Виды договоров подлежащих регистрации обязательной государственной регистрации

Энциклопедия решений. Государственная регистрация гражданско-правового договора

Государственная регистрация гражданско-правового договора

Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок. В частности, вопросам государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. На необходимость государственной регистрации прав на имущество (принадлежности объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества) указывает также ст. 8.1 ГК РФ.

Закон может предусматривать случаи, когда сделка (в том числе договор как двух- или многосторонняя сделка) требует государственной регистрации. Так, отдельные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают обязательную государственную регистрацию для некоторых договоров . Например, необходимость государственной регистрации предусмотрена для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В частности, для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ)*(1).

До 01.03.2013 действовали положения ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров:

— продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

Однако в соответствии с ч. 8 ст. 2 федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого федерального закона, применению не подлежат.

Судебная практика исходит из того, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, в отношении же прочих сделок с недвижимостью таковая регистрация не осуществляется (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Поэтому договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в том случае, если это прямо предусмотрено законом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора необходима лишь для возникновения его вещного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Такой эффект выражается в том, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам. К примеру, в случае заключения долгосрочного договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, арендатор не приобретает преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Поэтому в ряде случаев арендатору целесообразно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в наиболее короткий срок. В отношениях же между сторонами договора аренды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ)*(2).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Читайте также:  Дистрибьюторский договор это договор поставки

От государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества необходимо отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, под которыми понимаются право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

По общему правилу государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В случаях, установленных федеральным законом, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, — безвозмездное пользование (ссуда), а также требования к содержанию и использованию таких объектов и требования, установленные охранным обязательством (ч. 9 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, а также иные основания, перечисленные в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.

Государственная регистрация не является элементом формы сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственную регистрацию прав и сделок необходимо отличать от регистрации некоторых видов имущества (например, транспортных средств).

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(2) Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Так, из п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Источник

Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?

Какие договора подлежат государственной регистрации — актуальный вопрос для многих предпринимателей и обычных граждан. Юридическим лицам в своей деятельности, гражданам в жизни нередко приходится заключать различные сделки.

Читайте также:  Закупки по 223 фз по договорам заключенным ранее

В некоторых случаях для вступления договора в действие его подписания сторонами недостаточно. Для этого требуется совершение государством акта подтверждения перехода прав между сторонами сделки.

В чем смысл государственной регистрации?

Гос регистрация сделок

Законодательством устанавливается обязательность регистрации всех прав, в том числе, собственности при сделках с недвижимостью.

Такой специальный порядок для данного объекта права обуславливается его статусом и особыми характеристиками. Его ценность зачастую приводит к различным махинациям на рынке недвижимости.

Посредством такого действия законодатель хотел защитить права участников сделок с недвижимостью и повысить их законность и прозрачность.

Для сделок, которые должны пройти данную процедуру, акт регистрации является единственным подтверждением их совершения. Регистрирующими органами производится признание самого факта возникновения, прекращения или перехода прав, а также его удостоверение.

Осуществляется это внесением соответствующей записи в единый реестр. Оспариваться права по зарегистрированной сделке могут только в суде.

Лица, которые пренебрегают данным условием, рискуют столкнуться с негативными последствиями своего бездействия. В таком случае договор может признаваться незаключенным или недействительным и не иметь юридической значимости. Каких-либо реальных последствий для его сторон такая сделка порождать не будет.

Заключая сделки, касающиеся объектов недвижимости, стоит поинтересоваться имеется ли необходимость их регистрации.

В противном случае, последствия, которых стороны ожидали при подписании договора, не будут считаться наступившими. Фактически, покупая себе квартиру, гражданин не может считаться ее полноправным собственником до регистрации данного факта.

Какие договора подлежат государственной регистрации

Как следует из закона, регистрировать необходимо права на недвижимые объекты, сделки с ним и его обременения. К первой категории относятся права собственности, иные вещные права.

Под обременениями стоит понимать некоторые ограничения в правах собственника, например, залог. Что касается сделок, то следует различать регистрацию самого договора от перехода прав по нему.

Ранее фактически все сделки, связанные с недвижимым имуществом, требовали удостоверения регистрирующим органом. Однако в 2013 году ситуация изменилась. Обязательность фиксации осталась только для заключенных до первого марта указанного года сделок.

После этого в отношении сделок покупки и продажи жилья, предприятий, дарения недвижимого имущества, его отчуждения на условиях ренты предусмотрена только регистрация перехода прав. Сделано это было с целью упростить саму процедуру и избежать необходимости проводить два схожих регистрационных действия. Данное нововведение позволило экономить время и деньги заявителей.

