Виды договоров на жилое помещение

Сделки с жилыми помещениями (договора): понятие, разновидности

Основные виды договоров жилого помещения

Основываясь на нормах гражданского и жилищного законодательства, граждане могут осуществлять сделки с жилыми помещениями на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иных сделок об отчуждении имущества и удовлетворять свои жилищные потребности.

Основные положения Гражданского Кодекса Российской Федерации о получении права собственности на имущество в полной мере распространены на жилые помещения. В таких случаях объектами являются жилые дома и помещения. В соответствии со статьей 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделками признаны действия со стороны граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Сделать могут односторонними, двухсторонними и многосторонними.

Наиболее распространенные договоры представлены ниже.

Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения

Договор купли-продажи жилого помещения является одной из основных форм сделок. При подписании такого договора необходимо ссылаться на статьи 549-558 Гражданского Кодекса. Заключение осуществляется в письменной форме на основании документа, подписанного сторонами. Но при этом стороны имеют право нотариального оформления, хотя обязательного нотариального заверения для данного вида договора не требуется. Однако в то же время государственная регистрация о приобретении права собственности на жилые помещения является обязательной (согласно статьи 551). Лишь после государственной регистрации договора купли-продажи он является подписанным, и покупатель обладает правом собственности на покупку жилого помещения.

Статьей 558 предусматриваются особенности продажи жилого помещения. Основным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части дома, на территории которых проживают граждане, сохраняющие за собой право пользования этим жилым помещением после его покупки, является перечень этих граждан, с указанием их права на пользование жилым помещением, подлежащего продаже.

В рамках рыночных отношений возросло использование договора мены жилых помещений. Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, каждая из сторон обязуется передать в собственность товар взамен на другой. При этом владелец жилого помещения может получить не только жилье, но и другое имущество. К договору мены применены правила договора купли-продажи, а именно каждая из сторон признана продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает взамен. Не стоит проводить аналогию этой сделки с обменом жилых помещений, который регламентируется жилищным законодательством.

Ранее нанимателю жилого помещения в государственных и муниципальных домах было предоставлено право, при согласии проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения с иным нанимателем, в частности проживающим в ином населенном пункте. Помимо этого, наниматель обладает правом передачи права и обязанности по договору найма данного помещения владельцу частного жилищного фонда взамен на приобретение права собственности жилого помещения. То есть, владелец жилого помещения может обменять его на помещение, в котором проживает гражданин в соответствии с договором социального найма. На сегодняшний день в соответствии со статьей 72 Жилищного Кодекса такой обмен не осуществляется.

Гражданами могут быть переданы в собственность иных лиц жилые помещения по договору дарения. Согласно этому договору даритель на безвозмездной основе передает или берет обязательство о передаче иному лицу жилищного помещения. Одаряемый, то есть лицо, которому передают жилье, имеет полное право отказаться от передачи ему жилья, и тогда договор считается расторгнутым. Отказ от подаренного жилищного помещения обязан фиксироваться в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Дарение недопустимо в следующих случаях:

• От имени малолетних и недееспособных граждан, а также их законных представителей;
• От имени сотрудников лечебных, воспитательных организаций, учреждений социальной защиты, а также гражданами, которые находятся в них на стационарном лечении, содержании, воспитании; супругами, родственниками вышеуказанных граждан;
• Государственными служащими и служащими органов местного самоуправления в связи с их должностным положением и при исполнении ими своих служебных обязанностей;
• Во взаимоотношениях между коммерческими организациями.

Государственными и муниципальными учреждениями может быть подарено жилье, но лишь при согласии владельца (согласно статье 576 Гражданского Кодекса). Даритель имеет право отменить дарение имущества в случае, если одаряемым было совершено покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение дарителю телесных повреждений. При намеренном лишении жизни дарителя одаряемым, родственники дарителя могут через суд требовать отмены дарения. право дарения может быть отменено, если даритель переживет одаряемого, что должно быть зафиксировано в договоре. При отмене дарения одаряемым должен быть произведен возврат подаренного жилья, если оно сохранено в натуре на момент отмены дарения.

Вред, нанесенный жизни, здоровью, имуществу одаряемого из-за недостатков подаренного жилья, подлежит возмещению дарителем, если будет доказано, что недостатки имели место до передачи жилого помещения, и дарителю это было известно, но одаряемый не был им предупрежден (статья 580 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Договор ренты – особенности его заключения, расторжения

Статья 33 гласит, что имущество, в частности жилье, может быть передано иному лицу на условиях ренты.

Договор ренты – договор, который предполагает собой то, что в обмен на полученное имущество новым собственником должна быть выплачена рента бывшему владельцу в виде определенной суммы или предоставления денежных средств на содержание в иной форме.

Такой вид передачи имущества выполняется на основе договора ренты. Такой вид договора подлежит обязательной государственной регистрации согласно статье 584 Гражданского Кодекса.

При подписании договора ренты в отношении жилья необходимо нотариальное заверение и государственная регистрация, так как жилье представляет собой недвижимое имущество.

Жилье, передаваемое на основании рентного договора, приобретается новым владельцем:

• За определенную плату;
• Бесплатно.

Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком, статьей 587 Кодекса предусматривается, что получатель получает право залога на переданное ему имущество, а за просрочку выплаты плательщиком уплачиваются проценты. При невыполнении основных условий договора, а также утрате обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, не отвечающим получателем, он имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации нанесенных расторжением договора убытков.

Получателями ренты могут выступать только граждане и некоммерческие организации, если не противоречит законодательным нормам и соответствует целям деятельности, прописанным в учредительных документах организаций. Права получателя ренты могут быть наследственными или передаваться в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иные положения не предусматриваются законодательством или договором.

Рента бывает двух видов: постоянная и пожизненная.

Постоянная рента выплачивается денежными средствами в установленном договором размере. Может быть осуществлена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, соответствующих ренте в денежном эквиваленте. Плательщик ренты имеет право отказаться от выплаты ренты посредством ее выкупа. В такой ситуации плательщик заявляет в письменной форме об отказе от выплаты ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения ее выплаты или срок, указанный в договоре. До момента получения всей суммы обязательство по выплате ренты не прекращается, если это не предусмотрено договором. Сторонами договора может быть установлено, что право на выкуп не может быть реализовано при жизни получателя ренты или на протяжении срока, не превышающего 30 лет с момента его заключения.

Статьей 593 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованиям получателя:

• Просрочка выплату плательщиком сроком более года (если иной срок не зафиксирован в договоре);
• Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты;
• Признание неплатежеспособным или возникновение обстоятельств, свидетельствующих о дальнейшей невыплате ренты в, установленных договором, размерах и сроках;
• ·Поступление в общую собственность или разделение между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты;
• ·Иные случаи, предусмотренные договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по установленной договором цене. Если сумма выкупа не указана в договоре, на основании которого жилье передается под выплату ренты бесплатно, то в цену выкупа вместе с годовой суммой рентных платежей добавляется цена жилого помещения, которая подлежит взысканию за аналогичное имущество.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает жилье под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина. Допустимо установление пожизненной выплаты ренты в пользу граждан, доли которых считаются одинаковыми в праве на ее получение. В случае смерти одного из получателей ренты право на ее получение переходит к получателем, пережившим его. В случае смерти последнего получателя ренты, обязательство по ее выплате полностью прекращается. Пожизненная рента выступает как определенная денежная сумма, которая обязана выплачиваться периодически получателю на протяжении его жизни и должна быть по окончании каждого календарного месяца.

В статье 599 Гражданского Кодекса указано, что при нарушении плательщиком ренты договора получатель имеет право потребовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и компенсации убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, то получатель имеет право потребовать возврата этого имущества с учетом его стоимости в сумму выкупной цены.

Случайная гибель или повреждение имущества не является поводом для освобождения плательщика от возложенных на него договором обязательств.

Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой вид договора пожизненной ренты.

Согласно договору, получатель ренты передает в собственность жилой дом, квартиру лицу, которое принимает на себя обязательства пожизненного содержания с иждивением гражданина или указанного третьего лица.

Если статьями 601-605 Гражданского Кодекса не предусмотрено иные положения, то к этому договору применены правила пожизненной ренты.

Предоставление содержания с иждивением включает в себя удовлетворение потребности в жилье, питании, одежде, и в зависимости от состояния здоровья – уход за гражданином. Договором может быть прописана оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Новый владелец имеет право отчуждать, сдавать в залог недвижимое имущество, которое передалось ему на обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение действия договора выполняется по установленным статьей 605 условиям: в случае смерти получателя ренты; при значительном нарушении плательщиком ренты взятых на себя обязательств.

Источник

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Источник