Можно ли выкупить квартиру по договору социального найма

Выкуп государственной или муниципальной квартиры, предоставленной по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования

Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, отнесенные к жилищному фонду коммерческого использования, предоставленные гражданам по договорам найма, при определенных условиях могут быть приобретены такими гражданами в собственность по договору купли-продажи.

Порядок и условия такого выкупа в зависимости от того, кто является собственником соответствующей квартиры, как правило, устанавливаются региональными или местными нормативными правовыми актами (п. 2, 3 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ; п. 1, 2 ст. 26.12 федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ; п. 5 ч. 10 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 51, ч. 1 ст. 79 федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ).

Рассмотрим порядок выкупа вышеуказанной квартиры на примере городского округа Троицк г. Москвы. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите наличие оснований для выкупа квартиры, предоставленной по договору коммерческого найма

В городском округе Троицк г. Москвы выкупить жилое помещение, предоставленное гражданину из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, можно при одновременном соблюдении следующих условий (п. 1.2, 2.2, 2.3 Положения, утв. решением Совета депутатов городского округа Троицк в г. Москве от 20.05.2021 № 384/84 (далее – Положение № 384/84)):

1) жилое помещение предоставлено одному из заявителей по договору коммерческого найма в связи с наличием у него трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением и срок таких трудовых отношений составляет семь и более лет. В случае реорганизации такого государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения в срок указанных трудовых отношений включается срок трудовых отношений с правопреемником такого государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения. Возможность выкупить квартиру без соблюдения указанного условия предоставляется в случае смерти заявителя, в связи с работой которого было предоставлено жилое помещение, или его увольнения в связи с ликвидацией организации либо сокращением численности или штата ее работников;

2) жилое помещение, в отношении которого заявители имеют намерение заключить договор купли-продажи, используется ими пять и более лет (за исключением несовершеннолетних заявителей, которым не исполнилось пяти лет на момент подачи заявления).

Кроме того, соблюдение указанных условий не требуется в случае выкупа жилых помещений в домах, включенных в программу реновации (ч. 1 ст. 1 закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14; п. 2.4 Положения № 384/84).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением и необходимыми документами

Для выкупа квартиры необходимо обратиться в администрацию городского округа Троицк (далее также – администрация, уполномоченный орган) с соответствующим заявлением (п. 2 ч. 2 ст. 8, п. 3 ч. 2 ст. 10, ч. 1 ст. 16 закона г. Москвы от 06.11.2002 № 56; п. 1.7, 3.1 положения № 384/84).

В заявление включаются все совершеннолетние граждане, указанные в правовых актах о предоставлении жилого помещения и (или) в соответствующих договорах, совместно проживающие в жилом помещении по месту жительства, а также несовершеннолетние граждане, проживающие в этом жилом помещении по месту жительства, вне зависимости от того, указаны ли они в правовых актах о предоставлении жилого помещения и (или) в соответствующих договорах (п. п. 1.4, 3.1 Положения № 384/84).

Исключение составляют следующие случаи:

• представление нотариально заверенного отказа совершеннолетних граждан от права выкупа жилого помещения;

• наличие судебного акта, в соответствии с которым граждане утратили право пользования занимаемым жилым помещением;

• смерть вышеуказанных граждан.

Заявление подписывается всеми указанными гражданами, а от лица несовершеннолетнего заявителя – одним из его законных представителей.

К заявлению необходимо приложить (п. 3.2, 3.4 Положения № 384/84):

1) копии документов, удостоверяющих личность заявителей;

2) копии документов, подтверждающих государственную регистрацию актов гражданского состояния, в случаях смены фамилии/имени, реализации права выкупа с использованием средств материнского (семейного) капитала супругом, смерти лиц, имеющих право на выкуп (свидетельства о заключении/расторжении брака, перемене имени, усыновлении (удочерении), установлении отцовства, смерти);

Читайте также:  Можно ли ездить на незарегистрированной машине по договору купли

3) нотариально заверенный отказ совершеннолетнего гражданина от выкупа жилого помещения (при наличии такого отказа);

4) копию страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования заявителей;

5) копию документа, удостоверяющего личность уполномоченного представителя заявителя, и копию нотариально удостоверенной доверенности (при обращении представителя);

6) копию приказа (распоряжения) о приеме на работу в государственный орган, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение (предприятие), в связи с работой в которых заявителю предоставлено испрашиваемое жилое помещение (не представляется в случае выкупа квартиры в доме, включенном в программу реновации);

7) копию трудовой книжки, заверенную в кадровой службе, и/или оригинал справки с места работы, выданной не позднее 30 календарных дней до даты подачи заявления, либо оригинал архивной выписки о трудовом стаже (не представляется в случае выкупа квартиры в доме, включенном в программу реновации);

8) копию договора найма жилого помещения;

9) выписку из домовой книги;

10) копию финансового лицевого счета либо справку об отсутствии задолженности по оплате за использование испрашиваемого жилого помещения и коммунальных услуг, содержащие информацию об отсутствии задолженности за период, предшествующий месяцу подачи заявления;

11) справку о размере материнского капитала (в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала), выданную уполномоченным органом не более чем за 30 дней до даты подачи заявления;

12) копию удостоверения многодетной семьи (при наличии);

13) копию справки об установлении инвалидности, выданную федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы (при наличии ребенка-инвалида или инвалидности I или II группы, которая наступила вследствие трудового увечья по вине организации-работодателя или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей в указанной организации);

14) вступивший в законную силу судебный акт (акты), в соответствии с которым гражданин утратил право пользования занимаемым жилым помещением или признан недееспособным или ограниченно дееспособным, либо заверенную судом копию такого акта с отметкой о вступлении его в законную силу (при наличии);

15) копию решения органа опеки и попечительства об установлении опеки над недееспособным или ограниченно дееспособным, заверенную органом опеки и попечительства, либо его нотариально удостоверенную копию.

Если представлены не все документы или имеется задолженность по оплате за использование занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг за период, предшествующий месяцу, в котором подано заявление, должностное лицо уполномоченного органа отказывает в приеме заявления и документов (п. 3.5 положения № 384/84).

Шаг 3. Дождитесь принятия решения о выкупе жилого помещения

Уполномоченный орган в установленном порядке в течение 15 рабочих дней со дня получения запрошенных им после принятия заявления и документов иных необходимых документов рассматривает заявление и подготавливает проект постановления администрации городского округа Троицк о выкупе жилого помещения либо об отказе в его выкупе и передает его главе городского округа Троицк с приложением необходимых документов для принятия окончательного решения.

Глава городского округа Троицк в течение 10 рабочих дней рассматривает документы и принимает решение о выкупе жилого помещения либо решение об отказе в выкупе жилого помещения в форме постановления администрации городского округа Троицк.

Копия соответствующего постановления направляется заявителям по почте либо выдается на руки любому из совершеннолетних заявителей не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия (п. 1.7, 3.6–3.9 Положения № 384/84).

На основании постановления о выкупе жилого помещения уполномоченный орган обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения на дату принятия постановления о выкупе, определяет цену продажи жилого помещения по ее результатам, подготавливает проект договора купли-продажи и направляет его заявителям почтовым отправлением либо выдает на руки любому из совершеннолетних заявителей (п. 1.7, 3.10 Положения № 384/84).

Шаг 4. Заключите договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения покупателями проекта договора. Если в указанный срок договор купли-продажи не подписан покупателями и не передан в уполномоченный орган, постановление о выкупе жилого помещения подлежит отмене (п. 1 ст. 549 ГК РФ; п. 4.2 Положения № 384/84).

Читайте также:  Договор найма объекта недвижимости жилого помещения

Квартира оформляется в общую долевую собственность всех заявителей в равных долях (п. 1–4 ст. 244 ГК РФ; п. 1.6 Положения № 384/84).

Цена продажи квартиры определяется с применением корректирующего коэффициента 0,6, если среди заявителей есть следующие лица (п. 4.3, 4.4 Положения № 384/84):

1) совокупный срок трудовых отношений которых с осуществляющими или осуществлявшими свою деятельность на территории городского округа Троицк органами государственной власти или местного самоуправления, государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями составляет на день обращения с заявлением 10 и более лет (включая срок трудовых отношений с правопреемниками указанных предприятий и учреждений в случае их реорганизации);

2) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя – государственного органа, органа местного самоуправления, государственного или муниципального учреждения, государственного или муниципального предприятия или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей у указанных работодателей, в связи с работой в которых было предоставлено жилое помещение;

3) многодетные семьи;

4) семьи, имеющие ребенка-инвалида.

В общем случае оплата стоимости квартиры должна быть произведена единовременно в течение 30 дней со дня подписания договора купли-продажи (п. 4.5 Положения № 384/84).

Право собственности (общей долевой собственности) на квартиру на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5, 6 ст. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если жилое помещение оплачивается с использованием средств материнского (семейного) капитала, то в договор купли-продажи включается условие о праве продавца отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата жилого помещения, если орган ПФР откажет в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала либо если указанные средства не поступят на указанный в договоре банковский счет в течение двух месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, за исключением случаев, если сумма, полученная от покупателя, превышает половину цены жилого помещения (при этом уполномоченный орган обращается за взысканием задолженности) либо задолженность погашена покупателем в тот же срок из иных источников (ч. 2, 7 ст. 8 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; п. 4.6 Положения № 384/84).

По материалам: электронный журнал «Азбука права», 2022

Источник

«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.

Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.

Только для нуждающихся

Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):

  • если они признаны малоимущими и стоят на жилищном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  • имеющие основания для признания их малоимущими, если они обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления (обычно на одинокого жильца – 33 кв. м, на семью из двух и более человек – 18 кв. м на каждого).

И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.

Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).

Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:

  • во-первых, это те, кто на момент высвобождения квадратных метров фактически проживает в этой коммуналке (Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-7954/2016 от 27.04.2016);
  • во-вторых, это те, кто нуждается в улучшении жилищных условий и имеет более раннюю дату постановки на жилищный учет (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1462/2016 от 03.03.2016).
Читайте также:  Закон работе по договору временно

Как узнать о продаже комнаты?

Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?

Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).

В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).

Как выкупить комнату: 5 простых шагов

Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.

Шаг 1. Заявите о своих намерениях

Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.

Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).

Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:

  • копии паспортов (свидетельств о рождении) всех членов семьи;
  • копии документов, подтверждающих родство (свидетельства о рождении, о браке);
  • выписка из ЕГРН, если вы – владелец другой комнаты;
  • копия договора соцнайма при наличии;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если он не участвует в покупке;
  • письменный отказ других жильцов от выкупа комнаты (при наличии такого отказа);
  • документы о регистрации в Москве по месту жительства не менее 10 лет;
  • уведомление о постановке на жилищный учет и другие.

Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.

Шаг 2. Пройдите проверку

Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.

Шаг 3. Получите распоряжение

После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.

Шаг 4. Оплатите комнату

На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.

Шаг 5. Заключите договор

В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.

Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста