Возврат процентов по договору рефинансирования

При рефинансировании ипотеки можно потерять право на вычет

На днях появились новости по поводу вычета при рефинансировании ипотеки через АИЖК — сейчас это «Дом-рф». СМИ со ссылкой на письмо Минфина рассказали, что те ипотечники, которые рефинансировали кредиты через эту организацию, не смогут получить вычет по уплаченным процентам и вернуть 13% от этих сумм. То есть проценты они платить будут как раньше, но вычет не получат.

Если не вникать в нюансы, может показаться, что при оформлении кредита или господдержки через «Дом-рф» вообще нельзя получить вычет. В этом есть доля истины, но нужно разобраться в деталях: запрет касается не всех вычетов при покупке квартиры и не при любом рефинансировании.

А можно как-то чтобы все вот так р-р-р-р-раз — и тремя абзацами, чтобы все стало понятно и ясно как день?

Если вы рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», то у вас пропадает право вычета на сумму процентов. Дело в том, что вычет на сумму процентов при рефинансировании можно получить, только если ипотеку рефинансировал банк. «Дом-рф» — не банк, хотя это и государственная контора.

Чтобы вычет не пропал, надо рефинансироваться именно через банк — например, принадлежащий «Дом-рф» «Российский капитал».

Это касается только вычета на сумму процентов и только при рефинансировании. Проценты по первоначальному кредиту и стоимость квартиры по-прежнему можно предъявлять к вычету.

О каких вычетах речь?

Есть два вида имущественных вычетов при покупке квартиры:

1. На саму квартиру. Это деньги, которые вы платите продавцу. Или кто-то платит за вас по кредитному договору.
2. На проценты по кредиту. Это отдельный вычет со своим лимитом и своими условиями.

С этих сумм можно вернуть 13% НДФЛ . Например, если купить квартиру за два миллиона рублей и заплатить еще один миллион рублей процентов по ипотеке, то из бюджета вернут 390 тысяч (при условии, что совпадают другие условия вычетов и на них есть право).

Что с рефинансированием ипотеки?

Вообще при рефинансировании ипотеки право на вычет по процентам сохраняется. Можно сколько угодно раз снижать ставку, брать кредит в другом банке и все равно возвращать 13% от уплаченных по новому кредиту процентов из бюджета. Ну или не платить их туда, если взять уведомление о праве на вычет и отнести его на работу.

То есть если пять лет назад вы оформили ипотеку в каком-то банке под 11%, а сейчас рефинансировали ее под 9%, то вычет в сумме уплаченных процентов все равно дадут.

Но есть условия:

1. В новом договоре должна быть ссылка на первый договор ипотеки.
2. Кредит должен рефинансировать банк, а не кто угодно.

Что за внезапные изменения с вычетом по процентам?

Никаких внезапных изменений нет. В налоговом кодексе нет поправок по поводу имущественных вычетов при покупке квартиры. Все как было раньше, даже год назад и больше. Просто Минфин выпустил очередное письмо насчет вычета по уплаченным процентам.

Он напомнил, что вернуть 13% от суммы процентов при рефинансировании кредита на жилье можно, только если этот кредит выдал банк. То есть у организации, с которой заключен договор рефинансирования, должна быть лицензия на банковскую деятельность.

Важно! По первоначальному кредиту проценты можно платить не только банку, но и, например, работодателю — то есть тому, кто дал заем. А вот при рефинансировании необходим договор именно с банком. Это сложно понять из огромного пункта статьи 220 НК о вычетах по процентам, но работает это именно так.

При чем здесь «Дом-рф» и господдержка?

У «Дом-рф» нет банковской лицензии (ба-дум-тс-с-с!). То есть «Дом-рф» — это не банк. И хотя у этой организации учредитель правительство — то есть она фактически контролируется государством, выдает господдержку и реализует разные льготные госпрограммы для покупки жилья, — это не банк.

Минфин напоминал об этом уже несколько раз. И мы тоже просили обращать внимание при рефинансировании кредитов и объясняли, что так можно потерять право на вычет. Это было полгода назад, а напоминаниям Минфина и того больше.

Если рефинансировать кредит в «Дом-рф» (или когда эта структура называлась АИЖК ) — а там много разных программ для ипотечников, — то вычет по процентам, уплаченным именно этой организации, получить нельзя. Фактически семья, которая брала ипотеку на новостройку и получала вычет по процентам, а потом взяла господдержку и рефинансировала кредит в АИЖК , потеряла право возвращать 13% от процентов по ипотеке каждый год.

Такое условие было всегда, и оно работает не только для «Дом-рф». Вообще любое рефинансирование не в банке лишает ипотечников права на вычет по процентам. Просто с АИЖК это было не так очевидно. Многие заемщики даже не подозревали, что у организации, которая выдает ипотеку с господдержкой наравне с банками, может не быть лицензии и есть риск лишиться вычета.

Что с вычетом по расходам на квартиру? Его тоже не будет?

С основным вычетом в сумме расходов на квартиру проблем нет. В налоговом кодексе нет требований по поводу банковской лицензии для первичных займов и кредитов на покупку жилья. Можно взять кредит где угодно и все равно получить вычет.

Например, если заем на квартиру дал работодатель, вычет положен, хотя банковской лицензии у работодателя нет. Если кредит рефинансировали в «Дом-рф», проблем с вычетом именно со стоимости квартиры тоже не будет.

У этого вычета отдельный лимит: 2 млн рублей на человека. Рефинансирование не помешает забрать из бюджета до 260 тысяч рублей.

Значит, в «Дом-рф» лучше вообще не обращаться?

Не совсем так. В начале этого года у АИЖК появился свой банк — «Российский капитал». АО «Дом-рф» ( АИЖК — это то же самое) принадлежит 100% этого банка. И это именно банк, а не просто организация без лицензии, которая выдает ипотеку.

«Российский капитал» тоже рефинансирует кредиты, и через него можно оформить господдержку — например, по программе семейной ипотеки. Большинство кредитов «Дом-рф» сейчас выдает именно через этот банк.

Еще в «Дом-рф» можно без проблем брать новые кредиты. То есть не рефинансировать старые, а просто оформить там ипотеку — напрямую или через партнера. Условие о наличии лицензии действует только для рефинансирования ипотеки, а при оформлении первичной такого требования нет.

Если взять в «Дом-рф» ипотеку по какой-то льготной программе без рефинансирования — пожалуйста, забирайте свои 13% от всей суммы уплаченных процентов, Минфин не будет против.

Еще раз: когда теряется право на вычет

НДФЛ с суммы процентов не вернут, только если совпадут такие условия:

1. Вы взяли ипотеку и платите проценты. С этих процентов можно возвращать НДФЛ .
2. Потом вы ее рефинансировали не в банке, а где-то еще, и у нового кредитора нет банковской лицензии. АИЖК («Дом-рф») — это не банк. «Российский капитал», который принадлежит этой организации, — это банк с лицензией.

Право на вычет теряется только по той сумме процентов, которую вы платите АИЖК . Со всей суммы процентов, уплаченных до рефинансирования, можно вернуть налог.

Что делать, если уже рефинансировали ипотеку через «Дом-рф»?

Ничего. Когда все уже оформили, изменить это не получится. Если это именно рефинансирование и в договоре указана эта организация, право на вычет вы потеряли. Тогда остается только возвращать НДФЛ с процентов, которые вы платили по первому договору. А проценты, уплаченные АИЖК или «Дом-рф», не учитывать.

Если вы пока оформляете документы, проследите, кто рефинансирует ваш кредит. Еще не поздно что-то изменить. И посчитайте, что выгоднее, отказаться от рефинансирования или потерять право на вычет.

Например, если при по ипотеке на 3 млн рублей снизить ставку с 12 до 9%, то экономия на процентах в первый год составит примерно 80 тысяч рублей. Если не рефинансировать кредит и сохранить право на вычет, то за год получится вернуть только 40 тысяч рублей НДФЛ . В такой ситуации рефинансировать выгоднее, чем получать вычет. А некоторые программы для рефинансирования доступны только в «Дом-рф». Надо считать и сравнивать варианты в своей ситуации.

Но «Дом-рф» официально объявил, что в Минфин отправлено обращение по поводу поправок в налоговый кодекс. Вполне возможно, их примут, и даже задним числом. Тогда право на вычет вернут, но пока это только планы. Если такие изменения появятся и заработают, мы расскажем.

Источник

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: возврат процентов после перекредитования

Если Вы взяли кредит для рефинансирования ипотеки, можно ли вернуть налог по выплачиваемым процентам? В статье расскажем о налоговом вычете при рефинансировании ипотеки: какие условия предоставления вычета, сколько можно вернуть и какие документы понадобятся для возврата процентов при перекредитовании.

Рефинансируемый кредит предоставляется для замещения ранее полученного кредита на приобретение объекта недвижимости (Письмо ФНС РФ от 07.02.2013 N ЕД-3-3/403@). К рефинансированию прибегают для получения кредита на более выгодных условиях или, например, в случае банкротства банка, выдавшего ипотечный кредит.

Можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки?

Кроме вычета по расходам на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат, приобретение земельных участков налогоплательщик в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ имеет возможность получить вычет по расходам:

• на погашение процентов по ипотечным кредитам (займам),
• на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) указанных кредитов.

Поэтому при рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется. И если Вы оформили кредит в другом банке для погашения ипотеки (или перекредитовались в своем банке), Вы сможете вернуть НДФЛ по выплаченным процентам (Письмо Минфина от 27 апреля 2018 г. N 03-04-05/29011) . Однако для этого необходимо выполнение определенных условий.

Возврат процентов при рефинансировании ипотеки: условия

Для того чтобы получить налоговый вычет по процентам при рефинансировании ипотеки, необходимо выполнение следующих условий:

• Из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования первоначального ипотечного кредита, должно следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным ипотечным кредитом на приобретение жилья. При этом имущественный вычет не предоставляется по расходам на погашение процентов в части суммы кредита, полученного от банка в целях рефинансирования, не относящейся к сумме первоначального ипотечного кредита (Письмо Минфина от 24 января 2018 г. N 03-04-05/3538, Письмо Минфина от 24 мая 2019 года N 03-04-05/37842).
• У организации, которая выдала кредит в целях рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита, должна быть лицензия Банка России на осуществление банковских операций. Дело в том, что в пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ оговорено, что вычет положен только по процентам по кредитам, полученным в целях рефинансирования ипотеки от банка. А под банком понимаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации (Письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41643, Письмо Минфина РФ от 1 июня 2017 г. N 03-04-05/34121). После вступления в силу изменений в статье 220 НК РФ (согласно Федеральному закону от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ) вычет можно получить и по расходам на погашение процентов по займам, полученным от организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации).

Можно ли получить налоговый вычет по кредиту, который ранее был получен в целях рефинансирования ипотечного кредита?

Ответ на данный вопрос будет зависеть от содержания кредитного договора:

• Если из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования кредита, выданного на рефинансирование первоначального ипотечного кредита, будет следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным целевым итопечным кредитом на приобретение жилья (имеются ссылки на первоначальный ипотечный кредит и на кредит, предоставленный в целях его рефинансирования), то, в связи с отсутствием в Кодексе ограничения по количеству кредитов, получаемых в целях перекредитования ипотечного кредита на приобретение жилья, налогоплательщик будет иметь право на имущественный налоговой вычет по процентам в сумме фактически расходов на погашение процентов по кредиту, полученному от банка в целях рефинансирования кредита, выданного для рефинансирование первоначального ипотечного кредита.
• Если получение кредита, который планируется направить на перекредитование кредита, полученного для рефинансирования первоначального ипотечного кредита, связано с исполнением обязательств заемщика по погашению кредита, полученного в целях рефинансирования ипотечного кредита, а не связано непосредственно с погашением ипотечного кредита, оснований для предоставления имущественного налогового вычета по уплате процентов по такому кредиту не имеется. (Письмо ФНС России от 6 июня 2017 г. N БС-4-11/10679@ (вместе с Письмом Минфина от 25 мая 2017 г. N 03-04-07/32360), Письмо Минфина России от 22 февраля 2018 г. N 03-04-05/11543).

Таким образом, если Вам пришлось перекредитовываться несколько раз, то при соблюдении необходимых условий Вы осуществите возврат налога при рефинансировании ипотеки, так как законом не ограничивается количество кредитов на рефинансирование ипотеки и количество банков, в которых Вы можете перекредитоваться. После рефинансирования ипотеки Вы можете получить налоговый вычет по процентам

Как получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки

Возврат процентов при рефинансировании ипотеки может осуществляться двумя способами:

• по окончании налогового периода (года) – через налоговую инспекцию. Подробнее о том, когда можно подавать документы для возврата налога при рефинансирование ипотеки, узнайте из этой статьи (Вы имеете возможность подать документы по процентам ипотеки при перекредитовании сразу за несколько лет). После предоставления документов начнется камеральная проверка, через некоторое время деньги будут перечислены на Ваш расчетный счет.
• до окончания налогового периода (года) – через работодателя.

Если за год получить вычет по процентам ипотеки после рефинансирования в полном объеме не удастся, его остаток переносится на следующие налоговые периоды. А пенсионеры имеют возможность перенести вычет на предыдущие годы.

Сумма налогового вычета при перекредитовании ипотеки

Имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита можно получить по одному объекту недвижимости. На размер налогового вычета на проценты (сколько денег можно получить) влияет дата получения кредита. Так, с 2014 года вычет по процентам ограничен 3.000.000 рублей на каждого налогоплательщика (подробнее о сумме вычета, можно прочитать здесь).

Отметим, что на возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки могут претендовать оба супруга, которые приобрели квартиру во время брака, в том числе по доле ребенка в квартире (без учета суммы маткапитала).

Документы для налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Для того чтобы получить налоговый вычет по процентам по ипотеке при рефинансировании кроме прочих документов необходимо предоставить:

• договор рефинансирования ипотечного кредита (в нем должны быть ссылки на первоначальный ипотечный кредит),
• договор первоначального ипотечного кредита,
• документы, подтверждающие уплату процентов по договору рефинансирования ипотечного кредита (например, справка из банка),
• документы, подтверждающие уплату основного долга и процентов по первоначальному ипотечному кредиту (например, справка из банка)

Можно ли получить вычет при рефинансировании ипотеки до 2010 года?

Так как фактически срока давности получения налогового вычета по процентам ипотеки (в том числе при перекредитовании) не существует, Вы можете обратиться за возвратом 13% и при рефинансирования ипотеки и 5 и 10 лет назад. Однако норма, касающаяся распространения имущественного налогового вычета на суммы расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов, вступила в силу с 1 января 2010 года.

По мнению ФНС, налогоплательщик вправе претендовать на предоставление имущественного налогового вычета в части сумм, направленных на погашение процентов за пользование рефинансируемым кредитом, полученным до 2010 г. (Письмо ФНС РФ от 07.02.2013 N ЕД-3-3/403@)

Согласно Письму Минфина РФ от 19 сентября 2014 г. N 03-04-05/47119 «налогоплательщик в составе имущественного налогового вычета вправе учесть понесенные им начиная с 2010 года расходы по уплате процентов по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) кредита, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры вне зависимости от налогового периода, в котором был получен кредит на рефинансирование (перекредитование) первоначального кредита».

Если Вы получили ипотечный кредит, но впоследствии перекредитовались в этом же или в другом банке, то Вы не теряете право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Однако без выполнения необходимых условий Вы не сможете рассчитывать на возврат процентов при рефинансировании ипотеки.

Источник