Можно ли арендовать без договора

Проблемная аренда: на доверии и по договору

Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации

«Законы против владельцев? Да мы индейцы»

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам. Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).

Закон помогает тем, кто его соблюдает

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.

Источник

Год жила в квартире без оплаты, а теперь с меня требуют деньги. Надо ли платить?

Я рассталась с молодым человеком, но он разрешил мне на время остаться в его квартире, пока я не куплю свое жилье. Сам переехал в другую квартиру. Я предложила назначить цену и оформить договор аренды, но молодой человек отказался.

Я прожила в квартире год, оплачивала коммунальные услуги и мелкий ремонт. Так как со своим жильем вопрос затянулся, снова предложила договор аренды, но получила очередной отказ. Через год я съехала, оставив оплаченные счета и ключи.

Прошел еще год, и я получила сообщение, в котором бывший молодой человек попросил компенсировать мое проживание в квартире за вычетом платы за коммунальные услуги. Законно ли это требование, если не было договора аренды и других юридических документов, а была только устная договоренность о безвозмездном проживании?

Вы можете добровольно отдать бывшему молодому человеку деньги, ведь вы жили в его квартире и были готовы платить. Сумма — на ваше усмотрение. Но если вы действительно не договаривались, что проживание будет платным, и не согласовывали стоимость, то можете ничего и не давать.

Если ваш бывший молодой человек считает, что вы неправы, он может пойти в суд и попытаться доказать свою точку зрения. Но, скорее всего, получить с вас деньги ему не удастся. Вот почему.

Можно ли устно договориться о плате за квартиру

По закону договор между гражданами на сумму свыше 10 000 Р должен быть письменным. А договор найма жилья, который в народе также называется договором аренды, должен быть письменным независимо от размера платы за наем.

Устно можно совершать сделки, если письменная форма для них необязательна, если договор исполняется незамедлительно и если это дополнение к письменному договору.

Получается, суд защищает права только тех наймодателей, у которых с нанимателями есть письменный договор. Устная договоренность не поможет.

Как победить выгорание

Переписка может считаться письменным договором

Письменным договором также признаются электронные сообщения, если можно достоверно определить отправителей. Например, если бы вы с молодым человеком переписывались в «Вотсапе» и он предложил вам жить в его квартире за конкретную сумму, а вы согласились, то вашу переписку можно было признать договором.

Такой договор действовал бы с даты переписки до даты возвращения ключей. Было бы неважно, что бумажных документов нет, — достаточно сообщений в мессенджерах, соцсетях или по электронной почте.

В переписке стороны могут договориться о плате за проживание — размере и сроках, когда нужно вносить деньги за квартиру. При этом собственник может взыскать с нанимателя долг, основываясь на такой переписке.

Правда, некоторые мессенджеры позволяют удалять переписку не только у себя, но и у собеседника. Поэтому если собственник захочет использовать электронные сообщения в суде, ему нужно заранее сохранить переписку или распечатать и удостоверить ее у нотариуса.

Что считают суды

Приведем несколько примеров судебных решений в похожих ситуациях.

Устный договор не имеет значения. Александр из Пермского края потребовал у Тамары заплатить за год проживания в его квартире. Он обосновал свои требования устной договоренностью о плате 4000 Р в месяц. Сослался на то, что Тамара несколько лет исправно оплачивала жилье, а потом перестала и даже дала объяснения в полиции, что живет в чужой квартире и не платит за нее.

Суд отказался взыскать деньги в пользу Александра: у него не было с Тамарой ни договора, ни других письменных соглашений. А договор найма жилья обязательно должен быть письменным.

Суды взыскивают сумму, о которой стороны не спорят. Михаил из Карелии просил взыскать с Людмилы 6000 Р платы за проживание за полгода и еще 150 000 Р долга за коммунальные услуги. Михаил утверждал: они устно договорились, что Людмила полностью погасит большой долг за электроэнергию, поэтому плату за наем установили в размере 1000 Р ежемесячно. Людмила же говорила, что по их соглашению за коммунальные услуги должен платить Михаил.

Суд отметил, что установить содержание существенного условия договора найма о размере платы невозможно. Кроме того, собственник не доказал, что квартиросъемщица обязана была оплачивать коммунальные услуги. Поэтому суд взыскал только 6000 Р : эту сумму Людмила не оспаривала.

Если наниматель признает долг, то суды это тоже учитывают. Например, Павел из Пермского края сдал свою квартиру по устному соглашению. Квартиросъемщик перестал платить, но позже написал расписку, где признал долг перед Павлом. Потом он признал долг и в суде — на этом основании судья удовлетворила исковые требования.

Плату можно посчитать по средним ценам, если человек живет в квартире без согласия собственника. Сабит из Сарапула продавал квартиру. Риелтор передал ему часть стоимости и забрал ключи, чтобы показывать квартиру покупателям. Окончательно с Сабитом рассчитались через восемь месяцев — оказалось, что покупатели все это время жили в квартире без его согласия.

В ходе судебного разбирательства провели экспертизу, согласно которой средняя рыночная стоимость найма таких же квартир в спорный период была 9000 Р в месяц. Суд взыскал в пользу бывшего собственника плату за проживание как неосновательное обогащение. Апелляционный и кассационный суды с решением согласились.

Все это означает вот что. Если вы в переписке с бывшим молодым человеком не договорились о платном проживании, обязанности платить ему у вас нет. Заставить вас это сделать он не может.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Источник

Аренда без договора. Риски и уголовные последствия для собственника.

Вокруг вопроса сдачи жилья в аренду ходит не мало мифов, которые при неграмотном составлении договора или его отсутствии становятся вполне реальными последствиями как для собственников, так и для временных жильцов.

Аренда квартиры очень распространённый вид договора и с точки зрения закона его правильно называть коммерческий найм жилья.

Сторонами договора являются наймодатель (лицо, передающее жильё в найм) и наниматель (лицо, снимающее жильё).

На первый взгляд всё кажется просто: нашли подходящий вариант, договорились с нанимателями об оплате, сроках и правилах пользования вашим имуществом и получайте доход от своей собственности. Но именно в этом случае перед собственником стоит вопрос: заключать ли письменный договор? И здесь собственнику на ум приходит парочка бытовых знаний, которые твердят: без договора проще! Давайте развенчаем эти мифы раз и навсегда.

«Без договора можно не платить налог на доход»

Это утверждение — абсолютный миф. Отсутствие письменного договора не освобождает собственника от уплаты НДФЛ, а более того, делает его более уязвимым — в век цифровых технологий, достаточно отследить регулярные однообразные платежи в ваш адрес, или чтобы наниматель, которого пришлось выселить по его вине напишет анонимное обращение в налоговую, приложив чеки об оплате или расписки в получении наличных денежных средств в течение всего срока исковой давности, а это не мало — 3 года от даты последней оплаты.

В таком случае за сдачу жилья налоговики привлекут к ответственности собственника и совершенно не важно какую серую схему и из каких убеждений он использовал. Собственник должен будет заплатить неуплаченный НДФЛ от сдачи квартиры в размере 13 % от полученной за весь срок найма оплаты и штраф в размере 20 % от накопившейся задолженности по налогу.

Причём налоговикам не нужно будет доказывать, что вы сдавали квартиру «за дорого», в случае, если подтвердить стоимость найма будет невозможно, то за расчёт возьмут среднерыночную, а это не всегда низкая цена.

А знали ли вы, что плюсом к вышеуказанным санкциям собственника могут привлечь к уголовной ответственности сроком до одного года лишения свободы? Это вполне реально, если собственник не уплачивал НДФЛ от сдачи жилья на протяжении трёх лет, или сумма неуплаченного налога превысила 2,7 миллиона рублей.

«Без договора — вы можете выселить нанимателя в любой момент и выставить его вещи за дверь»

И опять миф. Да, право собственности в этом случае вам мало чем поможет.

Допустим наниматель пропал, сменил замки и оставил в квартире на хранение свои вещи?

Казалось бы всё просто: вскрывай квартиру, меняй замок обратно и удерживай вещи нанимателя до тех пор, пока он не появится и не заплатит. Но, грамотный юрист тут же возразит: так делать нельзя и неважно, что это ваша собственность. Удержание чужого имущества может быть расценено, как хищение. И это совсем не бытовой миф, а вполне реально сложившая судебная практика. Доказывать фактически сложившиеся арендные отношения в таком случае придётся в суде, а до тех пор сберегать оставленное имущество и не препятствовать временному жильцу. Вы ведь по своей воле согласились пустить его на свою территорию, не закрепив в установленном порядке условия пользования помещением и обязанности нанимателя.

Правовые термины и санкции работают только в том случае, когда вы сами соблюдаете нормы закона и не пренебрегаете грамотно составленными документами.

При наличии договора и прописанных в них особых условий возврата недвижимого имущества можно описать вещи нанимателя, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника в пределах собственных интересов, а арендную плату взыскать через суд.

«Договор не защищает ваше имущество»

Тоже миф. В моей практике был случай, когда собственник квартиры обратился за помощью: наниматель без договора пропал, прихватив с собой всю бытовую технику, которой была обставлена квартира.

Конечно, в этом случае, стоит прямиком обращаться в полицию, вот только там нужно доказать фактическое наличие этой самой техники в квартире и предоставить акт, по которому данная техника была передана нанимателю. А это уже невозможно, без заключения грамотного договора. Подчеркну — грамотного, потому как разобраться во всех нюансах составления акта на предметы обихода, мебель, технику и даже ремонт без юриста сложно, а значит и доказать, что украдена была картина, представляющая ценность, а не фотопечать, совершенно провальное дело.

Оговорюсь, что в ситуации с моим доверителем вернуть украденное всё же удалось, но и для этого потребовалась чёткая линия доказывания, расходы на построение которой несоизмеримы с расходами на составление качественного договора найма.

Итак, подводя итоги, хотелось бы отметить, что бездоговорная, а равно незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается не только ответственностью перед законом, но и создаёт собственнику ряд дополнительных проблем и рисков, а именно:

— штраф за незаконную сдачу жилья а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;

— пересдача третьим лицам без уведомления собственника. А также организация незаконной деятельности в сданном без договора жилье(притон, бордель, незаконная миграция и т.д.)

— порча, нанесённая имуществу и отделке. Без договора практически не возможно взыскать компенсации за испорченные вещи, а также гибель имущества в результате потопов, пожаров и т.д.;

— неоплаченные счета за коммунальные услуги. Кому-кому, а коммунальным службам доказать обязанность платить за вашу собственность кому-то без договора совсем не объяснить.

— если вам потребуется помощь правоохранителей или суда в спорах со съёмщиками — заплатить налоги на доход всё равно придётся. Договор будет признан фактически заключённым. А значит изначальное сокрытие отношений абсолютно бессмысленно.

Однако, не любой договор будет защищать собственника жилья — к составлению проекта такого документа необходимо отнестись серьёзно. Здесь не подойдёт простой шаблон, найденный на просторах интернета.

Не пренебрегайте услугами юриста, который поможет составить договор так, чтобы уберечь ваши деньги и нервы в последствии. Составляя договор юрист пишет его, как определённый свод прав и обязанностей сторон, стараясь учесть все тонкости, обратиться к своему опыту и судебной практике и сделать документ максимально выгодным и защищающим интересы собственника и нанимателя.

Источник