Как заключить договор с торговым центром

Содержание
  1. Аренда помещения в ТЦ: что учесть и включить в договор
  2. Местоположение торгового центра и помещения в нем — на что влияет? Как выбрать нужное?
  3. Аренда от собственника и субаренда — в чем разница?
  4. Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?
  5. Крупные штрафы и неустойки в договоре — работает или нет?
  6. Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?
  7. Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права
  8. Содержание
  9. Как защитить права
  10. Что проверить в договоре
  11. Описание помещения
  12. Размер арендной платы
  13. Частота повышения арендной платы
  14. Время первой арендной платы
  15. Срок аренды
  16. Преимущественное право аренды на новый срок
  17. Основания для выселения
  18. Ответственность за ремонт
  19. Компенсация за ремонт
  20. Возврат депозита
  21. Согласование рекламы
  22. Запрет на смену деятельности
  23. Штрафы
  24. Правила внутреннего распорядка
  25. Как принять помещение
  26. Как исполнять договор, чтобы не было проблем
  27. Продолжайте читать
  28. Рассылка для бизнеса

Аренда помещения в ТЦ: что учесть и включить в договор

Аренда помещения в торговом центре может таить массу подводных камней. Как не прогореть на них и что стоит учитывать — объясняет руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев.

Однако, это совершенно не так. Гражданское законодательство и широкий массив подзаконных актов содержат в себе ряд обязательных к соблюдению требований, которые должны:

  1. Лечь в основу договора.
  2. Соблюдаться и применяться в процессе аренды.

Главное, что стоит закрепить в тексте договора — это предмет. Все индивидуализирующие (отделяющие от иных помещений в торговом комплексе) характеристики помещения должны быть прописаны прямо в тексте. В противном случае считается, что стороны (арендатор и арендодатель) не согласовали условие о предмете, а сам договор считается незаключенным со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

Если же вы упустили это непосредственно в тексте договора, то положения, которые конкретизируют объект аренды, могут быть закреплены в приложении. Оно является неотъемлемой частью договора, таким образом, формально, требования законодательства будут соблюдены в этой части.

Второе, на что следует обратить внимание потенциальному арендатору, — это какие требования законодательство предъявляет к тому роду деятельности, который он хочет осуществлять при помощи арендуемого помещения в торговом центре. Если бизнесмен хочет открыть шоурум с одеждой, то к помещению будут приняться одни требования. Но если же предприниматель желает открыть кофейню или мини-пекарню, то для этого нужно соблюдать совершенно иные нормы. Если помещение не будет соответствовать обязательным требованиям закона, то деятельность может быть приостановлена до того момента, пока все обязательства будут соблюдены.

Чтобы не допустить ситуации, описанной выше, бизнесмену необходимо выявить, какие нормы законов и подзаконных актов необходимо соблюдать при осуществлении выбранного им вида предпринимательской деятельности. Зная их, на переговорах с представителем арендодателя вы сможете уточнить, имеет ли помещение нужные характеристики, либо возможно его переоборудование с их учетом или же нет.

Однако сразу отметим, что весь перечень требований выделить непрофессионалу из всего массива «нормативки» очень сложно. Поэтому рекомендуем обращаться к юридическим компаниям, которые надлежащим образом «под ключ» помогут найти все обязательные к соблюдению нормы законов.

Местоположение торгового центра и помещения в нем — на что влияет? Как выбрать нужное?

Ни для кого не является секретом, что одним из существенных условий успешного магазина является его так называемая «проходимость» (или человекопоток). Ведь чем больше людей увидят ваш «товар» (в широком смысле), тем больше спроса на него может возникнуть.

Помимо этого, играет роль доступность самого торгового центра, его удаленность от метро, остановок общественного транспорта, наличие парковок для личных автомобилей и прочие факторы, благоприятно влияющие на посещаемость. В этом ключе возникает необходимость поиска «того самого» места, которое, на ваш взгляд, подходило бы выбранному роду предпринимательской деятельности.

Помимо стоимости хорошего помещения, необходимо обращать внимание на предлагаемый к подписанию договор аренды. Тщательно проверяйте:

  1. Конкретный номер помещения, этаж, корпус, соотносится ли это с тем, что показывали вам.
  2. Соответствие фактических характеристик и характеристик, указанных в договоре.
  3. Будут ли находиться предметы, которые присутствуют в помещении на момент демонстрации, в дальнейшем при аренде или нет.

Все указанные выше положения должны быть четко закреплены в договоре. Если арендодатель пытается избежать включения детальных положений в договор аренды и хочет договориться «на словах», то у вас возникают большие риски в дальнейшем получить помещение, не соответствующее вашим ожиданиям и устным договоренностям. Доказать в суде то, что вы о чем-то договорились на словах практически невозможно.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по ландшафтным работам

Таким образом, чтобы выбрать именно то помещение, вам необходимо:

  1. Определить, устраивает ли оно вас по местоположению.
  2. Выявить, сможете ли вы оплачивать его.
  3. Закрепить в договоре аренды все необходимые вам условия.
  4. Детализировать характеристики объекта аренды в самом договоре или в приложении к нему.

Аренда от собственника и субаренда — в чем разница?

Чем выше количество посредников между собственником и арендатором, тем больше может быть цена. Но это не единственный подводный камень, который может возникнуть при аренде.

Еще одной проблемой в данной сфере является отсутствие полномочий на заключение договора аренды на стороне арендодателя. С этим можно столкнуться как при аренде от собственника, так и при субаренде.

В большинстве случаев от собственника действует лицо по доверенности. Поэтому перед подписанием договора попросите предоставить документ, который наделяет полномочиями лицо, действующее от собственника торгового центра или конкретного помещения.

Что нужно проверять в доверенности:

  1. Конкретные полномочия. Например, на подписание договоров, заключение сделок и прочего.
  2. Лицо, выдавшее ее. Зайдите в ЕГРЮЛ и посмотрите, кто является генеральным директором юридического лица-собственника торгового центра. Им также может быть индивидуальный предприниматель, тогда смотреть информацию нужно в ЕГРИП. Необходимо, чтобы лицо, выдавшее доверенность, было именно тем, кто фактически является собственником торгового центра.
  3. Подпись и печать. Удостоверьтесь, что доверенность надлежащим образом заверена, а все реквизиты этого документа на своих местах.

Что же касается субаренды, то при заключении такого договора нужно сделать следующее:

  1. Проверить полномочия представителя арендодателя.
  2. Удостовериться, есть ли в основном договоре аренды положения о том, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.
  3. Есть ли согласие собственника на передачу помещения в субаренду, нужно ли оно вообще в конкретной ситуации.

Более того, нужно помнить о том, что прекращение договора между первоначальными арендатором и арендодателем влечет соответственно и прекращение правоотношений для субарендаторов.

Также если основной договор является ничтожным, то ничтожен и договор субаренды.

Поэтому при субаренде риски выше, чем при заключении договора с собственником. Однако, если подойти должным образом к процедуре его заключения, то их можно избежать или свести к минимуму. В этом вам может помочь, например, юрист или опытный риелтор.

Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?

Часто в договорах аренды можно встретить право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке. Обычно это объясняется инфляцией, изменением рыночной цены и прочими факторами. Иными словами, арендодатели так себя страхуют от финансовых потерь.

Есть пункт 3 статьи 614 ГК РФ, который не позволяет, по общему правилу, повышать арендную плату чаще одного раза в год. Однако это правило действует только в случаях, если соглашением не предусмотрены иные условия.

Поэтому если в договоре аренды вы встретили положение о том, что цена договора (размер арендной платы и иные формулировки) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в месяц (или 2–3 месяцев), то указанная выше статья не действует.

Вы будете вынуждены либо соглашаться с повышением платы, либо расторгать договор и уходить из данного места. В связи с этим обращайте внимание на положения договора об оплате, не верьте на слово о том, что «цена не будет расти» или «у нас уже несколько лет такая арендная плата». Все может измениться в любой момент.

Крупные штрафы и неустойки в договоре — работает или нет?

Включение положений в договор о высокой гражданско-правовой ответственности является поводом насторожиться. Если нет объективных оснований для включения таких мер гражданско-правовой ответственности в договор, то от его подписания стоит отказаться.

Более того, практика судов по взысканию огромных штрафов и неустоек неоднозначна, можно выделить несколько позиций:

  1. По договору вы, фактически, соглашаетесь выплачивать, при наступлении определенных условий, колоссальные пени. Поэтому к взысканию с вас подлежит сумма в полном объеме.
  2. Такие положения договора носят кабальный характер и не подлежат применению.
  3. Сумма штрафов и неустоек подлежит соразмерному снижению.

Конечно, можно согласиться в данными условиями договора и потом длительное время доказывать несоразмерность сумм или ничтожность таких положений вовсе. Однако гарантировать успех в этом вам не сможет никто. Поэтому стоит сразу исключить из договора такого рода условия.

Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?

Нередко в тексте договора можно встретить положение о том, что арендодатель за существенное нарушение договора может расторгнуть его в одностороннем порядке. Однако, если критерии существенности не указаны, то применяются общие положения гражданского кодекса и сложившаяся практика.

Читайте также:  1с бухгалтерия дата окончания договора

Но бывают ситуации, когда в договоре прямо предусмотрены случаи, являющиеся существенными нарушениями договора. Если расторгнуть с вами договор можно из-за любой мелочи, например, закрытие или открытие магазина раньше (или позже) расписания на несколько минут, нарушение правил уборки, то заключать такой договор все же не стоит.

С вами в любой момент могут расторгнуть договор, а доказывать в суде существенность или несущественность основания расторжения можно несколько лет. Поэтому либо требуйте исключить такое положение из договора сразу, либо не заключайте договор вовсе.

Источник

Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права

Содержание

Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:

— плата за уборку,

— рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Читайте также:  Договор на оказание услуг груминга

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

  • в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
  • работают ли розетки, окна, лампы;
  • убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на 25.05.2022

Продолжайте читать

От контрагента договор подписал человек без доверенности. Всё пропало?

Суд взыскал компенсацию за контрафакт с мультперсонажами. Что можно спросить с поставщика?

Как придумать название ООО и не нарушить закон

Рассылка для бизнеса

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста