Можно ли заверить у нотариуса предварительный договор

Содержание
  1. Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить
  2. Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
  3. Чем он отличается от основного договора купли-продажи
  4. Имеет ли ПДКП юридическую силу
  5. Обязательно ли заключать ПДКП
  6. Виды предварительного договора купли-продажи
  7. При покупке квартиры от застройщика
  8. При покупке квартиры в ипотеку
  9. При покупке квартиры с задатком или авансом
  10. При покупке квартиры для опеки
  11. Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора
  12. Отсутствие гарантий на приобретение имущества
  13. Вероятность, что преддоговор признают незаключённым
  14. Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество
  15. Потеря аванса или задатка
  16. Приобретение имущества с обременением
  17. Срок действия предварительного договора
  18. Содержание договора
  19. Образец предварительного договора купли-продажи с задатком
  20. Образец предварительного договора купли-продажи без задатка
  21. Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
  22. Возможные ошибки при составлении и как их избежать
  23. Ответственность за нарушение условий ПДКП
  24. Расторжение предварительного договора
  25. Предварительный договор купли-продажи квартиры
  26. Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?
  27. Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры
  28. Неисполнение условий предварительного договора
  29. Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
  30. Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки
  31. Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
  32. Резюме
  33. Комментарии

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома подписывают перед основным. Этот документ подтверждает намерения участников заключить сделку.

Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно. Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ , в той же форме, что и основной. В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задатокэто сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

  • решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
  • сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
  • инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Авансэто сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по переработке леса

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.

Содержание договора

У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.

  • Ответственность за несоблюдение обязательств

Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.

Образец предварительного договора купли-продажи с задатком

Образец предварительного договора купли-продажи без задатка

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

  • Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
  • Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
  • Непонимание различий между задатком/авансом.
  • Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

  • через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
  • был заключен ОДКП;
  • контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
  • суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.

Источник

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

Читайте также:  Договор подряда с физическим лицом с материалом подрядчика

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Господа, добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе.
Четверикова Леся

Уже настораживает такое положение договора. Деньги, значит, сразу (и за то, что не принадлежит ещё), а всё остальное — неизвестно когда?

. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами.
Четверикова Леся

Скажу так: не рекомендовала бы Вам заключать подобную сделку. Очень легко потерять деньги безвозвратно.

Читайте также:  Договор займа на приобретение товара

Конечно, для полноценной консультации надо документы все смотреть.

Однако, могу Вам сказать одно:

1. Наличие предварительного договора купли-продажи, исходя их которого можно определить предмет договора (а именно квартиру по конкретному, хотя бы строительному адресу), указание в предварительном договоре сроков для заключения основного договора купли-продажи.

2. наличие доказательств оплаты по предварительному договору купли-продажи

Все это может (и будет) являться основанием для признания за Вами права собственности на квартиру, даже если не будет заключен основной договор купли-продажи кваритры (если, конечно, она будет построена и дом введен в эксплуатацию).

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу». Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.

В договорах ДДУ указан срок заселения 30.06.15.

Но дом уже построен. И ДДУ уже не заключают.

Продавец говорит, что устраняются недоделки и ключи готовы дать до перехода права собственности Продавцу.

У меня подруга год назад покупала по аналогичной схеме, но с ипотекой без проблем.

Но время-то сейчас какое!

Хотелось бы понять, чем можно себя обезопасить.

Еще раз спасибо!

Добрый день. Предварительный договор купли-продажи это довольно распространенный способ привлечения денежных средств Застройщиком.
По такому договору Застройщик обязан заключить с Вами основной договор купли-продажи, но не передать саму квартиру.
Не рекомендую связываться с этой компанией. Сколько уже обманутых дольщиком потеряли свои деньги на подобных кривых схемах уже не счесть.
Рекомендую ориентироваться на Застройщиков, которые работают по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ уже не актуально, т.к. дом уже построен и приказ о введении в эксплуатацию от 31.12.2014. я видела.

Еще раз спасибо!

Я бы добавил в п.2.3.данного предварительного договора предельную дату заключения основного договора. Формулировка например такая:
«Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее
45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации
права собственности Продавца на Квартиру и только при условии полной оплаты
Покупателем стоимости Квартиры, но в любом случае не позднее 01.12.2015 года. ». В противном случае пункт 6.2 предварительного договора об ответственности Продавца мне представляется достаточно неопределенным, т.к. не понятно с какой даты наступает просрочка.
Совет: максимально подробно изучите данного застройщика, почитайте отзывы.
Если компания нарушит свои обязательства, то дело может растянуться на годы.

Я просто не очень понимаю, как именно изучить данного застройщика и как понять, кого изучать в данный момент на этапе ввода в эксплуатацию.

У меня нет опыта подобного рода.

Ввод в эксплуатацию дома еще не гарантия того, что квартира в доме скоро будет передана Вам. После ввода в эксплуатацию Застройщик продолжает нести значительные расходы.
Почитайте в интернете, были ли у данного Застройщика проблемы с просрочкой передачи квартир.

Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.
Четверикова Леся

Это правда. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу
Четверикова Леся

В данном случае можно считать, что срок не определен, я полагаю. Поэтому — максимум через год после заключения предварительного договора ПИК должен заключить с Вами основной договор.

Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

ГК ПИК — известный застройщик, который на рынке уже очень давно. Каких-либо громких историй об обмане дольщиков или покупателей я не слышал.

Я не могу дать Вам совет, заключать сделку или нет, потому что с любым застройщиком, даже самым крупным и известным, могут быть неприятности, как бы идеально не был составлен договор. Покупка квартиры — ответственный и сложный шаг, который, безусловно, подразумевает определенные риски и возможные финансовые потери. И в данном случае решать только Вам, юрист может лишь дать адекватную правовую справку и обозначить возможные варианты развития событий в том или ином случае.

Могу уверенно сказать, что у Вас есть право требовать признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора. Или, на крайний случай, можно требовать возврата денег, которые Вы заплатили, в случае отказа в предоставлении квартиры.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста