Как заключить договор мены домами

Оформление договора мены у нотариуса

В настоящее время сделки по купле-продаже имущества превалируют по сравнению с обменом. В то же время, иногда заключается договор мены через нотариуса, как между физическими, так и юридическими лицами.

Такая сделка удобна и экономит время в следующих ситуациях:

у сторон отсутствуют финансовые средства для приобретения интересующего объекта, предмета;

договор мены заключить быстрее, чем проводить продажу имеющегося актива для получения нужных средств;

обе стороны сделки удовлетворяет эквивалентный обмен или с доплатой на предметы мены.

Особенности договора мены

К сделкам по обмену материальными ценностями применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК). Так, в договоре должны присутствовать следующие положения.

О предмете мены

Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности. Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.

Пост. Президиума ВАС № 69 от 24.09.2002 года установлено, что не являются договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Дополнительно нужно учитывать следующие особенности:

если в договоре не описано наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;

с момента внесения в договор условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости предмета, отношения между сторонами регулируются нормами о купле-продаже;

передача вещи одним участником сделки товарного обмена другому не свидетельствует о выполнении обязательства, если не исполнены другие условия по договору;

допустимым является производство продукции из полученного по договору мены сырья и исполнение встречного обязательства путем передачи ее другой стороне сделки;

предметы обмена считаются неравноценными, и производится доплата только в случае, когда это прямо указано в договоре.

«Обмен объектами недвижимости подразумевает регистрацию перехода прав в ЕГРН по заявлению лиц, участвующих в сделке. В качестве основания в орган Росреестра представляется договор мены. Сделка не освобождает сторону, меняющую долю в праве на недвижимость, от обязанности уведомлять об этом других сособственников жилья с тем, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки доли.»

Обязательства и ответственность сторон

В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:

вид документа, подтверждающего передачу (акт);

может быть условие о разнице в цене и доплате;

стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.

Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.

Преимущества заключения договора мены у нотариуса

Учитывая специфику таких договоров, их смешанный характер и другие нюансы, рекомендуется договор мены всегда удостоверять нотариально. Это дает участникам дополнительные гарантии.

Читайте также:  Договор поставки заключается с целью

Нотариус анализирует правовую основу соглашения и соблюдение требующейся по закону формы — это исключает впоследствии основания для его оспаривания или признания незаключенным.

При удостоверении сделки будут тщательно проверены документы физических и юридических лиц: их дееспособность, правомочность на совершение сделки, отсутствие в отношении сторон дел о банкротстве.

Проводится проверка принадлежности имущества обменивающимся сторонам, что исключает обмен предметами, выведенными из оборота, находящимися под арестом или обременением.

При удостоверении договора мены нотариус устанавливает свободу волеизъявления сторон, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что документ был подписан под давлением, является кабальным для одной из сторон. В случае возникновения спора между участниками, суд рассматривает нотариальное удостоверение сделки, как основание для признания ее полностью соответствующей закону.

Дополнительное преимущество для тех, кто производит обмен недвижимости в том, что документы на регистрацию перехода прав на недвижимый объект нотариус направит сам по каналам электронной связи. Это освобождает участников от необходимости посещать орган Росреестра или МФЦ. Регистрация через нотариуса производится очень быстро — всего через сутки в его адрес поступят новые выписки ЕГРН, которые он передаст сторонам сделки или направит в электронном виде по указанным ими адресам.

«В силу статей 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ нотариальному удостоверению. Догвор меня, предметом которого являются вышеуказанные объекты, необходимо заверять у нотариуса.»

Стоимость удостоверения договора мены у нотариуса

Стоимость нотариальных действий установлена Налоговым кодексом в форме государственной пошлины (нотариальный тариф). Дополнительно к госпошлине взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ), размер которой ежегодно устанавливается региональной нотариальной палатой. Таким образом, общая стоимость услуги по удостоверению договора мены будет одинаковой у всех нотариусов на территории города Москвы (см. таблицу).

Предметом обмена является недвижимость

С членами семьи

до 10 млн. — 3 000 + 0,2 %;

свыше — 23 000 + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн., максимально 50 000

С посторонним лицам

до 1 млн. — 3 000 + 0,4 %;

1–10 млн. — 7 000 + 0,2 % от суммы свыше 1 млн.;

более 10 млн. — 25 000 + 0,1 % от суммы свыше 10 млн., максим. 100 000

Сделки с долями недвижимости (обязательно нотариальное удостоверение)

0,5 %, не менее 300 и не более 20 000

Обмен другими предметами

От 1 млн до 10 млн

от суммы свыше 1млн

от суммы свыше 10 млн, но не более 500 тыс.

В соответствии с письмом Минфина РФ № 03-05-06-03/11406 от 01.03. 2017 года, суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества. От уплаты госпошлины освобождаются несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные, а также владеющие жилыми помещениями на праве собственности в аварийном и подлежащем сносу доме. Льготы по уплате УПТХ устанавливаются отдельно в каждом регионе.

Чтобы точно узнать, сколько стоит договор мена у нотариуса, нужно получить консультацию в нотариальной конторе. Сумма зависит от вида и стоимости обмениваемых предметов, от того, обязательно ли нотариальное удостоверение договора по закону и от статуса участников сделки (физические лица, организации).

Нотариальная контора Е.О. Лексаковой расположена в самом центре Москвы (Дмитровский переулок, дом 2), вблизи трех станций метро. Прием посетителей производится ежедневно, включая субботу (по предварительной записи).

Читайте также:  Договор подряда с опытным образцом

Источник

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.

У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же . Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости. Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?

Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.

Почему удобнее поменяться, чем продать

В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Как считают налоговую базу при мене

Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:

  1. Продавца имущества, которое передает.
  2. Покупателя имущества, которое получает.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же , срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.

В какую сумму лучше оценить квартиру

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

  1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
  2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Читайте также:  Исковое заявление расторжение договора возмездного оказания услуг

Как зарегистрировать переход права собственности

Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
  3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
  4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.

Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.

Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.

Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

Кратко: как правильно меняться квартирами

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!

А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену

Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой

Добрый день.
Можете прокомментировать:
Определение ВС РФ от 18 августа 2010 г. N 5-В10-66 — свидетельствует о том, что в случае равнозначного обмена — предмет налогообложения не возникает.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста