Закончился договор с управляющей компанией кто будет управлять



Закончился договор с управляющей компанией кто будет управлять

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 26.07.2019 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Читайте также:  Как расследовать несчастный случай с работником по гражданско правовому договору

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Читайте также:  Законодательство договор управления многоквартирным домом

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД «новую» УК сразу после того, как истек договор управления с прежней

jamesteohart / Depositphotos.com

УК, желающая «избавиться» от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего «бывшего» дома.

Отметим, что отношения между собственниками и УК давно были напряженными, — еще в 2016 году УК в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников данные действия были признаны незаконными, а на УК возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Помимо этого, жители часто судились со своей УК и по другим вопросам — дому требовались разнообразные ремонтные работы, которые УК проводить не хотела.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:

  • обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;
  • в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа этим домом не было реализовано, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
  • из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность органа МСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома;
  • помимо этого, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
  • при этом указанные правила, с учетом решения ВС РФ от 10 августа 2009 г. № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УК в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
  • в силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УК, и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган МСУ может провести конкурс по отбору УК;
  • в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в далеком 2014 году избрали способ управления домом управляющей компанией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и управляющей организации;
  • более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УК-заявителем;
  • в частности, к моменту подачи заявления в суд УК, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
  • уведомление о прекращении обслуживания дома в связи с истечением срока действия договора направлено жильцам МКД только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
  • спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода — заседания несколько раз откладывались);
  • следовательно, у суда отсутствуют основания считать непроведение муниципалитетом конкурса по отбору УК незаконным бездействием.
Читайте также:  Договор на оказание услуг по комплексным обедам

Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста