Как заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями арендатору

Содержание
  1. Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений
  2. Что такое нежилое помещение
  3. Шаг 1. Управляющая организация
  4. Шаг 2. Собственник нежилого помещения
  5. Шаг 3. РСО
  6. Договор уступки права требования
  7. Как заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями арендатору
  8. ООО заключило договор аренды помещения с физическим лицом. Дополнительно к арендной плате выставляются коммунальные платежи. Условие договора: «В стоимость аренды не включены коммунальные платежи от управляющих компаний и платежи от снабжающих компаний на данное помещение. Арендатор обязан оплачивать данные платежи в течение пяти рабочих дней с момента выставления данных платежей Арендодателем и подтверждать уплату данных платежей на электронную почту, указанную в реквизитах». Арендодатель направляет счета от ресурсоснабжающих организаций с требованием оплатить их напрямую. Таким образом, с расчетного счета ООО уплачиваются коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям. Прямых договоров с ними нет. Далее арендодатель передает счета-фактуры, которые выписаны на него. Каким образом ООО отражать в бухгалтерском и налоговом учете данные расходы? Имеет ли ООО право принимать их к учету?

Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений

До 1 января 2017 года нежилым считалось помещение, которое не было жилым и не входило в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Мы расскажем, как изменилось понятие нежилого помещения с 1 января 2017 года и дадим пошаговую инструкцию, как составить договор ресурсоснабжения для нежилого помещения.

Что такое нежилое помещение

С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.

Это помещение в МКД, которое:

  • указано в проектной или технической документации, или в электронном паспорте на дом;
  • не является жилым помещением;
  • не включено в состав общего имущества в МКД независимо от того, есть ли отдельный вход или подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Приравниваются к нежилым помещениям и части МКД, в которых размещаются транспортные средства:

  • машино-места,
  • подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.

Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.

С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?

Шаг 1. Управляющая организация

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.

Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.

Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.

Данные для РСО – это сведения, которые понадобятся для расчётов, в РСО их нужно отправить письмом:

  • ФИО или наименование собственника помещения, ОГРН;
  • общая площадь помещения;
  • вид деятельности;
  • данные приборов учёта на 01.01.2017 (если есть);
  • сечение трубы.

Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.

В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.

Шаг 2. Собственник нежилого помещения

Собственники нежилых помещений выступают инициаторами заключения договора в письменной форме. Для этого они подают в РСО заявление, в котором указывают данные из подпунктов «в, г, д, з, л, с» п. 19 ПП РФ N 354:

  • для физлица – ФИО, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, телефон или название организации, место государственной регистрации и телефон для юрлица;
  • адрес помещения в МКД, общую площадь помещения;
  • какие коммунальные услуги предоставляются;
  • данные о ПУ;
  • меры социальной поддержки по оплате КУ;
  • срок действия договора.

Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.

Шаг 3. РСО

РСО зависит от собственников и управляющей организации, потому что данные о нежилых помещениях в МКД поступают в РСО только от собственников или УО.

Читайте также:  Для договора дарения супруге какие документы нужны

После получения заявки РСО не позднее десяти дней выдаёт заявителю проект договора. Договор составляется в двух экземплярах (п. 23 ПП РФ N 354).

РСО не сможет выдать проект договора или выставить счёт, если управляющая организация или собственник нежилого помещения не обратятся к ней с заявлением о заключении договора ресурсоснабжения.

РСО не несёт ответственности по ст. 2.1. КоАП РФ. Если договор ресурсоснабжения не заключён, РСО определяет объём потребления коммунальных услуг расчётным способом, как бездоговорное потребление (п. 6 ПП РФ N 354).

Договор уступки права требования

Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.

Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.

Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.

Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.

Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.

В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.

Источник

Как заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями арендатору

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО заключило договор аренды помещения с физическим лицом. Дополнительно к арендной плате выставляются коммунальные платежи. Условие договора: «В стоимость аренды не включены коммунальные платежи от управляющих компаний и платежи от снабжающих компаний на данное помещение. Арендатор обязан оплачивать данные платежи в течение пяти рабочих дней с момента выставления данных платежей Арендодателем и подтверждать уплату данных платежей на электронную почту, указанную в реквизитах». Арендодатель направляет счета от ресурсоснабжающих организаций с требованием оплатить их напрямую. Таким образом, с расчетного счета ООО уплачиваются коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям. Прямых договоров с ними нет. Далее арендодатель передает счета-фактуры, которые выписаны на него.
Каким образом ООО отражать в бухгалтерском и налоговом учете данные расходы? Имеет ли ООО право принимать их к учету?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Ввиду отсутствия у арендатора прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями оплата арендатором коммунальных услуг происходит в рамках отношений между арендатором и арендодателем и является возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг арендодателю.
Организация-арендатор вправе учесть в расходах по налогу на прибыль и при применении УСН стоимость оплаченных ею коммунальных услуг при наличии соответствующего документального подтверждения данных расходов.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, расходы на коммунальные услуги, являясь расходами на обеспечение его деятельности, должны осуществляться за счет арендатора, если в договоре не предусмотрено иное.
В п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Информационное письмо) указано, что возложение на арендатора помещения расходов на оплату коммунальных услуг за пользование этим помещением не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в таком случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание.
Арендодатель получает коммунальные услуги в качестве абонента, а арендатор пользуется коммунальными услугами в связи с арендой помещения (п. 22 Информационного письма). Стороны могут договориться об оплате арендатором расходов сверх арендной платы.
Поскольку договоры с коммунальными службами, как правило, заключает собственник недвижимого имущества, арендатор компенсирует собственнику его расходы на коммунальные платежи. Также стороны могут договориться о том, что арендатор будет оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщикам, помечая в платежном документе, что оплата производится за конкретного собственника (Расчеты с физическим лицом при аренде офиса (Д.А. Столяров, журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 9, сентябрь 2020 г.).
В данном случае договором установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Отметим также, что при перепоручении исполнения не происходит перемены лица в обязательстве — обязанным перед кредитором остается должник, а не третье лицо, производящее исполнение (постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2008 N А13-2409/2008, Восемнадцатого ААС от 05.05.2011 N 18АП-3934/11).
Таким образом, в данной ситуации арендодатель на основании заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров является должником перед ними в части имеющейся у него задолженности по оплате коммунальных услуг. В то же время арендатор, являясь фактическим потребителем данных коммунальных услуг, является должником перед арендодателем в части возмещения стоимости этих услуг.
Поэтому, исходя из взаимоотношений с арендатором, арендодатель вправе на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ возложить на арендатора обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг.
Исполнив поручение арендодателя по перечислению денежных средств ресурсоснабжающей организации в счет своей задолженности по коммунальным услугам, арендатор тем самым надлежащим образом исполняет свое обязательство перед арендодателем, то есть погашает свою задолженность перед арендодателем.
При этом тот факт, что арендатор самостоятельно перечисляет денежные средства ресурсоснабжающим организациям, не изменяет сути данных платежей. В отношениях между арендатором и арендодателем эти платежи будут являться возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг.

Читайте также:  Договор полной материальной ответственности сотрудников

Бухгалтерский учет

Порядок учета расходов в целях бухгалтерского учета устанавливает ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее — ПБУ 10/99).
Согласно п. 2 ПБУ 10/99 расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества).
В соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг.
Коммунальные услуги используются экономическими субъектами на всех этапах производства и реализации товаров, продукции, работ и услуг, в хозяйственной и управленческой деятельности, в обслуживающих производствах и хозяйствах.
Таким образом, в бухгалтерском учете арендатора затраты в виде возмещения арендодателю (оплаты за арендодателя) коммунальных расходов признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами. Смотрите материал: Энциклопедия решений. Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов.
Расходы на оплату коммунальных услуг могут отражаться на следующих синтетических счетах бухгалтерского учета: 25, 20, 26, 29 и 44. Подробнее смотрите в материале: Учет расходов на коммунальные услуги (В. Яковлев, журнал «Новая бухгалтерия», выпуск 2, февраль 2016 г.).
В учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76 (ресурсоснабжающая организация) Кредит 51
— оплачена организацией-арендатором задолженность перед арендодателем по текущим коммунальным платежам на счет ресурсоснабжающей организации;
Дебет 26 (20, 23, 25, 44) Кредит 60 (76) (арендодатель)
— начислены коммунальные платежи;
Дебет 60 (76) (арендодатель) Кредит 76 (ресурсоснабжающая организация)
— зачет оплаты в счет задолженности перед арендодателем.
Основанием для отражения в бухгалтерском учете информации об активах и обязательствах, а также операций с ними являются первичные учетные документы (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ)). Первичные документы должны содержать обязательные реквизиты, установленные ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.

Налоговый учет

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Минфин России в письме от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011 на вопрос «Может ли организация учесть в расходах по налогу на прибыль коммунальные платежи?» в ситуации, аналогичной с данной, ответил утвердительно. Минфин указал, что расходы арендатора на коммунальные платежи могут учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, как составная часть платы за аренду помещения в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
В письме от 08.06.2009 N 16-15/058069@ УФНС России по г. Москве указывает, что если согласно договору аренды (либо принятому в его развитие договору о возмещении коммунальных расходов) арендатор обязан уплачивать расходы, связанные с водоснабжением, потреблением энергии и других видов коммунальных услуг, он учитывает в составе материальных затрат для целей налогообложения прибыли указанные фактические расходы, потребленные в процессе осуществления деятельности, направленной на получение доходов. При этом данные расходы должны быть документально подтверждены актами оказанных услуг, выставленными арендодателем, расчетами коммунальных платежей, составленными арендодателем исходя из занимаемых арендатором площадей на основании счетов водо-, энергоснабжающих предприятий и других служб, выставленных арендодателю и отражающих поставку соответствующих услуг, копии которых необходимо приложить к акту.
В письме УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124553@ говорится о праве арендатора признать в расходах возмещение коммунальных услуг и при применении УСН, но также при наличии документального подтверждения.
Для подтверждения расходов, учитываемых для целей налогообложения, как и для целей бухгалтерского учета, используются первичные документы, соответствующие требованиям ст. 9 Закона N 402-ФЗ) (письма Минфина России от 28.03.2016 N 03-03-06/1/17097, от 17.02.2016 N 03-03-06/1/8745, от 16.02.2016 N 03-03-06/1/8312, от 19.01.2015 N 03-03-06/1/879, от 05.12.2014 N 03-03-06/1/62458). При этом налоговые и иные органы не вправе устанавливать для налогоплательщиков обязательные формы документов налогового учета (письмо Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/1/5002).
Таким образом, по нашему мнению, организация — арендатор вправе учесть в расходах по налогу на прибыль и при применении УСН стоимость оплаченных ею коммунальных услуг при наличии документального подтверждения в виде:
1) оформленного в соответствии с гражданским законодательством договора аренды помещения (п. 1 ст. 650 ГК РФ);
2) акта приема-передачи имущества арендатору (п. 1 ст. 655 ГК РФ);
3) платежных документов;
4) документов, подтверждающих расходы на коммунальные услуги:
— акта оказанных услуг, составленного сторонами договора аренды (составляется в произвольной форме с учетом требований п. 2 ст. 9 N 402-ФЗ),
— расчета коммунальных платежей, составленного арендодателем исходя из занимаемых арендатором площадей, в ситуации, когда в аренду предоставляется часть помещения,
— счетов (их копий) на коммунальные услуги, выставленных ресурсоснабжающими организациями в адрес арендодателя.
По нашему мнению, просьба арендатора о выставлении актов оказанных услуг является обоснованной. Это позволит ему снизить налоговые риски. Кроме того, первичные документы, в том числе акты оказанных услуг, могут понадобиться и арендодателю, например, для подтверждения в суде величины задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг в случае возникновения споров (постановления Восемнадцатого ААС от 12.10.2016 N 18АП-10666/16, АС Поволжского округа от 09.02.2015 N Ф06-19817/13 по делу N А55-8359/2014) (смотрите Вопрос: Оформление и дата подписания актов оказания услуг аренды для признания выручки от аренды в целях применения УСН (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.)).
Также считаем возможным принять в расходы оплаченные коммунальные услуги путем составления бухгалтерской справки (смотрите Вопрос: Налоговый учет (налог на прибыль, НДС) у организации-арендатора сумм оплаты коммунальных услуг по арендуемому у физического лица недвижимому имуществу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)).

Читайте также:  Договор пожертвования автомобиля между юридическими лицами

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Комментарий к письму Минфина России от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011 (А. Анищенко, «Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров», N 8, август 2013 г.);
— Вопрос: Учет у арендатора расходов на коммунальные услуги для целей исчисления налога на прибыль и применение вычетов по НДС в зависимости от способа возмещения указанных расходов арендодателю (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2021 г.);
— Крутякова Т.Л. Расходы в бухгалтерском и налоговом учёте (издание третье, перераб. и доп.). — «Издательство АйСи», 2019 г.;
— Вопрос: Организация арендует нежилое помещение по договору аренды у физического лица. Энергосбыт выставляет по конкретному договору счета за электроэнергию физическому лицу, которое переправило документы в организацию, оплата будет осуществляться организацией согласно данному договору. Как правильно документально организация должна закрывать эти платежи, чтобы оприходовать услуги? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2019 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Школина Марина

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста