Виды договора социального найма сравнительный анализ

Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения

Дата публикации: 21.11.2020 2020-11-21

Статья просмотрена: 1799 раз

Библиографическое описание:

Королёва, А. В. Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения / А. В. Королёва. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 47 (337). — С. 300-302. — URL: https://moluch.ru/archive/337/75494/ (дата обращения: 31.08.2022).

В статье дана характеристика договоров найма жилого помещения, выделены схожие черты и различия.

Ключевые слова: договор найма (коммерческий наем), договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

The article describes the characteristics of residential lease agreements, highlights similar features and differences.

Keywords: contract of employment (commercial hiring), the social contract of employment, the employment contract of specialized premises and the contract of tenancy housing social use.

Реализация прав граждан на жилище возможно путем получения права проживания в жилом помещении на основании договоров найма жилого помещения. В российском законодательстве нашли отражение несколько видов договоров, дающих право пользования жилым помещением. В качестве таких договоров выступают договор социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Специфика договорных правоотношений найма состоит в том, что имущество переходит к приобретателю в усеченном виде. У владельца возникает право пользования и владения имуществом, но не возникает право распоряжения жилым помещением.

Анализ нормативных актов и специальной литературы позволил выделить общие и отличительные черты договоров найма жилого помещения. Такой сравнительный анализ позволит выделить преимущества и недостатки договорных конструкций разных видов договоров найма.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на различия в источниках, регулирующих изучаемые договоры. Договоры социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируются жилищным законодательством (раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма»). Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. Ко всем видам договора могут быть применены отдельные положения гражданского законодательства. В частности, могут быть использованы ст. 672, 674,675, 678, 680 и др. Применение к большинству договоров найма положений жилищного законодательства указывает на социально-ориентированный характер договора. Только коммерческий наем носит гражданско-правовой характер.

Можно выделить общие и отличительные черты в предмете изучаемых договоров найма жилого помещения. По договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде. Для специализированного жилищного фонда могут быть использованы жилые помещения, имеющие особый статус: служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда и жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан [1]. Все перечисленные жилые помещения, несмотря на различное целевое назначение, находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ч. 3 ст. 19, части 2 и 3 ст. 92 ЖК РФ). Предметом договора коммерческого жилого фонда может служить любое помещение, отвечающее техническим требованиям, удовлетворяющим потребностям и возможностям сторон договора. Собственником такого помещения может быть любой субъект гражданского права.

Договоры найма жилого помещения могут быть разграничены по способу их оплаты. Жилое помещение по договорам коммерческого найма предоставляется на условиях внесения коммунальных платежей и стоимости эксплуатации жилого помещения. Договор социального найма и специализированного найма не носит коммерческого характера. Поэтому в качестве оплаты принимается стоимость коммунальных услуг. Некоторые виды договоров найма специализированного жилого помещения (договор найма жилья в домах социального обслуживания и социальной защиты) могут быть предоставлены безвозмездно.

Сравнение договоров найма возможно и по сроку использования жилого помещения. Для разных договоров установлены разные сроки использования жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть заключен на согласованный сторонами срок до 5 лет (один месяц, один год и др.). Договор социального найма, как правило, заключается бессрочно. Договор специализированного найма имеет временные ограничения. Служебные жилые помещения предоставляются на период осуществления гражданином трудовых (служебных) отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, на период прохождения службы, нахождения на государственной или выборной должности (ст. 93, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Читайте также:  Виды гражданско правовых договоров реферат

Анализ содержания изучаемых договоров позволяет сделать вывод о специфике оснований предоставления жилых помещений. Социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам. Основанием предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда является потребностью в жилье в регионе проживания в связи исполнением обязанностей службы (работы, учебы). Для заключения договора коммерческого найма вполне достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении и у него имелась финансовая возможность оплатить стоимость пользования жилым помещением.

Изменение договоров коммерческого найма и социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договора специализированного найма жилого помещения связано в первую очередь с заменой нанимателя по этим договорам, так как, по общему правилу, замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменение или расторжение договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя по договору коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ).

Изменение договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, также может быть связано с заменой жилого помещения как объекта договора.

Что касается договора найма специализированного жилого помещения, то анализ ч. 2 ст. 102 ЖК РФ позволяет выявить достаточно специфическое основание изменения данного договора: замену наймодателя-работодателя. Другие изменения в указанный договор могут быть внесены в соответствии с ЖК РФ, со статьями 450-453 ГК РФ и специальным законодательством [4].

Таким образом, жилищное и гражданское законодательство содержит ряд договоров, по которым граждане могут получить возможность пользования жилым помещением. Эти договоры обеспечивают различные потребности граждан в зависимости от их социального статуса и финансовых возможностей. Их использование позволяет обеспечить граждан жилыми помещениями с учетом сложившейся ситуации. В каждом случае анализируемые виды договоров удовлетворяют соответствующие потребности граждан.

  1. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // НЛП «Гарант-Сервис».
  2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под общ. ред. Н. М. Коршунова. — М., 2015. — С. 155.
  3. Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 (ред. от 15.05.2018) «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» [Электронный ресурс] НЛП «Гарант-Сервис».
  4. Далбаева, Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / Н. Н. Далбаева // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). — 2014. — № 6. — С. 54.

Источник

Договор социального найма: как получить квартиру от государства

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое социальный наем жилья

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

  • человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
  • человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
  • люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
  • люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Читайте также:  Договор покупки товара у физлиц

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

  • Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
  • Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
  • Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
  • Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
  • Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
  • Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
  • Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

  • заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
  • положительное решение о выделении жилья;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
  • единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
  • ордер на квартиру.
Читайте также:  Как заключить договор с шате м

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

  • обменивать или заменять жилье;
  • требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
  • иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
  • использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
  • поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
  • вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
  • сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

  • предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
  • проводить своевременный капремонт дома;
  • следить за общим имуществом в нем;
  • следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

  • старое помещение подлежит сносу;
  • помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
  • недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
  • если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.

Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.

Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

  • квартира используется не по назначению;
  • систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
  • наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста