Виды договоров с имуществом жильем

Содержание
  1. Договоры недвижимости.Виды договоров
  2. Реклама для Вашей квартиры посуточно, гостиницы, хостела >>>
  3. Возмездный и безвозмездный договор
  4. Вступление договора в силу
  5. Что такое предварительный договор?
  6. С нотариусом или без него?
  7. Это «существенно»!
  8. Подводные камни сделок с недвижимостью
  9. Виды сделок с недвижимостью
  10. Обязательные условия купли-продажи недвижимости
  11. Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости
  12. Восемь преимуществ эксклюзивного договора. Какие есть договора в недвижимости
  13. Виды договоров в недвижимости
  14. Виды сделок с недвижимостью: имущественные, действительные, односторонние
  15. Понятие действительных сделок в гражданском праве
  16. Действительные сделки
  17. Основные виды сделок с недвижимостью
  18. Договоры и односторонние сделки
  19. Возмездные и безвозмездные
  20. Консенсуальные и реальные
  21. Каузальные и абстрактные
  22. Обычные и условные
  23. Срочные и бессрочные
  24. Виды договоров при покупке квартиры и их особенности
  25. Составление договоров на недвижимость в Москве и МО
  26. Основные виды договоров
  27. При составлении договора очень важным является обращение внимания на следующие аспекты:
  28. Стоимость составления договоров
  29. Почему мы?
  30. Виды сделок с недвижимостью : RUcountry
  31. Аренда недвижимости
  32. Процедура дарения или наследования
  33. Что же такое наследование имущества?
  34. Что такое дарение имущества на самом деле?
  35. Процедура купли-продажи недвижимости
  36. Оформление ипотеки
  37. Процедура (деприватизация) приватизации
  38. Восемь преимуществ эксклюзивного договора
  39. 1. Безопасность при продаже квартиры
  40. 2. Экономическое и правовое обеспечение сделки
  41. 3. Профессиональная оценка квартиры
  42. 4. Экономия времени для продавца
  43. 5. Эффективная реклама вашей квартиры
  44. 6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки
  45. 7. Профессиональная продажа
  46. 8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры
  47. Виды договоров на рынке недвижимости

Договоры недвижимости.Виды договоров

Реклама для Вашей квартиры посуточно, гостиницы, хостела >>>

Все мы знаем, что такое договор – кто-то на профессиональном уровне, кто-то на обывательском. Кому-то доводилось их подписывать, а кто-то только собирается сделать это. В любом случае полезно хоть немного знать об этих бумагах.

Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор – это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки – договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание.

Возмездный и безвозмездный договор

Из самого названия договоров видно, что берется за основу при их различии.

Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора – договор дарения.

Вступление договора в силу

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

  • договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);
  • договор мены помещений жилого назначения;
  • договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
  • договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
  • договор аренды на срок не менее 1 года;
  • договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток. Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру. Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным. Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Что такое предварительный договор?

Говоря обычным языком, предварительный договор – это репетиция основного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Допустим, продавец квартиры нашел покупателя. Если по тем или иным причинам они сразу не заключают договор купли-продажи жилого помещения, то они вправе заключить предварительный договор, где предусматривают, какое конкретно жилое помещение продается, за какую цену, и когда заключается основной договор. Но что будет, если срок заключения основного договора подошел, а продавец или покупатель не желают заключать основной договор?

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С нотариусом или без него?

Некоторые договоры подлежат обязательной государственной регистрации. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

  • договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:
  • некоторые виды доверенностей.

За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Подведем итог: если законом не предусмотрено обязательное удостоверение договора, то нет повода обращаться к нотариусу. Вам не откажут из-за этого в регистрации договора или регистрации права собственности. Не стоит выкидывать свои «кровные» деньги. Зачастую люди обращаются к нотариусу за удостоверением договора в силу устоявшихся в обществе привычек, ошибочно полагая, что удостоверенный нотариусом договор защитит их от мошенничества в сфере сделок с недвижимостью. Хотя если рассматривать последний вариант, то определенная доля истины в нем есть. Нотариус, конечно, поможет вам составить правильный договор, но ручаться за сторону в сделке он не может.

Это «существенно»!

Очень часто в законе можно применяется такое понятие, как «существенные условия договора», что понимается под этим?

Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.

Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной. Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если Вы сочли данную информацию полезной для Вас, внесите небольшую сумму для развития сайта

Источник

Подводные камни сделок с недвижимостью

Высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к ним мошенников всех мастей. Какими бывают сделки с недвижимостью? Какие возникают риски при оформлении договоров купли-продажи недвижимости?

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

  • условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
  • условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
  • условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
  • условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

  • государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
  • продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
  • при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Читайте также:  Договор найма квартиры простая форма на одном листе

Источник

Восемь преимуществ эксклюзивного договора. Какие есть договора в недвижимости

Виды договоров в недвижимости

Здравствуйте, уважаемые читатели. В этой статье хочу начать тему о том, какие бывают виды договоров в недвижимости.

Если вы продавец недвижимости, то у вас на руках должны быть соответствующие документы, подтверждающие, что собственник данной недвижимости вы и имеете право ей распоряжаться.

А риэлтор, принимающий объект недвижимости на продажу, должен в этом убедиться. Поэтому даже агент-новичок должен знать, какие виды договоров на недвижимость существуют в природе, что в них должно быть отражено и чего там быть не должно.

Начнем с того, что правовые документы на недвижимость делятся на правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Правоустанавливающие документы это различные виды договоров, как-то:

  • Договор купли – продажи недвижимости.
  • Договор мены
  • Договор дарения
  • Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).
  • Договор на передачу в собственность (приватизация).
  • Договор долевого участия в строительстве.
  • Договор ренты.
  • Решение суда.

Это основные виды договоров в недвижимости. Все они подлежат регистрации права.

До января 2000 года регистрацией права на недвижимость занималось БТИ – бюро технической инвентаризации. Договор сдавался на регистрацию и новые владельцы квартиры получали его с отметкой БТИ на обратной стороне. Таким образом, при встрече с продавцами, берем договор, смотрим на дату заключения. Если дата стоит до 2000 года, переворачиваем и убеждаемся, что штампик БТИ на месте, если нет – сообщаем своему менеджеру и дальше следуем его указаниям.

В январе 2000 года было создано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области и право регистрации сделок с недвижимостью перешло к нему. Поэтому, если договор датирован позже января 2000 года, то к нему должно прилагаться Свидетельство о государственной регистрации права, выданное в этом самом ГУФРС по РО, что и является правоподтверждающим документом.

На сегодняшний день, кстати, ГУФРС переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

При первом знакомстве с продавцами недвижимости этого вполне достаточно:

— договор заключен до 2000 года, есть штампик БТИ;

— договор заключен в январе 2000 года или позднее и есть Свидетельство о государственной регистрации права;

Все хорошо, можно работать дальше.

Еще хотелось бы отметить, что из всех видов договоров наиболее часто встречается договор купли – продажи недвижимости, остальные реже, и каждый имеет свои особенности.

В следующих статьях о каждом из видов договоров рассказано подробно:

— Договор дарения доли в квартире

— Договор купли-продажи недвижимости и договор мены

— Договор дарения и Свидетельство о праве на наследство

— Договор на передачу квартиры в собственность (приватизация)

— Договор долевого участия в строительстве

— Решение суда как правоустанавливающий документ

Виды сделок с недвижимостью: имущественные, действительные, односторонние

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Возмездные и безвозмездные

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

Виды договоров при покупке квартиры и их особенности

Самый популярный вид договора – это договор долевого участия (ДДУ).

1. Договор долевого участия (ДДУ) – самый безопасный вид соглашения с застройщиком. Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, гарантирует защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В ДДУ четко прописываются права участников, а также сроки сдачи объекта и передачи ключей, а также гарантийный срок объекта.

Крайне важно не путать договор долевого участия с предварительным договором долевого участия. Отличие данного соглашения заключается в том, что по нему, как и по любым другим предварительным договорам, ничего не продается. Этот документ лишь обязывает сторону в будущем заключить договор долевого участия.

Раньше для этих целей чаще использовали инвестиционный договор, в котором одна сторона – инвестор, передает денежные средства, а вторая – заказчик — вкладывает средства в строительство объекта, который затем передается в собственность инвестора.

2. Договор ЖСК – договор ЖСК конкретной формы не имеет, главные документы – это устав и форма, которую прописывает застройщик или кооператив. В отличие от договора ДДУ, деятельность ЖНК и ЖСК регулируется согласно 215 ФЗ, а на объекты, построенные в соответствии с этим законом, закон «О защите прав потребителей» не распространяется. К тому же, ЖСК не несет никакой ответственности за возможный срыв сроков сдачи объекта, а при расторжении договора можно остаться без компенсации средств, затраченных на приобретение пая.

3. Договор цессии, или, иными словами, договор по переуступке

По данному договору продавец квартиры передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, по предварительному договору участия или договору цессии, оформленному с застройщиком. Такие договоры часто распространяются на рынке среди инвесторов, которые приобретают квартиры на начальном этапе строительства, а затем, в процессе возведения объекта, их перепродают. По такой же схеме работает и переуступка прав требований по договору долевого участия.

4. Договор купли-продажи квартиры (доли) — гражданско-правовой договор, по которому, одна сторона (Продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (Покупателю) объект недвижимости, а покупатель обязуется уплатить за него стоимость установленную сторонами.

Часто встречается на рынке первичной недвижимости продажа квартир от подрядчиков. В этом случае к договору купли-продажи прилагается дополнительный пакет документов. Рассмотрим их ниже.

А. Соглашение о задатке – предоплата, по квартира бронируется и снимается продавцом с продажи. Задаток представляет собой некую гарантию того, что впоследствии будет заключен договор на покупку квартиры. Соглашение или договор о задатке должен быть заключен в письменной форме, с описанием технических характеристик квартиры и места расположения и суммы задатка.

Б. Вексель — дает право векселедержателю требовать с заемщика определенную сумму денег в указанный срок. Сейчас такой вид документа редко встречается при сделках с недвижимостью. В этой схеме есть ряд сложных моментов, схема крайне ненадежна для покупателя квартиры. Этот договор является не более чем договором под честное слово продавца, никаких гарантий получения квартиры у покупателя нет.

Существует еще ряд документов, с которыми необходимо быть крайне внимательными. Бывают случаи, когда при ликвидации или банкротстве компании покупатель оставался без денег, переданных подрядчику по следующим соглашениям:

А. Гарантийное соглашение — подрядчик берет с покупателя сумму или часть суммы, гарантируя к определенному числу оформить на клиента ДДУ по такой квартире.

Б. Договор займа — в этом случае покупатель дает подрядчику в долг некую сумму, которую последний обязуется отдать квадратным метрами, то есть квартирой. Договор займа сопряжен с большими рисками. Не стоит подписывать договор купли-продажи в качестве оформления — законодательством РФ не предусмотрено оформление залоговых обязательств таким путем.

Советуем также ознакомиться со следующими материалами:

10 Октября 2016

Составление договоров на недвижимость в Москве и МО

Недвижимое имущество (квартиры, дома, дачи, земельные участки) обладают повышенной оборотоспособностью в связи с высокой стоимостью. Действующее законодательство предусматривает различные формы договорных отношений, которые могут иметь место в отношении недвижимости.

Составление договоров на недвижимость необходимо для того, чтобы четко и грамотно зафиксировать те или иные права и обязанности, а также их переход, между отдельными лицами (гражданами, организациями и т.д.).

Основные виды договоров

В настоящее время основными видами договоров, заключаемых в отношении недвижимого имущества, являются следующие:

  • Договоры, связанные с переходом права собственности на объект недвижимости, в том числе договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.
  • Договоры, связанные с передачей объекта недвижимости в пользование другому лицу, в частности договоры аренды, коммерческого и социального найма, ссуды и т.д.
  • Договоры с застройщиками, в частности договоры долевого участия в строительстве дома, договоры об уплате паевых взносов, предварительные договоры и т.д.
  • Иные договоры в сфере недвижимости, в частности ипотечный договор с банком, договор об установлении сервитута и т.д.

Более того, зачастую по прошествии определенного времени гражданам и организациям может понадобиться внесение отдельных изменений в условия договора (к примеру, о стоимости объекта недвижимости, порядка оплаты и т.д.) или подготовка иной сопроводительной документации по договору (к примеру, акт приема-передачи, акт взаимозачета и т.д.).

При составлении договора очень важным является обращение внимания на следующие аспекты:

  • проверка правомочности лица на заключение соответствующего договора;
  • идентификация объекта недвижимости;
  • определение условий оплаты и стоимости объекта недвижимости;
  • указание сроков исполнения обязательств сторонами, в частности сроков оплаты стоимости имущества, сроков передачи объекта недвижимости и т.д.;
  • установление мер ответственности за неисполнение условий договора и. т. д.
!

В настоящее время законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо серьезных ограничений в части оборота недвижимости и заключения тех или иных сделок в отношении недвижимого имущества.

В связи с этим в современных условиях в отношении недвижимости заключается огромное количество самых разнообразных договоров.

Среди всего разнообразия договоров, заключаемых в отношении жилых помещений, стоит выделить следующие:

  • Договоры, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому лицу, в частности договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.
  • Договоры, связанные с предоставлением жилого помещения в пользование другого лица, в частности договоры коммерческого найма, аренды и т.д.
  • Договоры, связанные с передачей жилого помещения в залог другому лицу, в том числе банку по договору ипотеки.
  • Иные виды договоров с недвижимым имуществом, в том числе с участием застройщика, в частности договоры доверительного управления, договоры паевого взноса, предварительные договоры в отношении жилых помещений, договоры об инвестировании строительства и т.д.

Кроме того, в рамках исполнения договоров, заключенных в отношении недвижимого имущества, зачастую возникает необходимость составления и проверки иных сопутствующих документов, в том числе дополнительных соглашений (к примеру, об изменении цены квартиры, ее площади и т.д.), актов сдачи-приемки недвижимого имущества и т.д.

При оформлении договоров в отношении недвижимого имущества очень важное значение имеет правильная и четкая идентификация данного имущества, в целях избежания рисков признания недействительным заключенного между сторонами договора. Кроме того, для граждан очень важным будет проверить все «подводные камни» и риски, связанные с заключением того или иного договора, в том числе и в части порядка оплаты стоимости недвижимого имущества, сроков и условий его передачи и т.д.

Ввиду этого гражданам при заключении договоров с недвижимостью необходимо обращаться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости, специализирующимся на данных делах.

Стоимость составления договоров

Почему мы?

Индивидуальный подход к каждому клиенту «Академии Права»

Ценим время клиента и своё время. Работаем на результат.

Используем только законные методы для решения задач в судах.

Прозрачная и полная отчетность о статусе ведения дел.

Всегда в курсе нововведений в законодательстве.

Успешный опыт ведения дел по 25 направлениям права

Виды сделок с недвижимостью : RUcountry

Недвижимость является очень привлекательным объектом для приобретения, продажи и прочих операций. Но при этом сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленный человек вряд ли самостоятельно сможет совершить какую-либо сделку без совершения ошибок. Подробнее прочитайте про то, как правильно купить квартиру, а также как решить квартирный вопрос. А так как цена на недвижимость, в том числе и арендная, высоки, то и потери от ошибок будут существенными. Итак, какие же виды сделок с недвижимостью бывают и чем они друг от друга отличаются, попробуем разобраться в данной статье.

В первую очередь следует разобрать само понятие «операции с недвижимостью». Под этим определением скрывается способ взаимодействия между физическими или юридическими лицами, в результате которого должно произойти изменение, расторжение или появление какого-либо имущественного права на недвижимость. Как же заключаются сделки по недвижимости? Часто используемой причиной для заключения сделки с недвижимостью является какой-либо договор, к примеру, договор дарения, купли-продажи, унаследования и прочее. Подобный договор представляет собой свободно заполненную форуму, заверенную у нотариуса, а специально заверенную форму требуется составлять лишь в случае оформления ренты. Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением. Чтобы зарегистрировать сделку, вам необходимо обратиться в у Единый Государственный Реестр федеральной регистрационной службы.

Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением.

С понятиями разобрались, переходим непосредственно к рассмотрению самих сделок с недвижимостью.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании). Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний. В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ. При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий. Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти. Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно. За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку. Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права. При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому. Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя. Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов. К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена. Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла. Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья. Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое). Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки. При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека. На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека — это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке. В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество. В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить. До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка. Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде. Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Восемь преимуществ эксклюзивного договора

В последнее время про эксклюзивный договор, и про его значение в риэлторской деятельности пишут и говорят самое разное. Кто-то горой за него стоит, кто-то сомневается в его выгоде, а есть компании, которые публично выступают против эксклюзива. О том, какие преимущества получает клиент риэлторской компании при подписании эксклюзивного договора, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

— Со дня основания агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» (13 января 1997 года), мы осуществляем свою профессиональную деятельность только на основании эксклюзивных договоров (далее по тексту — ЭД), подписанных с покупателем или продавцом недвижимости. За более чем 20 лет успешной работы на рынке столичной недвижимости у нас накопился ценнейший опыт. Я хочу рассказать о преимуществах, которые получает клиент, подписывая с нашим агентством ЭД. Я не стану никому ничего советовать, не буду настаивать на своей правоте. Окончательное решение всегда остаётся за потребителем наших услуг. Мне важно предупредить читателя: необходимо сделать правильный выбор, потому что очень высока цена ошибки. Квартиры в столичном регионе стоят дорого, высок интерес к ним со стороны криминала, а в бурном океане рынка недвижимости количество опасных «подводных камней» велико.

1. Безопасность при продаже квартиры

Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами.

2. Экономическое и правовое обеспечение сделки

Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами.

3. Профессиональная оценка квартиры

Невозможно осуществить профессиональное маркетинговое исследование, не проведя предварительную визуальную квалификацию объекта недвижимости. Мы учитываем более 50 параметров, влияющих на цену квартиры. Это площадь квартиры, вид из окна, этаж и этажность дома, и т.д. Если какой-нибудь лодырь, который мнит себя «профессионалом рынка недвижимости», пытается провести оценку объекта недвижимости по телефону, не отрывая себя от стула, то результат такой псевдо-оценки будет заведомо ошибочным. Есть на рынке т. наз. «специалисты», которые готовы назвать клиенту любые приятные его уху цифры, лишь бы клиент стал с ними работать. Такую форму поведения мы считаем для себя недопустимой.

Настоящие профессионалы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая квартиры в конкретном микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Это очень специфичная и трудоёмкая работа, которая позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для потенциального покупателя достоинства и преимущества квартир наших клиентов, по сравнению с аналогичными вариантами жилья.

4. Экономия времени для продавца

Обращаясь во множество агентств, продавец попусту тратит своё время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, продавец экономит время, сводит к минимуму количество рискованных контактов и в разы увеличивает шансы продать свою квартиру по рыночной цене.

5. Эффективная реклама вашей квартиры

Во-первых, агентство в течение суток с момента подписания ЭД распространит информацию о вашей квартире среди коллег. А это не десятки, а сотни риэлторских компаний! Технология обмена информацией отработана, налажены каналы, через которые лучшие риэлторы Московского региона эффективно взаимодействуют.

Во-вторых, при необходимости, агентство недвижимости разместит рекламу квартиры не только на двадцати трёх основных интернет-площадках, но также и на иных интернет-ресурсах, в специализированных изданиях, в газетах и журналах, организует расклейку информации о предлагаемой квартире и разбросает профессионально подготовленные объявления по почтовым ящикам потенциальных покупателей, проживающих вблизи продаваемого объекта.

В-третьих, собственник продаваемого жилья избавляется от необходимости использовать свой телефон: общение с коллегами и потенциальными покупателями станет делом агента компании со дня подписания ЭД. Это до сотни телефонных звонков в день. Несомненно, профессиональный риэлтор справится с задачей гораздо эффективнее. К тому же, агентство оснащено АТС, многоканальными телефонами, высокоскоростным широкополосным интернетом; обмен ценной информацией происходит без всякой задержки.

6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки

Работая на основании ЭД:

-мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры;

-мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг.

Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене.

7. Профессиональная продажа

В нашей компании 99% сделок проводятся по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты агентства не станут тратить своё рабочее время на пустую беготню без ЭД, документально подтверждающего серьезность намерений обеих сторон.

Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются «между делом». Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше.

Более 18 тысяч наших «эксклюзивных» клиентов справили счастливое новоселье в новых квартирах. Мы этим гордимся.

8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры

Интересы сторон сделки обычно разнонаправленны. Покупатель хочет приобрести жильё за минимальную сумму, продавец хочет максимальную цену. Это нормально при взгляде со стороны и достаточно некомфортно, если ты внутри ситуации. Желая купить или продать квартиру, люди часто склонны не доверять другой стороне. Некоторая вполне ожидаемая подозрительность может восприниматься другой стороной, как оскорбление. Мы, как профессионалы, знакомы с таким явлением, и знаем, как снять напряжённость, что, кому и когда нужно сказать, где лучше промолчать… В профессиональных агентствах хорошо обучают психологии продаж, а значит, всегда найдут оптимальное и взаимовыгодное решение любых вопросов.

Таким образом, заключая эксклюзивный договор, агентство берёт на себя ряд значительных и весомых обязательств. При этом, клиент при подписании ЭД получает только преимущества, которые выражаются в конкретных выгодах: сроки, условия, финансы, сервисы, компетенции и кардинальное снижение рисков «по всем фронтам».

Виды договоров на рынке недвижимости

Застройщики чаще всего используют два основных договора: предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и договор долевого участия (ДДУ). Наиболее популярной формой остается ПДКП, хотя постепенно количество таких договоров сокращается. Кроме того существуют другие методы заключения сделок: по договору инвестирования, через жилищно-накопительные кооперативы, по вексельным схемам и прочие.

Предварительный договор купли-продажи – форма скрепления отношений сторон, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Другими словами это ответственность заключить в установленный срок и на определенных условиях основной договор. Если одна из сторон откажется выполнить условия договора, то другая вправе добиться выполнения соглашения в судебном порядке. Компания-инвестор при заключении ПДКП возьмет на себя ответственность по завершении строительства, а также после оформления объекта в собственность заключить основной договор с покупателем, после чего жилье станет его собственностью. Заключив предварительный договор покупатель вносит нужную сумму (стоимость объекта), которая позднее будет являться оплатой основного договора. При данной схеме покупатель – физическое лицо не является инвестором, практически не участвует в строительстве.

В предварительном договоре указываются основные положения договора: порядок оплаты, сроки заключения. Срок действия договора необходимо четко обозначить, в противном случае документ действует один год. Только после сдачи дома БТИ происходят окончательные обмеры. Сроки заключения основного договора зависят от сроков строительства.

Договор долевого участия – один из самых надежных способов приобретения новостройки. Для покупателя главным преимуществом ДДУ является то, что оплата происходит после государственной регистрации. Такая схема сводит к нулю двойные продажи. В соответствии с п. 1 ст. 3 214-ФЗ застройщик может привлечь средства участников долевого строительства лишь после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности. Застройщик обязан прописать в договор долевого участия гарантийный срок на объект, отсутствие данного пункта недопустимо, в обратном случае договор считается не заключенным. В случае несоблюдения сроков передачи квартиры покупателю застройщик обязуется выплачивать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый просроченный день.

Основные пункты которые должны входить в ДДУ:1. Точное определение подлежащего передаче объекта долевого строительства (полное описание квартиры, площадь, количество комнат)2. Срок передачи объекта девелопером покупателю.3. Стоимость договора, порядок уплаты, сроки. Стоимость может быть изменена по соглашению сторон, после заключения договора, если оговорены возможности случаи и условия такого изменения.4. Гарантийный срок на объект.

Покупка через ЖСК. Достоинством данной схемы является ее легитимность. Закон допускает образование подобных объединений для строительства объектов с целью приобретения в собственность жилья. Подобные некоммерческие организации, деятельность которых прописана в ЖК, а также в уставе организации. Но при этом гражданин хуже защищен законодательно, чем при заключении ДДУ.

Источник

Читайте также:  Дисциплина работников заключивших трудовой договор
Поделиться с друзьями
МальтаВиста