Может ли собственник быть субарендатором по договору имущества

Заключаем договор субаренды.

Журнал «В курсе дела»
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Читайте также:  Закон об условиях расторжения договоров

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15) ст. 618 ГК РФ

Источник

Как заключать и расторгать договоры субаренды нежилого помещения?

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Поскольку недвижимость стоит больших денег, нередко бизнесмены и организации арендуют ее, заключая договоры аренды или субаренды.

Что это такое, рассмотрим в нашем материале.

Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?

Чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, ее субъекты арендуют офисы, склады, другие помещения.

Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, такие правоотношения называются субарендой и регулируются ГК РФ

При этом арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было сдано и теперь пересдается, или арендованное транспортное средство. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем отдельные комнаты сдает предпринимателям по более высоким ценам путем заключения договоров субаренды, или ООО оформляет первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем пересдает его в субаренду третьему лицу.

Особенности договора субаренды:

  • его период действия не превышает срок действия соглашения аренды;
  • отношения регулируются нормами, которые относятся к договору найма, если иное не предусмотрено законодательством;
  • при расторжении договора аренды ранее установленного срока вторичный документ считается расторгнутым, если иное условие не прописано в первом документе. При этом законодатель предоставляет субарендатору возможность заключения с владельцем имущества соглашения на срок до окончания действия договора субаренды;
  • признание ничтожности первоначального документа влечет аналогичную судьбу для второго.

Для заключения соглашения субаренды закон устанавливает обязательность взять согласие владельца имущества.

Согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства на практике предусматривается непосредственно в тексте соглашения.

Если условия документа не содержат согласия владельца, арендатор может взять от собственника письменное разрешение для конкретного случая

В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?

Для заключения этой бумаги предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.

Читайте также:  Может учредитель заключить трудовой договор с ген директором

Как оформить договор субаренды между юридическими лицами?

Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают главные обязанности участников.

Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Требуется указать:

  • его местонахождение;
  • площадь;
  • предельную мощность электросети;
  • назначение;
  • кадастровый номер (при наличии).

Если арендуется офис в здании, нужно указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.

В условиях договора субаренды необходимо указать:

  • срок правоотношений, не превышающий срока основного соглашения аренды;
  • сумму арендной платы;
  • сроки выплаты, возможность изменения расценок;
  • обязанность арендодателя сделать предупреждение для арендатора обо всех обязанностях перед собственником помещения.

Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.

Договор субаренды между физическими лицами, а также между ИП и ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:

  • сведений о целевом назначении нежилого помещения;
  • размера платежей;
  • точного местоположения;
  • размера помещения;
  • ответственности сторон за нарушение условий сделки;
  • правил содержания помещений;
  • описания действий при выявлении неисправностей, поломок.

Как устанавливается срок договора субаренды?

Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срока действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды.

Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать

Поэтому во избежание соблюдения излишних формальностей участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое.

Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.

Особенности расторжения договора субаренды

При прекращении действия первичной аренды третье лицо, снимающее объект, вправе обратиться к собственнику имущества с просьбой о заключении нового контракта. Это нужно сделать в пределах сроков, указанных в первичном соглашении. Зачастую этого срока достаточно для потребностей субарендатора.

Закон предусмотрел порядок трансформации правоотношений субаренды нежилых помещений в полноценный найм.

Для этого прекращается действие первичного документа между собственником и арендатором. После этого субарендатор становится арендатором.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок для его расторжения нужно уведомить контрагента за 1 месяц, при аренде помещения — за 3 месяца

В соглашении может быть прописана автоматическое продление при условии, что контрагент за некоторое время до истечения срока не направил другой стороне письмо о намерении отказаться от аренды. Расторжение также возможно при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.

Как оформить регистрацию договора субаренды?

Сделка регистрируется в Росреестре, если установлен срок ее действия, превышающий 1 год. Исполнение этого предписания закона позволяет госорганам вести учет недвижимости для контроля законности сделок с ней.

Заключая договор субаренды, не забывайте о том, что эта сделка полностью зависима от условий и обязательств арендатора перед арендодателем

Резюме

Данное соглашение может быть заключено в отношении недвижимости или движимого имущества, например, ТС. Нередко участники сделки подписывают, к примеру, договор субаренды с экипажем.

При заключении соглашения на срок более 1 года требуется государственная регистрация.

При любом изменении правоотношений и взаимодействия арендатора с собственником имущества по причине неуплаты, несвоевременной уплаты ежемесячных платежей, непроведения ремонта и т.д. рискует пострадать субарендатор. Он будет вынужден оставить помещение в кратчайший срок и понесет убытки.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Заключен договор аренды между ООО «1» и ООО «2». Впоследствии ООО «2» заключил договор субаренды с ООО «3». Как можно оформить дополнительное соглашение не расторгая договор субаренды между ООО»3″ и ООО «1» ( поменять арендодателя на собственника) на тех же условиях. Расторгать не хотим, так как имеется задолженность у арендатора последнего (ООО»3″) Спасибо.

Я думаю, что самый эффективный способ это подписать акты сверок с задолженностью и для пущей важности оформить гарантийным письмо и если по сроку исковой давности не успевают оплатить, то дополнительными актами и письмами, так сказать лонгировать. А договоры все таки расторгнуть. А то же налоговая как отреагирует на такую сделку!? Получается, что собственник сам свою недвижимость у себя в аренду возьмет — как то выглядит это не правильно.

Почему сами у себя то арендовать будут? В доп соглашении поменять арендодателя ( ООО»2″ на ООО»1″, а арендатор то останется тот же!

Из сообщения не совсем ясно было.

Проще тогда, переуступите право аренды с уведомление (а возможно согласием) другой стороны договора, а остальную процедуру с актами и письмами сделайте.

Мы заключили договор субаренды с некой гр. Беловой А.Н., являющейся арендатором коммерческой недвижимости. При заключении договора нам не предоставили разрешения от собственника здания.

Могу ли я как субарендатор, так как договор уже заключён, запросить подтверждения, разрешения на сдачу помещения моим арендодателем?

  • 66CA3519-E42C-4BC8-A4A7-6A67A0BD0ED6.jpeg
  • 403ECC83-A9AA-4581-BC9C-FA5EC32D0818.jpeg

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

— если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Вы можете запросить согласие арендодателя на субаренду либо попросить арендатора его договор аренды с арендодателем. В случае если в договоре между арендатором и арендодателем существует оговорка о субаренде запрашивать согласие не нужно.

Читайте также:  Возместить работодателю ущерб трудовой договор

В случае отсутствия в договоре аренды оговорки о субаренде и отсутствии согласия арендодателя на субаренду, договор субаренды может быть признан недействительным (ничтожным)

Людмила, вы обязательно должны убедиться в праве арендатора сдавать помещение в субаренду. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК

«… Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. «

И я бы посоветовала вам сделать это побыстрее!

Арендатор, отказывается предоставить основной договор, мотивируя это тем, что основной договор находится на подписании собственника помещения

В случае если между арендатором и арендодателем не подписан основной договор и помещение по акту приема-передачи не передано от арендатора арендодателю договор субаренды является недействительным. В вашем договору есть информация о собственнике помещения, но отсутствует информация о правах Арендатора на помещение, те у арендатора исходя из представленных документов и сведений отсутствует права передавать имущество в аренду.

Вы вправе требовать от арендатора его договор аренды с собственником, как документ-основание для заключения договора субаренды, либо вы можете потребовать от арендатора письмо от Арендодателя (в любой форме — протокол, письмо ит.д.) подтверждающие право арендатора на сдачу объекта недвижимости в суб. аренду

Здравствуйте!
Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.
Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.
Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным).

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.
Вам следует связаться с собственником, то есть с основным Арендодателем. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет. Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:
Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако при этом он обязан получить согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ)*. На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572−08 по делу № А40−9449/08−53−110 и ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09−970/04-ГК по делу № А60−6946/2003). Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении. Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в тексте договора, то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“. Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду, то необходимо предварительно направить арендодателю письменный запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. Чтобы процедура дачи согласия на субаренду не затягивалась, имеет смысл еще при заключении договора аренды согласовать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста