Можно жить без договора квартиры

Как выселить квартирантов если нет договора аренды?

Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск. Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов. В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.

Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?

В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.

Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.

Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:

• регулярные жалобы от соседей;
• использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
• халатное отношение к чужому имуществу;
• регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
• уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
• угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
• сдача помещения в поднайм третьим лицам.

Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.

Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.

Как решить вопрос мирным путем?

По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.

Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.

Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.

Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.

Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.

Как обратиться за помощью в полицию?

Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.

Алгоритм действий собственника следующий:

• владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
• после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
• если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.

Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.

Вызов участкового (шаг 1)

Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.

В заявлении нужно указать следующие данные:

• наименование правоохранительного органа;
• ФИО собственника;
• суть конфликта с квартирантом;
• требование разобраться в сложившейся ситуации;
• дату и подпись.

Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.

Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)

После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.

Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.

Возбуждение уголовного дела (шаг 3)

При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.

Нарушителям грозит наказание в виде:

• штрафа в сумме до 40 000 руб.;
• обязательных работ до 360 часов;
• исправительных работ до 1 года;
• ареста на период до 3 месяцев.

Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.

Можно ли выселить жильцов с детьми?

Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.

Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.

Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.

Как выселить жильцов с временной пропиской?

Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.

Возможны два варианта окончания временной прописки:

• завершение срока регистрации;
• решение суда о досрочном прекращении.

После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.

Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.

Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.

Минусы выселения из квартиры без договора

В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.

Чем рискует собственник?

Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.

Жалоба в налоговый орган

Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.

Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и штраф.

Административный штраф

Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.

Уголовная ответственность

За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:

• заплатить штраф от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработка за 12-24 месяцев;
• просидеть под арестом полгода;
• отбыть наказание в тюрьме в течение года;
• выполнять принудительные работы 12 месяцев.

В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.

Невозможность истребовать оплату за аренду

При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.

Порча имущества

Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.

Чем рискует квартирант?

Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.

Административная ответственность

Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения. В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб. В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.

Самовольное изменение собственником условий устной договоренности

Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.

Поднаем

При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.

Подведем итоги

Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.

Источник

Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Письменный договор защищает как арендодателя, так и арендатора

— Сдача квартиры или комнаты — довольно распространенный способ получения прибыли. Одним он приносит дополнительный заработок, а для других становится полноценным бизнесом.

Отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, в котором указано, что договор найма должен заключаться в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора законом не требуется, однако может быть сделано по соглашению между собственником и будущим жильцом.

В договоре найма жилого помещения должны быть указаны такие существенные условия, как:

• Предмет договора, к которому относится само помещение, обстановка в помещении (мебель, бытовая техника, которые могут быть поименованы в приложении к договору), общее санитарное состояние помещения.
• Круг лиц, которые получают право пользоваться по найму жилым помещением вместе с арендатором.
• Размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее внесения, а также порядок оплаты коммунальных платежей, внесения и возврата депозитного платежа.
• Если квартира не является собственностью арендодателя, то документ, на основании которого он вправе сдавать жилье в аренду.
• Срок аренды жилого помещения, а также порядок продления и (или) досрочного расторжения договора.

Поскольку договор аренды жилого помещения по общему правилу не подлежит государственной регистрации, многие не придают значения как содержанию самого договора, так и сопутствующим его исполнению обстоятельствам (например, наличие расписки, подтверждающей внесение платы).

Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.

Арендатор, если не будет требовать расписок или других приходных документов, может попасть в ситуацию, когда на него незаконно подадут иск о взыскании задолженности по договору аренды либо беспричинно выселят из квартиры.

Многие не составляют и не регистрируют договор в органах Росреестра, уклоняясь от уплаты налогов на полученную прибыль. Однако налоговая может узнать о том, что жилье в аренде и без договора: от правоохранительных органов, бдительных соседей, управляющих компаний или ТСЖ.

Подобные сведения могут поступать в налоговый орган из подразделений по вопросам миграции (каждый иностранец должен указать свое место жительства при постановке на миграционный учет, нередко у него требуют и договор найма жилого помещения). Если налоговый орган проводит выездную проверку риелторского агентства, то информация о проводимых сделках также может попасть к налоговикам.

Источник