Для остальных прямо поименованных сделок законом по-прежнему устанавливается обязательность прохождения описанных процедур. К их числу относятся договоры:

  • аренды на срок не меньше одного года;
  • субаренды;
  • участия в долевом строительстве;
  • об ипотеке;
  • об уступке требования, переводе долгов по зарегистрированным сделкам;
  • соглашения об изменении, расторжении зарегистрированных сделок.

Сделки, не нуждающиеся в регистрации

Какой договор не подлежит государственной регистрации? Регистрировать сделки нужно только тогда, когда это прямо предписывается законодательством. Учитывая изложенные выше обстоятельства, данный перечень достаточно широк.

В первую очередь не требуют прохождения такой процедуры сделки с движимыми вещами. Они имеют совершенно другой статус и не нуждаются в усиленном регулировании.

К следующей категории относятся те сделки с недвижимостью, которые никогда не требовали внесения записей о них в единый реестр. Это арендные договоры со сроком меньше года либо на неопределенный четко период, коммерческого найма, доверительного управления, ссуды.

С определенного времени не нуждаются в регистрации и сделки покупки и продажи жилья, предприятий, дарения недвижимого имущества, его отчуждения на условиях ренты.

Следует отметить, что это далеко не полный перечень, учитывая принцип свободы для заключения сторонами любых договоров.

Решая вопрос о том, нужно ли при заключении сделки посещать регистрирующие органы, стоит руководствоваться нормами гражданского законодательства. Если оно содержит прямое указание на необходимость фиксации, тогда сделка не будет считаться легитимной без ее осуществления.

Кем осуществляется регистрация?

Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.

Подать заявление и документы на регистрацию можно как лично, так и посредством почтовой или электронной связи. Кроме того, в отдельных случаях может быть предоставлена услуга выезда на дом или доставка в регистрирующий орган по запросу клиента. Для ветеранов ВОВ или инвалидов, например, она предоставляется бесплатно.

Однако, обратиться за регистрацией своих прав или договора можно не только в Росреестр и его подразделения. Такую услугу также предоставляют многофункциональные центры.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по перепланировке нежилого помещения

Они обладают правом предоставления услуг Росреестра, в том числе, и регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. Они работают по принципу единого окна и тесно взаимодействуют с Росреестром. Подавать свое заявление в МФЦ также можно различными способами.

Документы, необходимые для регистрации

Регистрирующий орган может приступить к выполнению своей работы, только получив заявления от сторон сделки или представляющих их лиц. Помимо самого заявления необходимо представить подтверждающие документы. Их перечень варьируется в зависимости от ситуации, но о его примерных составляющих можно уточнить в органах Росреестра или на их сайтах. В основном требуется предоставить следующие документы:

  • заявление (от одного лица или каждой из сторон сделки);
  • документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • документы-основания (договор, акт приема-передачи и др.);
  • об оплате госпошлины.

Если за регистрацией прав (сделок) обращаются не сами участники, а их представители, то необходимо прикладывать доверенности. Услуги представителей подобного рода достаточно популярны. Опытный юрист знает все правовые нюансы заключения, оформления и фиксации сделок. Он может подсказать алгоритм действий для совершения законной сделки, правильно оценить поступки другой стороны и представленные ей документы.

Квалифицированный специалист может оказать любую помощь: от устной консультации до полного сопровождения сделки. Кроме того, многим просто не хочется самостоятельно заниматься регистрацией, тратить свое время на хождение по разным органам и инстанциям.

Дополнительно могут потребоваться согласие супруга на совершение сделок с общим имуществом, разрешение органов опеки, представителей несовершеннолетних.

Для организаций также необходимо представлять учредительные документы, подтверждение полномочий лиц, подписавших договор и заявление.

Все документы, кроме заявления, должны предоставляться в подлиннике и копиях. Если их размер больше одной страницы, то необходимо его прошить и заверить штампом (печатью) выдавшего органа (организации).

Проведение государственной регистрации прав

После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.

После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.

По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.

Государственный реестр прав

Единым государственным реестром прав (ЕГРП) называется специальный информационный ресурс, содержащий сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости, правах на них, в том числе, прекращенных, о правообладателях. Он состоит из разделов и подразделов, ведется на бумажных носителях и (или) в электронном варианте. Все записи имеют определенный номер и строго учитываются.

Приложением к нему являются книги учета поступивших и принятых для регистрации бумаг, дела правоустанавливающих документов. Сведения в ЕГРП носят открытый характер, но имеются и исключения.

Ограничения относятся к сведениям о правах конкретного лица, о содержании представленных сторонами документов. Они могут быть предоставлены только определенному кругу лиц, например, правоохранительным органам. Остальная информация может быть свободно предоставлена по заявлению любого лица.

Подробнее о сделках с недвижимостью, гос регистрации прав на такое имущество и сделок с ним смотрите в видео:

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста