендодателей доход от сдачи жилья – это всё, что осталось после потери официальной работы. Что тоже не добавляет энтузиазма и уверенности в оплате НДФЛ.

При этом в прошлом году доля российских граждан, которые купили квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6 до 18%. 40% планировали сдавать купленное жильё в аренду и зарабатывать на ренте.

Пандемия и общее состояние экономики в мире ударили и по рынку недвижимости. Но постепенно всё встаёт на свои места, люди возвращаются в крупные города, выходят из полного локдауна, количество арендуемого жилья снова растёт. Тем не менее на сегодняшний день 80–90% рынка съёмного жилья остаётся в тени.

Сдавая квартиру с помощью сервиса Яндекс.Аренда, вы освобождаете своё время на то, чтобы заняться легальным оформлением своих отношений с жильцами. А менеджеры сервиса помогут советами, как сделать это быстрее и наиболее выгодно.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста