Могу ли я не заключать договор с управляющей компанией на нежилое помещение

Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений

До 1 января 2017 года нежилым считалось помещение, которое не было жилым и не входило в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Мы расскажем, как изменилось понятие нежилого помещения с 1 января 2017 года и дадим пошаговую инструкцию, как составить договор ресурсоснабжения для нежилого помещения.

Что такое нежилое помещение

С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.

Это помещение в МКД, которое:

  • указано в проектной или технической документации, или в электронном паспорте на дом;
  • не является жилым помещением;
  • не включено в состав общего имущества в МКД независимо от того, есть ли отдельный вход или подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Приравниваются к нежилым помещениям и части МКД, в которых размещаются транспортные средства:

  • машино-места,
  • подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.

Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.

С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?

Шаг 1. Управляющая организация

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.

Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.

Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.

Данные для РСО – это сведения, которые понадобятся для расчётов, в РСО их нужно отправить письмом:

  • ФИО или наименование собственника помещения, ОГРН;
  • общая площадь помещения;
  • вид деятельности;
  • данные приборов учёта на 01.01.2017 (если есть);
  • сечение трубы.

Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.

В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.

Шаг 2. Собственник нежилого помещения

Собственники нежилых помещений выступают инициаторами заключения договора в письменной форме. Для этого они подают в РСО заявление, в котором указывают данные из подпунктов «в, г, д, з, л, с» п. 19 ПП РФ N 354:

  • для физлица – ФИО, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, телефон или название организации, место государственной регистрации и телефон для юрлица;
  • адрес помещения в МКД, общую площадь помещения;
  • какие коммунальные услуги предоставляются;
  • данные о ПУ;
  • меры социальной поддержки по оплате КУ;
  • срок действия договора.

Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.

Шаг 3. РСО

РСО зависит от собственников и управляющей организации, потому что данные о нежилых помещениях в МКД поступают в РСО только от собственников или УО.

После получения заявки РСО не позднее десяти дней выдаёт заявителю проект договора. Договор составляется в двух экземплярах (п. 23 ПП РФ N 354).

РСО не сможет выдать проект договора или выставить счёт, если управляющая организация или собственник нежилого помещения не обратятся к ней с заявлением о заключении договора ресурсоснабжения.

РСО не несёт ответственности по ст. 2.1. КоАП РФ. Если договор ресурсоснабжения не заключён, РСО определяет объём потребления коммунальных услуг расчётным способом, как бездоговорное потребление (п. 6 ПП РФ N 354).

Договор уступки права требования

Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.

Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.

Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.

Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.

Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.

В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.

Источник

Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 3

Нередко для управляющей организации, избранной на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, становится проблемой взаимодействие с собственниками нежилых помещений. Они не только не считают целесообразным заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, но и отказываются нести соответствующие расходы. Как правильно организовать учет сумм, которые причитаются управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества за период от получения дома в управление и до подписания договоров с собственниками нежилых помещений?

Бремя расходов на содержание общего имущества

Наряду с нежилым помещением его собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Собственник отдельного помещения в доме обязан нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление (Постановления ФАС ДВО от 10.10.2008 N Ф03-4305/2008, ФАС ЗСО от 13.03.2008 N Ф04-1444/2008(1567-А70-16)).

Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания собственников с собственниками жилых помещений, управляющая организация тем самым оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет оплаты (Постановление ФАС СЗО от 25.03.2008 N А05-8777/2007). Заметим, что фактическое неиспользование собственником нежилого помещения не является основанием для освобождения его от обязанности несения расходов на содержание общего имущества , как, впрочем, и неиспользование отдельных элементов общего имущества (например, если организация владеет встроенно-пристроенным помещением и физически не использует, например, лифт, но должна оплачивать его содержание и ремонт).

Определение ВАС РФ от 17.04.2008 N 4342/08.

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, наряду с платой за услуги по управлению домом, включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). При этом название, употребляемое в Жилищном кодексе («плата за жилое помещение»), вовсе не означает, что собственники нежилых помещений не обязаны ее вносить. Так, согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения (всякого помещения, а не только жилого!) в многоквартирном доме обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Причем если управление домом возложено на управляющую организацию, то собственники помещений (всех без исключения!) должны вносить плату этой организации. Данная императивная норма содержится в п. 7 ст. 155 ЖК РФ, и ее действие, кстати сказать, не зависит от наличия или отсутствия договора между управляющей организацией и конкретным собственником.

Читайте также:  Исковое заявление на взыскание задолженности без договора поставки

На то, что обязанность собственников нежилых помещений оплачивать содержание и ремонт общего имущества вытекает из нескольких взаимосвязанных норм ЖК РФ, указало и Правительство РФ в своем отзыве на законопроект N 444248-4, которым предлагалось ввести в ЖК РФ норму, прямо устанавливающую данную обязанность. Правительство отметило, что поправки являются излишними. То же самое подтверждают и многочисленные примеры судебной практики по взысканию с собственников нежилых помещений расходов по содержанию и ремонту общего имущества в отсутствие договора, заключенного с управляющей организацией.

Арбитры руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как взыскать неосновательное обогащение через суд?

Чтобы суд подтвердил право управляющей организации на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, организация должна доказать в первую очередь факт оказания услуг. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику. На практике выход был найден путем широкого применения актов об оказании услуг. Однако в рассматриваемом случае управляющая организация не располагает такими актами, поскольку, очевидно, собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет акт. Поэтому управляющая организация должна подтвердить сам факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами могут выступать договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный многоквартирный дом. Документы должны однозначно подтверждать факт проведения работ на общем имуществе конкретного многоквартирного дома . Так, например, ведомостей по заработной плате штатных дворников управляющей организации недостаточно, чтобы доказать факт проведения уборки придомовой территории конкретного дома.

Так, в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2008 N А60-6880/2008, оставленном без изменения Постановлением ФАС УО от 15.01.2009 N Ф09-10332/08-С5, суд пришел к выводу, что договор на вывоз твердых бытовых отходов, не содержащий указания на принадлежность мусорных контейнеров истцу, а также договоры подряда, акты и сметные расчеты, не позволяющие установить, какие именно помещения ремонтировались и являются ли они помещениями общего пользования, не доказывают факт выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В иске к собственнику нежилого помещения было отказано.

Еще один момент, который обязательно будет проверен судом, — наличие права собственности ответчика на нежилое помещение в доме, находящемся в управлении компании. Плата за содержание и ремонт взыскивается именно с собственника помещения. Передача права пользования им арендатору не влияет на обязанность собственника нести бремя расходов на содержание помещения (Постановление ФАС ДВО от 24.11.2008 N Ф03-5205/2008).

Период пользования услугами управляющей организации определяется с момента начала потребления услуг, а именно с момента возникновения права на нежилое помещение у конкретного собственника либо принятия дома в управление конкретной управляющей организацией (что произошло раньше). Дата направления управляющей организацией собственнику нежилого помещения проекта договора здесь роли не играет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

И последний вопрос, который остается решить при взыскании неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, — это размер такого обогащения. При наличии договора все очень просто — цена (или порядок ее определения) предусматривается в нем. По какой ставке следует взимать долг с собственника при отсутствии договора? Напомним, что п. 2 ст. 1105 ГК РФ указывает на цену, существовавшую в то время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. Арбитры по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 424 ГК РФ и определяют цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы и услуги. В подавляющем большинстве случаев управляющие организации применяют размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, и судьи принимают такой расчет (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.12.2008 N Ф10-5705/08, ФАС ЗСО от 07.10.2008 N Ф04-6129/2008(13110-А27-21), ФАС УО от 12.03.2008 N Ф09-1504/08-С5). Напомним, что если домом управляет управляющая организация, то на основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений. Если же собственники на собрании не приняли решения об определении размера платы, он устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Довод собственника нежилого помещения о том, что сумму неосновательного обогащения следует считать исходя из фактической стоимости понесенных затрат, суд не примет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

Постановления ФАС СКО от 23.10.2008 N Ф08-6150/2008, ФАС ВВО от 03.03.2008 N А11-4827/2006-К1-4/107, ФАС ДВО от 29.05.2007 N Ф03-А24/07-1/1588.

Итак, получая дом в управление, управляющая организация знает общую площадь помещений в доме, категории их собственников. Перечень услуг и размер платы за них также должны быть установлены решением общего собрания собственников и внесены в договор управления, который подписывается с каждым собственником (если размер платы специально не установлен, используется ставка, принятая органом местного самоуправления). Дальше все просто. На основании этого договора управляющая организация ежемесячно отражает в учете выручку от оказания услуг и выполнения работ по управлению домом и содержанию и ремонту общего имущества. Выручка включается в налогооблагаемые базы по соответствующим налогам. Что меняется, если договор с собственником нежилого помещения не подписан?

Налог на добавленную стоимость

Объектом обложения НДС признается реализация услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), при этом реализацией услуг является оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Нужно обратить особое внимание на различие реализации работ и услуг. Поскольку работа имеет материально выраженные результаты (п. 4 ст. 38 НК РФ), фактически предметом реализации являются результаты выполненных работ (согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией работ является передача их результатов). В то время как услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Это позволяет сделать вывод, что если услуга была оказана, то она одновременно была и реализована, и потреблена. Кроме того, важнейшим признаком реализации является волевой характер действия передающей стороны (в связи с этим кража не является реализацией). В случае с услугой это требование соблюдается, так как управляющая организация, оказывая услуги по содержанию общего имущества, знает, что их потребляют все без исключения собственники помещений в доме. Справедливости ради нужно отметить: даже если управляющая организация будет знать, что собственник нежилого помещения не хочет заключать с ней договор и вносить плату, она не может перестать оказывать ему услуги, поскольку услуга по содержанию дома в целом потребляется всеми собственниками. Как невозможно выделить в натуре долю в общем имуществе, так невозможно прекратить оказывать услуги по содержанию этого общего имущества одному из собственников. Поэтому, даже помимо своей воли, управляющая организация вынуждена предоставлять всем собственникам полный комплекс услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в доме.

Такой подход свидетельствует о необходимости начисления НДС в момент возникновения налоговой базы (на дату реализации услуг), то есть ежемесячно. И действительно, если допустить обратное и считать, что в отсутствие договорных отношений с собственником нежилого помещения услугу нельзя считать оказанной, следовательно, нет оснований начислять НДС, появляется широкое поле для минимизации налогов: если договор подписан — налог уплачивается, если не подписан — не уплачивается. При этом суть деятельности независимо от наличия договора остается прежней. Очевидно, что налоговики будут против такой «оптимизации».

Добавим, что в подавляющем большинстве случаев арбитры, рассматривая подобные споры, специально указывают, что с собственника помещения нужно взыскивать не задолженность за оказанные услуги, а сумму неосновательного обогащения. Такой вывод, например, сделан в Постановлении ФАС ЗСО от 17.02.2009 N Ф04-470/2009(20311-А46-12) в отношении управляющей организации, не оплачивавшей услуги предприятия ВКХ по водоотведению: при разрешении спора суд пришел к выводу, что поскольку между сторонами отсутствовали договорные отношения, то их правоотношения следует квалифицировать как возникшие из неосновательного обогащения. Однако в некоторых судебных актах можно встретить такой вывод: при отсутствии заключенного у собственника нежилого помещения договора на содержание жилого дома у него в силу бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам гл. 39 ГК РФ. При этом согласно резолютивной части судебных актов взысканию подлежит задолженность за оказанные услуги (см. Постановления ФАС ВСО от 09.12.2008 N А74-318/08-Ф02-6081/08 , ФАС ЗСО от 14.10.2008 N Ф04-6168/2008(13212-А27-21), от 07.10.2008 N Ф04-6129/2008(13110-А27-21) ). Это однозначно говорит о необходимости начисления НДС в периоде фактического оказания услуг по управлению домом.

Читайте также:  Имеет расписка юридическую силу суде

При новом рассмотрении дела Третий арбитражный апелляционный суд Постановлением от 12.02.2009 N А74-318/2008-03АП-3773/2008 также взыскал с собственника нежилого помещения долг за оказанные услуги.
В передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра было отказано Определением ВАС РФ от 17.12.2008 N 15839/08.

Вместе с тем смелым налогоплательщикам нужно знать, что в арбитражной практике есть примеры, когда суды признают отсутствие операции по реализации услуг в рамках такого внедоговорного обязательства, как обязательство вследствие неосновательного обогащения. Но эти примеры касаются неосновательного обогащения, возникшего в связи с незаконным использованием чужого имущества (земельного участка, иного объекта недвижимости) . Так, например, Постановлением ФАС УО от 21.06.2006 N Ф09-5101/06-С2 была подтверждена позиция организации, не исполнявшей обязанности налогового агента по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, поскольку фактически в арендных правоотношениях она не участвовала, а пользовалась муниципальным земельным участком без законных оснований, арендную плату не перечисляла. В дальнейшем в судебном порядке собственник земли взыскал с организации суммы неосновательного обогащения, которые налоговые инспекторы приравняли к арендным платежам и включили в налоговую базу по НДС. Однако арбитры обратили особое внимание, что поскольку фактический пользователь по смыслу закона не является арендатором, то на него не могут быть возложены обязанности налогового агента.

Впрочем, для целей применения гл. 21 НК РФ передача имущества в аренду рассматривается как оказание услуг.

Еще один пример — Постановление ФАС СЗО от 19.09.2008 N А56-32718/2005, в котором судьи пришли к выводу, что получение доходов в виде стоимости неосновательного обогащения не свидетельствует о наличии у получателя операций по реализации товаров, работ, услуг. Это следует из правовой природы обязательств вследствие неосновательного обогащения, поскольку в силу ст. 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возлагается на лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество за счет другого лица. При этом никаких предшествующих такому возврату либо встречных обязательств по отношению к приобретателю имущества потерпевшее лицо не несет. Формально эти заключения вряд ли можно применить к рассматриваемой нами ситуации — ведь именно в силу того, что управляющая организация на основании решения общего собрания собственников оказывает услуги, у собственника нежилого помещения возникает неосновательное обогащение. Таким образом, неначисление НДС на стоимость содержания и ремонта общего имущества в части, приходящейся на собственника нежилого помещения, по нашему мнению, достаточно рискованно.

Налог на прибыль

Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет? Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.

Внереализационные доходы

Рекомендации Минфина сводятся к тому, что само по себе незаконное использование чужого имущества не приводит к образованию дохода у налогоплательщика — собственника этого имущества. Доход в виде суммы, взысканной в связи с неосновательным обогащением за фактическое пользование помещениями, возникает у собственника этих помещений после вынесения соответствующего судебного решения (Письмо от 14.02.2006 N 03-03-04/1/109).

Обратимся к судебной практике. К сожалению, она весьма немногочисленна. Так, в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ЦО от 02.06.2008 N А48-3226/06-15 , налогоплательщику были присуждены суммы неосновательного обогащения, возникшего вследствие признания ничтожным договора, на основании которого было передано право собственности на объект недвижимости. В период с признания сделки ничтожной и до момента исполнения судебного акта о возврате объекта собственнику сторонняя организация пользовалась им и извлекала выгоду. Налогоплательщик включил сумму неосновательного обогащения в состав внереализационных доходов в периоде вступления в силу решения суда, однако не смог получить причитающиеся ему суммы и признал долг безнадежным в том же налоговом периоде. Увеличение внереализационных расходов на сумму задолженности в отсутствие необходимых оснований стало поводом для судебного разбирательства. Суды согласились с налогоплательщиком, что он преждевременно признал доходы в виде суммы неосновательного обогащения, следовательно, отражение расходов в этом же году не привело к неуплате налога на прибыль. В качестве обоснования такой позиции арбитры приводили следующие доводы. Действительно, гл. 25 НК РФ не предусматривает порядка учета сумм неосновательного обогащения. Однако очевидно, что они не являются санкциями за нарушение обязательств или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 3 ст. 250, а также пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ. Вместе с тем суд счел возможным квалифицировать суммы неосновательного обогащения как безвозмездно полученное имущество (п. 8 ст. 250 НК РФ), которое включается в доходы на момент поступления денежных средств на расчетный счет (пп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ). Безвозмездное — потому, что право на возмещение сумм полученного фактическим пользователем неосновательного обогащения не предполагало и не предполагает возникновения у налогоплательщика обязанности передать имущество, выполнить работы, оказать услуги.

Коллегия ВАС не нашла оснований для пересмотра дела (Определение от 25.08.2008 N 10637/08).

Прежде чем делать выводы, предлагаем обратить внимание на споры, в которых лицо, неосновательно обогатившееся за счет использования имущества другого лица, признает расходы. Они будут полезны, поскольку в налогообложении действует принцип зеркальности доходов и расходов: если для плательщика перечисленные суммы являются санкциями за нарушение договорных обязательств, то есть внереализационными расходами, то и для получателя они признаются соответствующими внереализационными доходами. При этом и доходы, и расходы учитываются в один момент — в момент вступления в силу судебного акта или признания должником. Точно так же совпадает момент признания доходов от реализации оказанных услуг у управляющей организации и расходов по содержанию имущества в виде стоимости этих услуг у собственника нежилого помещения.

Мы смогли найти лишь два судебных решения, и в обоих суды признали, что компенсация неосновательного обогащения не является договорной санкцией или возмещением убытков. Однако в одном случае (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.01.2006 N А40-51811/05-128-473 ) арбитры сочли возможным квалифицировать расходы в качестве прочих внереализационных (пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ) и в отсутствие в гл. 25 НК РФ прямого регулирования момента признания таких расходов позволили учесть их в расчете налоговой базы периода, в котором вступило в силу судебное решение (инспекция пыталась доказать, что их следовало отразить в тех периодах, когда имело место незаконное пользование имуществом).

Оставлено без изменения Постановлением ФАС МО от 10.07.2006 N КА-А40/6303-06.

В другом же случае (Постановление ФАС СЗО от 27.08.2007 N А05-12585/2006-31) арбитры не согласились ни с налогоплательщиком, признавшим внереализационный расход в периоде фактической выплаты суммы неосновательного обогащения, ни с налоговой инспекцией, настаивавшей на учете данных расходов в периоде вступления в силу судебного решения. Судьи повторили, что суммы неосновательного обогащения не являются договорными санкциями или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 7 ст. 272 НК РФ. Следовательно, нужно применять общую норму п. 1 ст. 272 НК РФ. По мнению суда кассационной инстанции, поскольку суммы неосновательного обогащения были взысканы с налогоплательщика за пользование помещениями в 2002 — 2004 гг., данные суммы относятся именно к этим налоговым периодам, в которых и должны быть учтены.

Итак, подводя итоги, нужно отметить, что регулирование налогообложения сумм неосновательного обогащения как для потерпевшей стороны, так и для обогатившегося лица в Налоговом кодексе отсутствует. Редкие примеры судебных разбирательств и разъяснения Минфина допускают признание внереализационных доходов в периоде вступления в силу судебного решения о взыскании сумм неосновательного обогащения (хотя есть и другие варианты — по фактической выплате и с отнесением на периоды незаконного пользования имуществом). Но все выводы сделаны по отношению к ситуации незаконного пользования чужим имуществом. Действительно, обязанности обеспечить встречное предоставление взамен на получение суммы неосновательного обогащения собственник имущества не несет. Если применить сказанное к ситуации пользования услугами управляющей организации без оплаты, получается, что доход следует признавать только в момент вступления в силу решения суда. На самом деле, обращение в суд — право, а не обязанность управляющей организации: не обратившись в суд, она не получит денег. Такая позиция весьма выгодна управляющей организации. Однако насколько она правомерна? Ведь опять получается, что порядок налогообложения зависит от волеизъявления самой организации: если она обратится в суд — начислит налог, не обратится — не начислит, в то время как фактические обстоятельства хозяйственной деятельности остаются прежними.

Читайте также:  Договор хранения решение арбитражного суда

Особенности деятельности управляющей организации

Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.

Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.

В свою очередь, в Постановлении ФАС СЗО от 29.09.2008 N А05-9942/2007 справедливо отмечено, что отказ или уклонение от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом. В этом случае будет считаться, что между управляющей организацией и собственником, который не исполнил решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части заключения соответствующего договора, фактически сложились отношения по управлению многоквартирным домом.

Управляющая организация осуществляет один вид деятельности — управление многоквартирным домом (включая содержание и ремонт общего имущества). Она несет затраты в целом на дом. Недопустимо выделять отдельные виды деятельности по таким признакам, как статус помещения (жилое/нежилое), наличие подписанного договора управления, платежная дисциплина собственников. Поскольку суть деятельности одинакова, представляется, что и порядок ее учета и налогообложения должен быть единообразным. В связи с этим, по нашему мнению, управляющая организация должна показывать выручку от оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества по многоквартирному дому в целом, невзирая на отсутствие договора управления с собственником нежилого помещения. Для организаций, желающих минимизировать свои налоговые обязательства, мы привели выше ряд документов, на которые можно ссылаться, отстаивая свою позицию.

Бухгалтерский учет

В связи со всем сказанным мы не видим оснований отражать в учете управляющей организации суммы взысканного с собственника нежилого помещения неосновательного обогащения в составе прочих доходов. Все доходы от управления многоквартирным домом признаются доходами по обычным видам деятельности — содержание и ремонт общего имущества в части, приходящейся на внедоговорные отношения с собственником нежилого помещения, не являются каким-то особым видом деятельности, доходы от которого могут быть признаны прочими.

Теперь нужно определить момент отражения дохода. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка признается при одновременном выполнении следующих условий:

  • организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Эта уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
  • право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Все ли условия выполняются в отношении стоимости услуг, оказываемых управляющей организацией в отсутствие договора?

Во-первых, право на получение дохода в виде платы за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения вытекает не из конкретного договора, а из совокупности обстоятельств (решение общего собрания собственников, фактическое ведение деятельности по управлению домом, наличие у пользователя права собственности на помещение). Является ли такая совокупность обстоятельств подтверждением права «иным соответствующим образом», нормативные правовые акты не разъясняют. Однако, поскольку их достаточно для судебного отстаивания права управляющей организации на доход, по нашему мнению, на этот вопрос следует ответить положительно.

Во-вторых, управляющая организация обладает всеми необходимыми данными для определения суммы выручки (установленная тем или иным образом плата и размер площади помещения собственника).

В-третьих, есть ли у управляющей организации уверенность в получении оплаты от собственника нежилого помещения? Можно ли однозначно решить этот вопрос при отсутствии договора и сознательном уклонении собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества? Такие действия следует рассматривать как ненадлежащее исполнение собственником помещения своих обязанностей, и в первую очередь обязанности подчиниться решению общего собрания собственников о выборе способа управления домом. Согласитесь, что нежелание покупателя оплачивать поставленный товар не указывает на то, что у него нет обязательства оплатить его, даже при отсутствии подписанного договора поставки: при наличии соответствующих доказательств задолженность с покупателя будет взыскана судом. Поэтому полагаем, что уверенность в увеличении экономических выгод от деятельности по управлению домом возникает у управляющей организации в момент принятия дома в управление, а никак не в момент вступления в силу судебного решения о взыскании неосновательного обогащения с нерадивого собственника.

В-четвертых, нужно признать, что услуга по содержанию и ремонту оказана. Как было сказано выше, считается, что собственник нежилого помещения потребляет услуги управляющей организации уже в силу того, что он обладает долей в праве общей собственности на общее имущество.

В-пятых, управляющей организации не составит труда определить расходы, произведенные в связи с содержанием общего имущества конкретного многоквартирного дома.

Таким образом, наиболее обоснованным представляется отражение в учете управляющей организации выручки от реализации услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества ежемесячно в полном объеме независимо от наличия подписанного договора управления с каждым собственником.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста