Как разорвать договор найма жилого помещения

Содержание
  1. Как разорвать договор найма жилого помещения
  2. Как правильно разорвать договор аренды помещения
  3. Содержание
  4. Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг
  5. Как можно досрочно расторгнуть договор аренды
  6. Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда
  7. Что будет с депозитом и расходами на ремонт
  8. Как оформить соглашение о расторжении
  9. Как отказаться от аренды по уведомлению
  10. Как расторгнуть договор через суд
  11. Как правильно вернуть помещение
  12. Продолжайте читать
  13. Рассылка для бизнеса
  14. Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры
  15. И не получить потом повестку в суд
  16. Так наем или аренда?
  17. Что вы узнаете
  18. Зачем нужен договор найма
  19. Скидка 35% на все курсы Учебника
  20. Причины досрочного расторжения договора
  21. Как правильно уведомить о расторжении договора
  22. Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора
  23. Квартирантам: как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше
  24. Хозяевам: что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует

Как разорвать договор найма жилого помещения

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 2 ст. 687 см. Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Источник

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Содержание

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

87 409 рублей арендной платы;

47 527 рублей пени;

20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.
Читайте также:  Договор найма квартиры образец с правом регистрации

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 06.02.2022

Продолжайте читать

Как турагенту работать по агентскому договору

Дизайнерам и фотографам: как взаимодействовать с фотостоками

Что делать с иском о некачественном товаре

Рассылка для бизнеса

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Источник

Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры

И не получить потом повестку в суд

У квартирантов при досрочном выезде больше прав, чем кажется.

Бывает, арендаторам нужно съехать со съемной квартиры раньше, чем договаривались с хозяевами: хотели прожить год, но обстоятельства изменились и надо уезжать через шесть месяцев. Если нет договора, все просто: квартиранты оплачивают последний месяц и отдают ключи.

Но если заключен договор аренды, просто так уехать уже не получится, ведь в договоре может быть прописан штраф за досрочное расторжение, а еще арендатор обязан заранее уведомить о своем желании съехать.

Владелец квартиры тоже не может просто так взять и выселить жильцов, если все оформлено официально. Договор защищает арендаторов. Если их не устроит процедура расторжения, они могут пойти в суд и заселиться обратно.

В этой статье расскажу, как арендаторам досрочно съехать со съемной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы.

Так наем или аренда?

Отношения между квартирантами и хозяевами часто называют арендой, хотя юридически правильный термин — наем, а стороны грамотно называть нанимателем и наймодателем.

Договор аренды заключают тогда, когда стороны используют нежилые помещения и здания либо жилое помещение использует юридическое лицо.

Чтобы было проще, в статье я буду использовать аренду и наем как бытовые синонимы. Но не забывайте, что если будете заключать или расторгать договор, то, вероятнее всего, у вас будет договор найма.

Что вы узнаете

Зачем нужен договор найма

Часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берет предоплату за два-три месяца, а иногда также обеспечительный платеж за сохранность имущества — его еще называют залогом или депозитом. В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.

Правильнее все же заключить договор, где будут четко прописаны условия найма.

Вот что обычно вписывают в договор.

Права квартиранта. Мы подробно рассказывали о них в отдельной статье. Вот основные права:

  1. Получить в аренду жилье, которое пригодно для проживания.
  2. Жить вместе с теми людьми, о которых договорились. Если решили, что квартиру снимает семья из шести человек, хозяин не может кого-то не впускать или говорить: « Что-то вас слишком много».
  3. Оформить временную прописку: это не только право, но и обязанность, ведь за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф за нарушение порядка регистрации. Иногда закон освобождает от штрафа, но все же .
  4. Получать расписки или квитанции о платежах за квартиру.
  5. Сохранить право на съем квартиры до истечения срока действия договора, даже если собственник жилья сменится.
  6. Расторгнуть договор досрочно.

Обязанности квартиранта. Основных всего две: вовремя платить и использовать жилье по назначению. Вторая обязанность означает, что арендатор должен поддерживать в квартире порядок и не конфликтовать с соседями.

Скидка 35% на все курсы Учебника

Права владельца квартиры. Когда стороны оформляют все официально, права владельца жилья и арендатора примерно равны. Владелец может:

  1. Попросить арендатора показать паспорт. В законе не прописано прямое право на это, но говорится, что собственник имеет право заключить письменный договор, а этого не сделать без проверки паспорта.
  2. Проверять сохранность своего имущества — так часто, как стороны договорятся.
  3. Разрешить или запретить проживание в квартире людям, о которых не договаривались. Здесь есть исключение — несовершеннолетние дети, их проживание запретить нельзя.
  4. Своевременно получать плату за жилье и коммунальные платежи.
  5. Выселить квартирантов в судебном порядке.

Обязанности владельца квартиры. В основном они зеркальны правам квартиранта: предоставить жилье в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.

Срок договора и порядок расторжения. Максимальный срок договора найма — пять лет, потом его можно продлить. Для этого подписывают допсоглашение или оформляют новый договор. Если не указать срок, то договор автоматически считается заключенным на пять лет.

Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку в России договоры найма со сроком от года подлежат госрегистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.

Договоры со сроком менее года называют краткосрочными. У них есть особенности. По общему правилу, если о другом стороны не договорятся письменно, то:

  1. Жить в квартире могут только те люди, о которых договорились с хозяином, больше никто подселиться не может. Список жильцов иногда оформляют приложением к договору.
  2. У квартиранта нет преимущества перед другими желающими снять эту же квартиру после окончания срока договора: хозяин не обязан продлевать отношения с этим арендатором, тогда как при долгосрочном договоре сначала он должен предложить наем именно ему.
  3. Если дойдет до досрочного расторжения и иска в суд со стороны собственника, суд не будет давать арендатору срок для устранения претензий хозяина.

В краткосрочном договоре иногда может быть строчка об автоматической пролонгации. Это неоднозначное условие. Например, срок договора истек, квартирант перестал платить, но и не съехал. Полиция не сможет его выселить, потому что арендатор будет предъявлять договор, который автоматически продлился еще на 11 месяцев, а расчеты с хозяином МВД неинтересны — участковый скажет идти в суд и взыскивать деньги.

Причины досрочного расторжения договора

Квартирант может расторгнуть договор по любой причине. Он может даже ничего не объяснять владельцу жилья, главное — уведомить его в срок.

А вот хозяин жилья не может просто так выставить арендатора. В законе есть четкий список случаев, когда это возможно:

  1. Арендатор не платит за жилье или коммуналку полгода при долгосрочном договоре или два месяца — при краткосрочном.
  2. Арендатор использует квартиру не по назначению, шумит и мешает соседям и за это получал предупреждение от хозяина.
  3. Арендатор разрушает или портит имущество.

До июня 2022 года хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд.

В июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный.

Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наем. Но суд заметил, что не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчет о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет вечером или впускать хозяев помыться — это не те условия, нарушение которых повлечет серьезное ущемление прав хозяина. Следовательно, и выселять нанимателей по этим основаниям нельзя.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по изготовлению металлоизделий

Расторгать долгосрочные договоры по-прежнему нужно через суд. Но суд имеет право оставить арендатора в квартире и дать ему время — до года — на устранение проблем.

Как правильно уведомить о расторжении договора

Закон обязывает арендатора уведомить хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию будет так, даже если срок вообще не прописан в договоре. Но на практике стороны часто указывают другой срок, например 30 дней. Это делают на свой страх и риск: если дойдет до суда, он может не признать такой срок.

Так произошло в Пензенской области, где владелец квартиры и арендатор судились из-за досрочного расторжения. Апелляционный суд констатировал, что норма об уведомлении за три месяца — единственно верная «и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки». Суд обязал арендатора оплатить три месяца съема с момента, когда он уведомил хозяина, хотя наниматель съехал гораздо раньше.

Квартирант и владелец жилья могут уведомить друг друга о расторжении договора устно. Но в этом случае есть риск, что потом не получится доказать, что разговор был на самом деле. Поэтому лучше оформить письменное уведомление. В законе нет требований к его форме, документ составляют произвольно.

Шаблон уведомления о расторжении договора наймаDOCX, 10 КБ

Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникло версий, что никто ничего не получал. Действуйте так.

Лично вручите уведомление, если есть такая возможность. Распечатайте документ в двух экземплярах. Попросите вторую сторону договора написать на вашем документе фразу «Получил лично», поставить дату и подпись. Такой экземпляр оставьте себе.

Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением и описью вложения, если лично вы не встречаетесь. Отправлять надо на адрес, который указан в договоре. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления, который останется в квитанции об отправке. Если адресат не получит письмо, это его проблемы, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре.

Отправьте уведомление на электронную почту, но только если такой способ уведомления предусмотрен договором и в нем указаны электронные адреса.

Сообщите о расторжении договора в мессенджере. Это самый простой способ, но, чтобы суд его принял, из переписки должно следовать, что вторая сторона прочитала сообщение и поняла его суть. Кроме того, желательно, чтобы такой способ коммуникации тоже был прописан в договоре, причем там должны быть указаны адреса профилей или номера телефонов, к которым привязаны аккаунты.

Если в договоре нет пунктов об общении в мессенджерах, суд может по-разному посмотреть на такие доказательства: иногда их принимают, иногда нет. Заверять переписку нотариально не нужно, но скриншоты лучше сделать сразу: вторая сторона может просто удалить свои сообщения.

Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора

Далеко не всегда арендаторы и хозяева конфликтуют, когда расторгают договор досрочно. Стороны могут не соблюдать правила расторжения, если это всех устраивает. Когда разногласий нет, подписывают соглашение об этом.

Соглашение о расторжении договора — это документ, который подтверждает, что квартирант и хозяин прекратили отношения и отменили все договоренности.

Бланк соглашения о расторжении договора наймаDOCX, 8 КБ

Единой формы соглашения нет, его составляют в произвольном виде. Главное — указать адрес квартиры, данные собственника и нанимателя и добавить фразу о том, что все согласны расторгнуть договор аренды и ни у кого нет претензий.

Соглашение оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор найма зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение нужно сдать туда на регистрацию.

Квартирантам: как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше

Иногда владелец квартиры намеренно расставляет ловушки — например, прописывает в договоре сложную процедуру досрочного расторжения со множеством штрафов. Часто в этом же договоре описана и очень простая процедура изменения стоимости аренды. Когда жильцы заехали, владелец вдруг повышает цену найма. Квартиранты оказываются заложниками: и платить много, и съехать никак.

Вот как избежать таких случаев.

Исключите из договора штрафы за выезд раньше срока и не передавайте денежное обеспечение за досрочный выезд. Собственник заинтересован в том, чтобы квартира не стояла пустая и ему не приходилось искать новых жильцов каждые полгода, поэтому в договор и вписывают штрафы за досрочное расторжение договора.

Здесь можно поторговаться: например, напомнить хозяину, что по закону квартирант обязан сообщить об отъезде за три месяца, и этого срока обычно достаточно, чтобы найти новых постояльцев.

Приведу пример из судебной практики. В Москве девушка сняла квартиру за 45 000 Р в месяц. Когда подписывали договор, она передала хозяйке 100 000 Р . Из них 45 000 Р — за первый месяц и 55 000 Р — как обеспечительный платеж на случай, если съедет раньше.

Через полгода хозяйка, в нарушение договора, решила поднять арендную плату до 60 000 Р . Девушка не согласилась и съехала. Но получилось так, что квартирантка уведомила хозяйку квартиры 30 октября, а съехала 21 ноября, то есть менее чем за 30 дней, как того требовал договор. Она не выждала 9 дней и потеряла 55 000 Р обеспечительного платежа. Судьи двух инстанций отказали арендатору в возврате денег: хоть шантаж был налицо, но с точки зрения договора все законно.

Помните, что собственник жилья может повышать плату не чаще, чем раз в год, и только после предупреждения. Если у вас есть договор, владелец квартиры не может просто сказать: «С января будете платить на две тысячи больше». Он обязан заранее уведомить арендатора и заключить допсоглашение, которое зафиксирует, что стороны договорились о новой цене.

Перепишите имущество. Часто хозяева просят подписать опись своего имущества, но в идеале нужны две описи: имущества, которое передают в наем вместе с квартирой, и имущества самих арендаторов. Также неплохо сфотографировать квартиру до и после заселения и отправить фотографии хозяину.

Вот история, когда описи не было и недобросовестные арендодатели этим воспользовались. В Москве семья с детьми сняла пустую квартиру и полностью ее обставила: арендаторы повесили шторы и картины, заказали кухонный гарнитур. Однажды они вернулись домой, а замки поменяны. Оказалось, заехали владельцы жилья, причем все имущество квартирантов они оставили внутри за исключением одежды, которую сложили в пакеты и выставили на лестницу.

В договоре найма было прописано, что хозяева жилья могут расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартиранты задержат плату хотя бы на 15 дней. В суде так и не смогли разобраться, кто как платил: арендаторы передавали деньги наличными, без расписок. Также не удалось доказать, что имущество внутри квартиры — нанимателей. Они утверждали, что в квартире осталось 68 вещей стоимостью 904 000 Р , но суд только развел руками: не было ни единого документа, который бы это подтверждал. В иске арендаторам отказали, суд второй инстанции не помог.

Берите расписки, храните чеки и переписку в мессенджерах. Иначе в любой момент хозяин квартиры может заявить, что квартплату он не получал и на квартиранте висит долг.

В такую эпопею превратился конфликт между собственником квартиры и его квартиранткой в Липецке. Девушка платила аренду и коммуналку, а когда решила съехать, то просто отдала ключи хозяину. Соглашение не подписывали.

Девушка уже четыре месяца жила в другой квартире, когда получила повестку в суд: собственник квартиры требовал выплатить арендные и коммунальные платежи с процентами за просрочку, как было прописано в договоре. Всего 95 989 Р .

Бывшая квартиросъемщица пыталась сослаться на свидетелей, в присутствии которых иногда передавала деньги, но ничего не вышло. Никаких документов о платежах не было. Суд обязал девушку выплатить долг, обжаловать решение не удалось.

Заранее составьте письменное соглашение о расторжении договора. Оформите его как приложение к основному договору и покажите хозяину квартиру, чтобы он понимал, на каком варианте расторжения вы будете настаивать, если до этого дойдет. Включите в соглашение пункт, что у хозяев квартиры нет претензий к вам.

Не съезжайте, бросив ключи под коврик или в почтовый ящик. Уходить молча проще, но так договор не расторгают. Есть риск, что хозяин жилья вывернет ситуацию в свою пользу. Например, скажет, что договор еще не расторгнут, а значит, надо и дальше платить за аренду. Или заявит в полицию, что в квартире испорчен ремонт.

Так произошло в Данилове: парень выехал из квартиры и не уведомил хозяйку за две недели, как было прописано в договоре. Он просто бросил ключи в почтовый ящик, позвонил хозяйке и сообщил, что съезжает. Женщина пошла в суд, где заявила, что ремонт испорчен, а еще парень не оплатил 23 дня проживания и накопил коммунальные долги. Также собственница потребовала компенсировать ей расходы на юриста и судебные издержки. Всего 65 406 Р .

Квартиросъемщик утверждал, что хозяйка согласилась на передачу ключей через почтовый ящик, коммунальные долги были еще при вселении, да и ремонт уже тогда был так себе. В суде он объяснил, что понемногу ремонтировал квартиру, но сейчас завел семью и поэтому поменял жилье.

Судья установил дату, когда жилец кинул ключи в почтовый ящик, и посчитал две недели с этого момента — после этого признал договор расторгнутым. Арендатора обязали оплатить эти две недели и еще три дня, которые он не оплатил до съезда, всего 5666 Р . Также суд признал за арендатором задолженность за некоторые ЖКУ — на 11 802 Р — и взыскал судебные расходы — 1499 Р . Всего получилось 18 956 Р .

При этом суд отверг претензии к ремонту, так как хозяйка не смогла доказать, что жилец что-то испортил. Также судья не признал за нанимателем долги по коммунальным услугам, которые оплачиваются по счетчикам, так как при подписании договора стороны не зафиксировали показания этих счетчиков.

Читайте также:  Договор социального найма регистрация росреестр

Вписывайте показания счетчиков в договор при вселении. Как правило, арендаторы сами оплачивают коммуналку. Чтобы не возникало разногласий при расторжении договора, впишите в него показания счетчиков на момент заселения, а также сохраняйте все квитанции от организаций ЖКХ.

В договор также можно вписать фразу: «Арендодатель подтверждает, что на момент заселения арендатора долгов за ЖКУ нет».

В идеале нужно исключить из договора обязанность оплачивать то, что должен оплачивать собственник: например, капремонт и услуги УК или ТСЖ. Нанимателю безразличен капремонт дома, а плата за содержание жилья никак не зависит от количества проживающих и тоже в основном касается владельца квартиры.

Не соглашайтесь оплачивать несуществующие убытки и поломки. Бытовая техника иногда ломается, а трубы текут. В этих бедах далеко не всегда виноваты арендаторы. Собственники же часто пытаются компенсировать убытки за их счет.

В Горнозаводске квартирант въехал в убитую квартиру: ванна в ржавчине и сколах, кран течет, обои оторваны, плитка отходит, двери разбиты. Молодой человек решил временно пожить в квартире с семьей из-за близости к детскому саду. А когда съехал, то получил повестку в суд.

Собственник захотел взыскать с квартиранта стоимость ремонта, а для этого обвинил его в порче имущества. При вселении стороны не составляли документов о состоянии квартиры, однако арендатор вспомнил, что его теща делала видеозапись после заселения. Видео сохранилось, и по нему суд выяснил, что обстановка в квартире уже тогда была такая же , как на фотографиях, которые принес собственник якобы как подтверждение вины нанимателя.

Владелец квартиры рассчитывал неплохо нажиться на арендаторах, ведь он требовал оплатить замену не только драных, а вообще всех обоев в квартире, покраску коробов окон и дверей. Суд отказал в иске.

Не заселяйтесь, если заметили тараканов, мышей или клопов. Хозяева могут обвинить в том, что раньше насекомых не было, их принесли арендаторы и таким образом испортили жилье.

В Якутии девушка сняла квартиру за 45 000 Р в месяц и сразу обнаружила в квартире тараканов. Об этом она уведомила хозяйку и заказала санитарную обработку квартиры. Гарантии, что тараканы исчезнут, дезинсекторы не дали, и девушка решила расторгнуть договор, но выжидать срок после уведомления не хотела. Для этого пошла в суд.

В суде она настаивала, что в квартиру не заселялась, свои вещи не переносила, а значит, и тараканов принести с собой не могла. Участковый подтвердил, что в квартиру не въезжали.

Суд расторг договор аренды жилья без всяких санкций к квартирантке, потому что ей предоставили жилье, не пригодное для проживания. Хозяйку обязали вернуть первый платеж — 45 000 Р .

В Калужской области семья беженцев с детьми сняла квартиру. Они внесли платеж за первый месяц, оплатили услуги риелтора, а в первую же ночь выяснилось, что квартира кишит клопами. Беженцы съехали и попросили хозяев вернуть деньги, но дело дошло до суда.

В суде на стороне квартирантов выступило общество защиты прав потребителей и суд решил взыскать с хозяина квартиры ущерб, неустойку, моральный вред и штраф за отказ выполнить требование добровольно. Точной суммы в материалах дела нет.

Требуйте возврата обеспечительного платежа, а если не возвращают, то еще и посчитайте проценты за пользование вашими деньгами. Для подстраховки собственники часто берут деньги, которыми потом могут покрыть невыплаченные платежи или ущерб, причиненный имуществу. Если все в порядке, эти деньги хозяин должен вернуть при расторжении договора, но на практике собственники ищут поводы, как ничего не возвращать.

Квартирант может потребовать проценты за пользование деньгами, если их не вернули вовремя — неважно, был такой пункт в договоре или нет. Процентная ставка может быть прописана в договоре, а если этого пункта там нет, то она определяется ключевой ставкой Банка России.

Ставка может меняться в течение месяца и даже недели, поэтому лучше использовать специальный калькулятор.

Расскажу примеры из практики. В Москве квартирантка и хозяйка жилья расторгли договор аренды и заключили соглашение. Но хозяйка отказалась возвращать обеспечительный платеж. Она сослалась на то, что в квартире испорчен ремонт, а еще она и так пошла на уступки, когда расторгла договор досрочно. Хотя у нее трое детей и с дохода за эту квартиру она их содержала.

Суд обязал вернуть деньги и выплатить проценты за пользование деньгами. Доказать, что квартирантка что-то испортила, хозяйка не смогла.

Хозяевам: что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует

Закон в основном стоит на стороне нанимателей, и если изначально не принять дополнительных мер, то оснований для выселения будет не так уж много. Поэтому лучше подстраховаться на начальном этапе. Вот что можно сделать.

Составьте опись имущества. Это простое перечисление бытовой техники, мебели и оборудования: документ должны подписать обе стороны. Второй вариант — прописать в договоре адреса электронных почт и отправить на адрес жильца фото квартиры до вселения. Квартирант должен ответить, что подтверждает состояние недвижимости как на фото. Эту переписку нужно сохранить.

Опись и фотографии помогут доказать правоту, если наниматели что-то испортили. Еще лучше, если на все стройматериалы и бытовую технику будут чеки: тогда суд сможет быстро установить величину ущерба.

Пропишите в договоре запрет поднайма. Используйте простую фразу: «Запрещается сдавать квартиру другим лицам».

Иначе квартиру могут сдать в субаренду. Так, в Татарстане мужчина снял жилье по договору. В договоре было прописано: сдавать квартиру третьим лицам нельзя. Но именно этим и занялся арендатор.

Хозяин квартиры узнал про субаренду и согласовал дату расторжения договора, но при выселении наниматель не подписал ни соглашение о расторжении, ни акт приема-передачи квартиры. За аренду, коммуналку и интернет арендатор задолжал 53 448 Р . Еще он испортил ремонт и сломал мебель, хозяин оценил этот ущерб в 17 020 Р .

Наймодатель пошел в суд. К иску приложил счет за новый ремонт, чеки на стройматериалы, фото испорченного оборудования и акт передачи имущества квартиранту. Суд взыскал весь долг и все подтвержденные расходы — всего 62 398 Р .

В суде можно даже взыскать сумму, которую квартирант получил от пересдачи жилья, но этот факт нужно будет доказать. Здесь подойдут скриншоты объявления о субаренде, показания соседей и договоры субаренды, если их удастся заполучить.

Расторгайте договор, даже если в нем не прописан порядок расторжения и квартирант этим манипулирует. Выше мы говорили про три основания, по которым это можно сделать — неважно, прописаны эти условия в договоре или нет.

Если не хочется судиться, попросите помощи участкового. Объясните ситуацию и попробуйте подписать соглашение о расторжении в присутствии полицейского. Возможно, в таком случае арендатор будет сговорчивее. Но этот способ сработает, только если правда точно на вашей стороне и арендатор допустил грубые и неопровержимые нарушения.

Предупреждайте квартиранта о расторжении в те сроки, о которых договорились. Иначе арендатор взыщет с вас деньги за аренду другого жилья, а то и гостиницы.

В Санкт-Петербурге владелец квартиры ночью 24 мая отправил арендатору смску, где предложил собрать вещи и съехать до 11:00 25 мая. Арендатор подчинился и снял гостиницу, при этом потерял 11 854 Р , которые оплатил вперед за май, и обеспечительный платеж — 52 500 Р .

Квартиросъемщик пошел в суд, так как посчитал, что владелец жилья нарушил все пункты договора о выселении, какие только можно было нарушить. Мужчина потребовал вернуть ему остаток платы за май, залог, оплатить гостиницу и вывоз вещей — 52 058 Р , моральный вред — 50 000 Р , а также выплатить проценты за пользование его деньгами — 4717 Р .

Хозяин в суде заявил, что арендатор без его ведома сдавал квартиру посуточно, и потребовал выплатить ему 24 000 Р прибыли от этого найма, оплатить 3128 Р в счет долга по коммунальным платежам и выплатить 2189 Р процентов за пользование чужими деньгами.

Суд отказал арендатору в компенсации за вывоз вещей и моральный вред, но все остальные требования удовлетворил. Оказалось, стороны не прописали в договоре, что квартиру нельзя пересдавать.

Правда, требования хозяина суд тоже частично удовлетворил: обязал оплатить долг по ЖКУ, взыскал неосновательное обогащение и процент за пользование чужими деньгами.

Не удерживайте деньги нанимателей. Это может обернуться против вас.

В Королеве молодой человек снимал комнату и добросовестно переводил деньги хозяйке квартиры через интернет-банк. Вопреки договору, хозяйка решила выселить парня и на его экземпляре договора сделала надпись, что он расторгнут. Владелица комнаты отказалась вернуть 45 599 Р , которые арендатор заплатил вперед.

Парень съехал и потратился на услуги риелтора, который нашел ему новое жилье: заплатил за это 7200 Р . В суде наниматель подтвердил все расходы, показал квитанции из банковского приложения, принес договор с надписью хозяйки. Суд встал на сторону арендатора и взыскал с собственницы 52 799 Р .

Взыскивайте проценты за просрочку оплаты. Если дойдет до суда, не стесняйтесь заодно заявить в иск требование о взыскании долгов и процентов за просрочку платежей. Ставку процента или пени прописывают в договоре, а если не прописали, то ориентируются на ключевую ставку Банка России.

В Балашихе женщина заселила квартирантку и заключила с ней договор найма. Квартирантка должна была переводить деньги на счет, но сделала это только однажды — при заселении. Со второго месяца аренды девушка перестала платить и по телефону сообщила, что съезжать не намерена. На пятый месяц хозяйка пошла в суд и расторгла договор найма. Суд обязал квартирантку выселиться. Но собственница не заявила в иске о взыскании долга за аренду и процентов за просрочку — и просто потеряла эти деньги.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста