Как работать риэлтору без договора

Работаем с агентом без договора?

Большинство продавцов и покупателей на рынке недвижимости понимают, что выгоднее и безопаснее продавать и покупать с помощью грамотных специалистов. Но заключать договор на эти услуги или лучше сотрудничать без договора?

Давайте подумаем вместе. Сразу же условимся, что речь идет о договорах с правильными условиями: нет предоплат, нет штрафных санкций и неустоек, четкий срок действия договора, фиксированная стоимость услуг, оплата только по факту достижения результата. При этом клиент обязан не осуществлять действия, направленные на продажу/покупку самостоятельно либо с помощью других агентств. К чему приводят веселые старты между риелторами при продаже, можете прочитать в статье «Стоит ли продавать через несколько агентств?».

Правильный договор на продажу с крупным агентством недвижимости защищает продавца от всех возможных рисков и дает ему множество преимуществ. При этом задача продавца недвижимости продать ее как можно быстрее, выгоднее и безопаснее. Сегодня на рынке большинство сделок проходит таким образом, что часть денег продавец получает после регистрации сделки. Важным моментом является то, чтобы эта часть после сделки дошла до продавца.

Если вдруг, до продавца не дойдут все деньги за его квартиру, то он вправе потребовать их от тех, кто проводил сделку и несет ответственность за ее результат. Как Вы думаете, если ответственность за сделку не оформлена на бумаге, будет агент без договора заниматься решением проблемы? Конечно, нет. В этом случае у Вас нет никаких гарантий того, что Вы получите все деньги за свое жилье.

С покупателями все проще. Покупатель ходит по рынку с деньгами и рискует ими. Никому не хочется, отдав деньги, купить квартиру, по которой собственность может быть оспорена. В этом случае обязательно нужно иметь рядом гаранта, который будет нести полную ответственность за результат сделки. Таким гарантом может быть только крупное агентство недвижимости, которое возьмет на себя обязательства по договору. Для ипотечных покупателей банки не являются подобным гарантом. Почему? Читайте в статье «Ответственность банка за “чистоту объекта”».

Если агент или риэлтор соглашаются работать с Вами без договора, то он будет заниматься Вашим объектом по остаточному принципу, используя его как стартовую площадку для продажи своих объектов, по которым заключены договора.

1. работа без договора – полное отсутствие гарантий успешного проведения сделки.

2. у хорошего специалиста по недвижимости достаточно клиентов на договорах, поэтому реально грамотные специалисты без договора не работают в принципе.

3. договор нужен, в первую очередь, клиенту, чтобы получить полный спектр услуг и гарантии со стороны исполнителя.

Никогда не работайте на рынке недвижимости без договора. Цена ошибки здесь может быть очень велика, поэтому гарантии и ответственность в этой сфере не то, чем можно пренебречь.

Источник

8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру

Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.

Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.

1. Не гонитесь за дешевизной

Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.

2. Не спешите с авансом

Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.

3. Не платите деньги за сомнительные услуги

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

4. Проверьте документы

Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.

5. Составьте опись имущества

При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.

6. Заключайте договор

Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).

«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.

7. Расплачивайтесь по безналу

Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.

8. Работайте с риелтором

Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.

«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».

Источник

Как правильно составить договор с риелтором

Зачем он нужен и на что обращать внимание

Договор с агентством недвижимости может обернуться судом и даже арестом счетов.

Услугами риелторов пользуются, когда хотят найти или продать квартиру, оформить все документы и провести спокойно сделку. Чтобы зафиксировать все условия, стороны подписывают договор. Однако даже при наличии договора возникают споры, которые часто доходят до суда.

В разное время я побывала и клиентом риелторов, и юристом, который помогал агентству недвижимости. Я видела, какие формы договоров предлагают клиентам, а общение с агентами и анализ судебной практики помогли мне понять, как риелторы подменяют понятия и психологически воздействуют, чтобы человек заплатил комиссию. В этой статье разберемся, как грамотно составить договор с риелтором, чтобы защитить в нем свои интересы.

Зачем нужно заключать договор с риелтором

Риелтор — это специалист по недвижимости, который получает от клиента плату за свои услуги. Он может быть сотрудником фирмы или заниматься риелторством самостоятельно — это называется «частный маклер».

Чаще всего, когда клиент обращается в агентство недвижимости, он рассчитывает получить услуги не только специалиста по недвижимости, но и ипотечного брокера, юриста, рекламщика, фотографа. Будет лучше сразу узнать о стоимости и условиях оказания всех этих услуг.

По закону между юридическими лицами и гражданами договор в простой письменной форме заключают всегда. Поэтому риелтору из агентства недвижимости запрещено работать с клиентом без договора: он обязан отчитываться обо всех вознаграждениях, которые получает от заказчика услуг.

Если не заключить договор, агента могут обвинить в «левой» сделке — так называют сделки, которые идут мимо официальной кассы агентства. Еще за такую сделку риелтора могут уволить, а клиент лишится гарантий, которые могло дать агентство.

Частный маклер, как правило, не может выполнить весь комплекс услуг. Нужно узнать сразу, услуги каких еще специалистов придется оплачивать.

Между гражданами договор обязателен, когда сумма сделки свыше 10 000 Р . Если договориться устно, то при споре отстоять свои интересы будет сложно.

В ряде случаев договор с риелтором важен, когда человек не может самостоятельно заниматься сделкой. Например, он живет в другом городе. Тогда агента наделяют правами, например правом заключить договор, передают ему документы и ключи от недвижимости. Доверять это малознакомому человеку без договора рискованно.

Плюсы и минусы работы с риелтором

Сотрудничество с агентами по недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Напишу основные моменты, с моей точки зрения. Если вы видите другие плюсы и минусы — пишите в комментариях.

Опыт. У риелтора есть навык работы с базами недвижимости и поиска подходящих вариантов. Также он может еще на стадии телефонного разговора отсечь неподходящие варианты или клиентов, которые хотят только посмотреть квартиру, но реальной задачи купить жилье у них нет.

Экономия времени. Клиенту не нужно самому тратить время на поиск и проверку вариантов. Большинство вопросов он делегирует специалисту.

Продавцам риелтор помогает сфотографировать квартиру в выгодном ракурсе, составить объявление и разместить все в базах. Также он отвечает на звонки и работает первичным фильтром. В некоторых случаях риелтор берет у продавца ключи и может сам показывать квартиру, чтобы не подстраиваться под продавца и упростить процесс показов.

Ценовая политика. Риелтор знает реальные цены сделок и поможет не продешевить и не поставить слишком высокую цену. Он выслушивает ценовые предпочтения клиентов, анализирует рынок и предлагает оптимальную цену. Если завысить цену — квартира может зависнуть в продаже. Если цена будет слишком низкой — квартира уйдет быстро, но продавец получит меньше денег.

Другие специалисты. Как правило, у риелтора уже есть свой наработанный круг знакомств среди других специалистов. Вот кого он может привлечь на разных этапах:

Фотографа. Он поможет сделать качественные снимки квартиры и показать ее в лучшем свете.
Ипотечного брокера. Этот специалист подаст заявку во все подходящие под запрос банки и подберет выгодный ипотечный продукт, рассчитает ежемесячный платеж и переплату по кредиту.
Юриста. Он сопровождает сделку на всех ее этапах — от проверки документов до составления договора купли-продажи и передачи денег. У него можно проконсультировать по поводу имущественного налогового вычета при покупке недвижимости и налоге с продажи жилья, оформлении собственности на несовершеннолетних детей, узнать, чем аванс отличается от задатка.

Деньги в долг. Агентство недвижимости может предложить деньги в долг, чтобы, например, погасить ипотеку на квартиру и продавать ее уже без обременения банка. Этот вариант может существенно увеличить шансы на быструю продажу.

Сбор документов. Риелтор поможет собрать документы для сделки и проверит их — насколько хватит его квалификации. При покупке риелтор может подсказать, какие документы нужно запросить дополнительно у собственника. Например, справку о прописанных в квартире или справку из ПФР об остатке маткапитала, если у продавца есть дети и квартиру могли купить с использованием маткапитала.

Возмещение убытков. Деятельность агентства недвижимости может быть застрахована. Если сделку признают ничтожной и клиент лишится купленной недвижимости, агентство — через свою страховую — может возместить убытки. Но добиваться этого, скорее всего, придется в суде.

В Екатеринбурге люди заключили с агентством договор возмездного оказания услуг по покупке квартиры, где было указано, что деятельность агентства застрахована. Риелтор подобрал объект недвижимости — квартиру в строящемся доме, а клиенты ее оплатили. Но риелтор не проверил застройщика и оказалось, что эта квартира уже продана другим людям. На тот момент застройщика уже исключили из жилищно-строительного кооператива, и он не имел права заключать договоры на продажу квартир. Против директора строительной компании возбудили уголовное дело, он находился в розыске.

В итоге клиенты потеряли деньги и пошли в суд, чтобы взыскать убытки с агентства недвижимости и страховой. Суд встал на их сторону. Риелторы подали жалобу на решение, но изменить его не смогли.

Однако есть и минусы работы с риелтором.

Сумма вознаграждения. Ее обычно указывают в договоре несколькими путями: это или фиксированная сумма, или % от стоимости объекта недвижимости, или и то и другое. Может так получиться, что клиент выполнит часть работы риелтора: найдет в базах объект и проверит часть документов самостоятельно — например, паспорт второй стороны на действительность, недвижимость на обременения и аресты. Но при этом сумма вознаграждения агента не изменится.

Многие возмущаются высокой стоимостью услуг риелтора и не понимают, чем она обоснована. Бывают простые сделки: например, все необходимые документы и справки продавец подготовил самостоятельно, а расчет был через банковскую ячейку. Если в сделке есть ипотечные деньги, то договор купли-продажи часто составляет сотрудник банка. Если сделку заверяет нотариус — он готовит документы. Юрист агентств эту услугу не оказывает, но вознаграждение риелторов меньше не становится.

Нет гарантий. Ни одно агентство не гарантирует 100% юридическую чистоту сделки. Для этого риелторы и страхуют свою гражданскую ответственность.

Например, в Нижнем Тагиле женщина купила квартиру через крупное агентство недвижимости. Продавец — внучка, которая получила квартиру в дар от престарелой бабушки. Когда внучка продала квартиру, бабушка спохватилась и обратилась к прокурору. Она сказала, что не осознавала свои действия и не понимала сути дарения. Эксперт на суде это подтвердил.

Сделку признали недействительной, квартиру пришлось вернуть в собственность бабушке, а покупателю остается ждать, когда внучка вернет ему деньги — 1 350 000 Р .

Нет прямого контакта. Обычно риелтор сам общается с продавцом и покупателем, а его клиент не может сам обсуждать вопросы сделки с другой стороной. Риелтор может неточно передать информацию, неверно понять интересы клиента или просто отстаивать свои.

Конфликт интересов. Гонорар риелтора завязан на сделке: как только она проходит — он получает деньги. Случается, что риелтор слишком торопит клиента, чтобы побыстрее закрыть сделку и получить гонорар. В результате клиент может купить не то, что нужно, или дороже, чем планировал, и потерять деньги из-за такой поспешности.

Другой пример: гонорар риелтора — процент от сделки. Клиент нацелился купить однушку, а риелтор настойчиво показывает ему двушки, которые стоят дороже, и убеждает, что ничего более подходящего на рынке нет.

Активность. Успех сделки может зависеть от активности риелтора. Если у него одновременно в работе несколько сделок, он может пропадать или выключать телефон, поэтому потенциальные покупатели не смогут ему дозвониться. Если риелтор разместил в базах объявление о продаже и не следит за ним, то, как только закончится срок размещения, объявление перестанут показывать.

Риски заключения договора с риелтором

Когда стороны подписывают договор, у них всегда возникают взаимные права и обязанности. Так, если человек заключает договор с риелтором, он уже соглашается на оплату его услуг. Расторгнуть договор можно и до того, как стороны исполнят обязательства полностью. Но все равно придется оплатить оказанные услуги, а в зависимости от вида договора — еще и расходы риелтора.

Обязательно ли заключать договор с риелтором. Заставить заключить договор нельзя. Риелторы зачастую в своих договорах как раз навязывают целый комплекс услуг, каждая из которых имеет свою цену. Вместе получается кругленькая сумма.

По закону каждый клиент вправе сам выбирать, какую услугу он хочет получить и оплатить. На практике агенты чаще всего соглашаются только на полное вознаграждение. Особо усердные клиенты в ходе долгих переговоров с руководителем агентства могут добиться снижения стоимости услуг, но это скорее исключение. В каждом агентстве есть своя разработанная форма договора, и меняют ее крайне неохотно.

Но если человек заключает договор, это гарантирует, что риелтор займется его вопросом, и у клиента появится право требовать отчета о результатах. Также клиент будет знать перечень услуг и условия, на которых ему их оказывают. Крупные агентства недвижимости не отправляют запросы к ипотечным брокерам и юристам агентства, пока клиент не подпишет договор.

Риелторы часто посещают сайты для поиска или продажи недвижимости: «Авито», «Циан», «Домофонд», «Домклик», «Юла». Если человек продает квартиру и разместил объявление сам, то ему наверняка предложат свои услуги сразу несколько специалистов. Каждый из них захочет, чтобы продавец работал только с ним, и будет просить оригиналы документов и ключи. Их лучше не передавать. Максимум, что можно сделать, — снять для них копии или предложить заказать выписку из ЕГРН.

Покупатель недвижимости тоже не должен подписывать все, что предлагает риелтор: показ квартиры или подбор вариантов для показа — тоже платные услуги.

Бывает так, что одна сторона сделки — клиент агентства, а вторая — нет. Второй стороной может быть клиент другого агентства или человек, который вовсе не хочет заключать договор с риелтором. У риелторов есть понятие «совместное проведение сделки» — это когда два агентства заключают соглашение и каждый работает в интересах и за вознаграждение от своего клиента.

Сложнее дело обстоит, когда одна из сторон сделки не хочет платить никому из риелторов. Риелторы будут склонять такого человека заключить с ними договор. На профессиональном сленге человек, который проводит сделку без агента, называется ССР — «сам себе риелтор».

Потребуется много эмоционального упорства, чтобы доказать агентам, что он может провести сделку лично и отказаться от услуг посредников. В исключительных случаях риелторы могут пойти на такое и подписать вместо договора соглашение о совместном проведении сделки, где будут прописаны права и обязанности всех сторон.

Виды договоров с риелтором

Договор с риелтором может называться по-разному в зависимости от цели, с которой его заключают: договор оказания услуг, агентский договор, эксклюзивный договор или договор поручения. Иногда из названия договора нельзя понять, к какому виду он относится, — тогда необходимо обращать внимание на обязанности исполнителя и предмет договора. Универсальных договоров нет, поэтому в разных фирмах разработана своя типовая форма.

Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: договор возмездного оказания услуг, договор поручения и агентский договор.

Договор возмездного оказания услуг — самый простой и распространенный. Клиента не представляют по доверенности и не ставят дополнительных запретов, а просто оказывают платную услугу.

Если человек заключает такой договор, он не лишается права выдать риелтору нотариальную доверенность. По такой доверенности риелтор может совершать определенные действия по сделке. Однако такое сотрудничество будет ничем не оговорено, кроме самой доверенности.

Договор поручения заключают только в том случае, если риелтор будет действовать от имени клиента по доверенности. Например, клиент поручает купить для себя квартиру.

Агентский договор. Главное отличие от других договоров — в нем может быть прописано условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Если клиент нарушит это условие, он должен будет заплатить штраф.

ст. 1007 ГК РФ: ограничения прав принципала и агента

Для таких договоров риелторы еще используют название «эксклюзивный договор» и включают в него пункты со штрафами за самостоятельные действия. Чаще всего именно такой договор риелтор старается заключить с владельцем дорогой элитной недвижимости и включить в него условие о том, что ему должны передать ключи и документы.

От вида договора зависит объем прав и обязанностей обеих сторон. В договор стороны могут включить любые условия, о которых договорятся и которые не противоречат законодательству. Например, договор может содержать в себе элементы другого договора, в таком случае это смешанный договор. Чтобы правильно понять его условия, нужно буквально толковать его слова и выражения и сопоставлять с другими условиями и смыслом договора в целом.

Расскажу подробнее про каждый вид и покажу шаблоны таких договоров.

Договор возмездного оказания услуг

На языке риелторов его еще называют «возмездник».

Стороны договора — заказчик и исполнитель. Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услугу, а заказчик обязуется ее принять и оплатить. Расходы исполнителя при этом заказчик не компенсирует.

Хотя стороны и заключают договор, чтобы достигнуть определенного результата — приобрести, продать или арендовать недвижимость, — это удается не всегда. Если нужного результата нет, это не считается ненадлежащим исполнением договора — услуги риелтора все равно нужно оплатить.

Предмет договора — оказание комплекса услуг информационного, консультационного характера и юридическое сопровождение сделки.

В Ростовской области риелтор заключил договор возмездного оказания услуг с клиентом. В договоре был пункт, что если клиент купит квартиру без риелтора, то выплатит ему штраф в сумме двойного вознаграждения по договору — 180 000 Р . Риелтор нашел квартиру для своего клиента и тот даже заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи, но позже продавец передумал и стороны отказались от сделки.

Через некоторое время клиент уже сам нашел объявление от продавца на «Авито» и купил эту квартиру, но без риелтора. Риелтор узнал об этом и подал иск: он хотел взыскать вознаграждение — 90 000 Р , штраф — 180 000 Р и неустойку — 11 700 Р , а всего 281 700 Р .

Суд не нашел оснований, по которым договор возмездного оказания услуг можно было бы признать агентским или эксклюзивным, поскольку заказчик не давал исключительного права на поиск квартиры риелтору. В итоге в пользу риелтора взыскали только сумму за оказанные услуги — 25 000 Р .

Когда услуги по договору исполнены, оформляют акт к договору возмездного оказания услуг.

Без акта можно обойтись, если указать в договоре, какой результат будет считаться его исполнением. Например, государственная регистрация права собственности.

Договор поручения

По договору поручения риелтор становится представителем клиента — поверенным, а клиент — доверителем. Поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные действия. Например, клиент планирует находиться в другом городе и просит провести сделку без него. Права и обязанности по сделке все равно возникают у клиента, хотя всеми вопросами занимается риелтор.

Договор поручения обязательно предполагает составление доверенности на риелтора. Если ее не будет, такой договор становится договором возмездного оказания услуг, даже если его и назвали в шапке договором поручения. Нет доверенности — нет договора поручения.

В доверенности клиент может наделить риелтора правом передоверия третьим лицам или обязать действовать только лично.

Договор поручения больше ориентирован на результат — выход на сделку. Если результата нет, это может расцениваться как ненадлежащее исполнение договора.

В Приморском крае риелтор и его клиент заключили договор поручения — риелтор должен был найти покупателя на дом клиента и полностью сопроводить сделку, а также сдать документы в Росреестр. Риелтор нашел покупателя, однако стороны на сделку не вышли и срок договора поручения истек.

Чуть позже продавец и этот же покупатель заключили сделку купли-продажи, но уже самостоятельно. Риелтор попытался оспорить все в суде и взыскать свое вознаграждение. Он указывал, что договор фактически исполнен и продавец продал дом покупателю, которого нашел риелтор.

Покупатель опровергал это: он действительно звонил риелтору и узнавал о продаже дома, но на показ с этим риелтором не ходил. Позже он нашел объявление от собственника в интернете и позвонил ему напрямую. Суд установил, что по договору риелтор должен был осуществить целый комплекс услуг, а исполнением договора стороны признали два фактора: продавец должен был получить задаток или подписать договор купли-продажи. Ни то ни другое так и не произошло, и договор истек. Суд отказал в удовлетворении требований риелтора.

Агентский договор

По такому договору агент — риелтор — обязуется за вознаграждение выполнить услуги для принципала — заказчика. Агент действует от своего имени или от имени принципала и за его счет, как и при договоре поручения.

Очень часто агентский договор риелторы называют эксклюзивным. Обычно он запрещает клиенту заключать сделки с недвижимостью без ведома агента. Чтобы увеличить привлекательность такого договора для клиента, риелторы могут включить в него бонусы. Например, что агент поможет после продажи заполнить налоговые декларации, показывать объект без клиента либо в процессе подготовки к сделке провести дополнительную юридическую проверку документов.

Независимо от названия договора — агентский или же эксклюзивный — риелтор в таком договоре может наделяться исключительным правом выполнять услуги, чтобы провести сделку с недвижимостью. То есть пока действует этот договор, больше никто не сможет заниматься этим вопросом. Если вам предлагают подписать такой договор, нужно быть внимательным и смотреть, какие предполагаются санкции за нарушение условия об эксклюзивности.

В Ростовской области риелтор подписал с женщиной договор с пунктом об эксклюзивности, то есть агентский договор. В нем были и санкции за нарушение этого пункта: если женщина отказывалась покупать квартиру через риелтора, она должна была заплатить штраф 4% от стоимости объекта недвижимости.

Риелтор добросовестно вел сделку, нашел покупателя на объект клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Однако женщина передумала, расторгла предварительный договор купли-продажи и продала квартиру другим людям, но уже самостоятельно. Вознаграждение риелтору — 30 000 Р — она платить не стала.

Риелтор не согласился с этим и указал, что все обязательства по договору он исполнил. Суд встал на сторону риелтора и взыскал в его пользу штраф, вознаграждение по договору и судебные расходы — всего 64 640 Р .

Как правильно составить договор с риелтором

Обычно у риелторов есть свой договор, который они предлагают подписать клиенту. Его обязательно стоит прочитать и уточнить все пункты, которые непонятны. Также в любом договоре с риелтором должны быть обязательные пункты — о них я напишу чуть ниже.

Договор составляют в двух экземплярах, и один должен остаться у клиента. Также в любом договоре должны быть дата и место его заключения, а в шапке — номер.

Со стороны агентства недвижимости договор подписывает лицо, у которого есть соответствующие полномочия — они должны быть оформлены в виде доверенности или указаны в уставе фирмы. Стоит запросить эти бумаги и ознакомиться с ними. Если подписать договор с лицом, у которого нет таких полномочий, будет невозможно предъявить претензии к агентству.

Компания удостоверяет договор подписью или подписью и печатью, если она есть, а заказчик — подписью. Не стоит подписывать договор, подлинность печатей и подписей в котором вызывает у вас сомнения.

Содержание договора с риелтором

В каждом разделе договора есть общие места, а есть формулировки, которые характерны для того или иного вида договора. Расскажу о них.

Стороны договора. В них указывают сведения о сторонах. В каждом договоре они называются по-разному :

в возмездном договоре — заказчик и исполнитель;
в договоре поручения — доверитель и поверенный;
в агентском договоре — принципал и агент.

Предмет договора. В этом разделе указывают суть услуги — например, поиск, покупка, продажа, аренда конкретной недвижимости и комплекс услуг, которые должен оказать риелтор, чтобы достигнуть этой цели. Этот комплекс выполненных услуг клиент и обязуется оплатить в будущем.

В договоре поручения в этом разделе будет указано, какие действия совершает поверенный от имени доверителя и за его счет. В агентском — что агент совершает действия от имени принципала, если оформлена доверенность, или от своего имени. Права и обязанности, которые связаны с недвижимостью, при этом возникают у принципала.

Права и обязанности сторон. В любом договоре будет указано, что риелтор должен:

Действовать для достижения цели клиента.
Информировать клиента о совершенных действиях.
Организовывать сбор всех необходимых документов для сделки, организовать заключение предварительного и основного договора.
Сопровождать стороны при расчете.
Сопровождать при регистрации прав.

Обязанности клиента тоже должны быть перечислены. Например, обязанность передать риелтору достоверную информацию и оплатить услуги.

Также должно быть указано, что клиент вправе требовать отчет о проделанной работе.

В возмездном договоре дополнительно могут быть указаны и другие обязанности риелтора: совершать платежи, сопровождать клиента, когда он обращается в органы опеки или к нотариусу. При этом исполнитель не вправе принимать решения за клиента, распоряжаться его имуществом и брать деньги. По этому договору клиент действует сам, а риелтор только сопровождать его в процессе сделки.

Риелтор вправе не исполнять обязательства по договору возмездного оказания услуг лишь при условии, что он полностью возместит клиенту убытки. При этом клиент должен:

Принимать решения по предложениям риелтора.
Обеспечить возможность просмотра недвижимости, если клиент продает объект, или согласовать время для своих просмотров — если покупает.

В договоре поручения права и обязанности поверенного — это действия, на которые ему дали полномочия в доверенности. Поверенный может отклоняться от выданных поручений, если он не может вовремя вас уведомить об этом или не получил вовремя ответ. Но он обязательно должен действовать в ваших интересах.

Поверенный обязан исполнить поручение и вернуть вам доверенность, отчитаться о проделанном, передать все деньги и документы, которые он получил по сделке.

Вы как доверитель должны:

Давать правомерные, осуществимые и конкретные указания поверенному.
Выдать доверенность и обеспечить другими средствами для исполнения поручения.
Принять исполненное и возместить издержки.

В агентском договоре права и обязанности сторон такие же , как в договоре поручения.

Сроки исполнения. Обычно срок действия договора начинается с даты подписания и заканчивается датой, которую оговорили стороны. Его можно продлить.

Однако у договора поручения может быть и другой срок, который заканчивается:

когда поручение исполнено;
если поверенный отказался от исполнения;
если доверитель отменил поручение;
если доверитель или поверенный умер, признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Стоимость и порядок расчетов. Стороны устанавливают срок оплаты услуг и могут предусмотреть, каким документом нужно подтвердить передачу денег — распиской или чеком.

В Москве женщина обратилась в агентство: она хотела купить трехкомнатную квартиру и заключила с компанией договор. Согласно договору женщина передала вознаграждение за еще не оказанные услуги — 50 000 Р , но ни расписки, ни чека о платеже она не получила. Позже женщина разочаровалась в риелторах агентства, которые бездействовали, решила расторгнуть договор и вернуть деньги через суд.

Представители агентства в суде настаивали, что договор с женщиной они не заключали и денег не брали. Обосновывали тем, что у сотрудницы, которая подписала договор, не было права подписи, договор не зарегистрировали, а бланк договора и реквизиты фирмы в договоре уже устаревшие.

Женщина никак не смогла доказать, что она действительно передала деньги, и суд в удовлетворении ее требований отказал. Остается только догадываться, пыталась ли женщина обмануть суд и обогатиться за счет агентства или же ей подсунули старый образец договора и не выдали чек преднамеренно.

По возмездному договору размер оплаты риелтору за услуги может быть установлен как фиксированная сумма или как процент от суммы сделки. Может быть и смешанный вариант: фиксированная сумма плюс процент от стоимости объекта.

Расходы на рекламу, размещение объявления и телефонные переговоры обычно несет сам агент. Все дополнительные расходы, которые связаны с оформлением справок, технической документации и госпошлиной, заказчик оплачивает сам.

По договору поручения доверитель обязан оплатить расходы поверенного и вознаграждение. Если сумму вознаграждения не прописать, оно должно быть оплачено по рыночной цене. Если не прописать порядок расчетов, то вознаграждение выдается после того, как поручение исполнено.

В агентском договоре принципал обязан оплатить агентское вознаграждение и расходы агента. Если размер агентского вознаграждения не указан в договоре, то оно определяется по средней рыночной цене. Если не предусмотреть порядок расчетов, то вознаграждение выплачивается в течение недели с момента, когда агент предоставил отчет за прошедший период.

Ответственность сторон. Здесь каждая сторона может предусмотреть неустойку для другой. Риелтор пропишет неустойку за каждый день просрочки уплаты вознаграждения. Клиент может предусмотреть штраф за утерю документа по сделке или за ошибку, из-за которой затянется срок исполнения договора.

Нельзя устанавливать штрафные санкции за односторонний отказ от договора.

В возмездный договор и договор поручения нельзя включить пункт о штрафах за то, что клиент будет решать свой вопрос параллельно с риелтором. А вот в агентском договоре пункт о штрафах может быть. Согласно ему за нарушение клиентом запрета действовать самостоятельно или через других маклеров агент может потребовать полной уплаты вознаграждения, даже если сделка пройдет без него. Но штраф могут наложить только в период, пока действует договор.

Другие разделы. Кроме перечисленных выше, в договоре с риелтором будут следующие разделы:

Стоимость имущества — сумма, за которую вы хотите продать, купить или арендовать недвижимость. Допустимый порядок расчетов тоже можно прописать. Изменение стоимости обычно оформляют дополнительным соглашением к договору.
Порядок разрешения споров. Стороны могут указать адреса электронной почты, телефоны, адреса для уведомления друг друга в случае возникновения спора. Как правило, споры решаются путем переговоров, а если переговоры заходят в тупик — в судебном порядке. Нельзя ограничивать право стороны выбирать подсудность: хотите ли вы защищать свое право в суде по месту жительства или по месту нахождения ответчика — решать только вам.
Любые другие разделы: форс-мажор, cтрахование ответственности исполнителя, заключительные положения.
Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Какой договор выбрать

Риелтор — это продавец не недвижимости, а своих услуг. Агентство оценивает его профессионализм по навыку, насколько он беспроблемно заключает договоры с клиентами на условиях фирмы. Вы в этой ситуации — потребитель риелторских услуг, права которого защищает закон «О защите прав потребителей». В любой спорной ситуации можно ориентироваться на разъяснения Роспотребнадзора.

Наиболее удобен для риелтора агентский, или эксклюзивный, договор. Агентства заинтересованы в том, чтобы клиент работал только с ними, плата по таким договорам, как правило, выше, чем по обычному договору возмездного оказания услуг. Во многих агентствах даже есть план продаж на заключение «эксклюзивов».

Для клиента более привлекателен возмездный договор: он не ограничивает в праве решать свой имущественный вопрос параллельно с риелтором.

Чуть сложнее обстоят дела, когда клиент хочет уполномочить риелтора действовать за себя. В таком случае стороны могут заключить договор поручения или агентский договор, где будет прописано, что риелтор действует от имени и в интересах своего заказчика.

Возмездный договор не исключает возможность, что риелтор будет представлять интересы заказчика. Такие случаи встречаются в практике. Заказчик выдает нотариальную доверенность, а когда задание выполнено — отзывает ее.

Какой бы ни был заключен договор, он не должен:

Нарушать права клиента.
Навязывать услуги, которые клиент не хочет получать.
Ограничивать право на выбор подсудности в случае спора.
Ограничивать право на одностороннее расторжение договора в любое время.

Как расторгнуть договор с риелтором

Порядок расторжения договора. Каждая сторона может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке — достаточно письменно уведомить об этом вторую сторону. Объяснять причину расторжения договора не нужно. Указанные в нем санкции и штрафы за отказ от договора ничтожны.

п. 6 раздела «Судебная коллегия по гражданским делам» обзора ВС РФ № 4PDF, 1,24 МБ

Договор прекращается с момента, когда вторая сторона получила уведомление. Подтвердить этот факт могут:

Штамп, что входящее уведомление приняли, — если вы принесли документ в бумажном виде риелтору лично.
Документ, что уведомление вручили или не вручили в связи с неявкой в почтовое отделение, — если вы направили документ заказным письмом с описью вложений.
Уведомление о доставке — если направили электронной почтой. Для этого лучше использовать почтовые сервисы где есть такая опция.

В случае обоюдного согласия расторгнуть договор стороны могут заключить дополнительное соглашение о его расторжении. Если договор составлен письменно, то и соглашение о его расторжении составляют письменно, в двух экземплярах.

Важно сохранить документ о расторжении договора с риелтором или о получении уведомления о расторжении в одностороннем порядке.

В Тюмени заказчица заключила с агентством недвижимости договор возмездного оказания услуг по продаже своей квартиры. Продать квартиру через агентство ей не удалось, и стороны составили дополнительное соглашение о расторжении договора возмездного оказания услуг. Позже заказчица продала квартиру. Агентство обратилось в суд с иском к своей бывшей заказчице и умолчало, что договор расторгнут. С заказчицы заочно взыскали вознаграждение — 65 000 Р — и судебные расходы.

Чтобы взыскать долг, приставы арестовали банковские счета клиентки без ее ведома — только тогда женщина узнала о судебном решении. Она пошла в суд и предъявила соглашение о расторжении договора с риелтором. Суд отклонил требование о взыскании риелторского вознаграждения, поэтому все деньги остались на счетах женщины. Позже она вернула свои судебные расходы — 25 000 Р .

Ответственность за нарушение условий сделки. При досрочном расторжении договора риелтор вправе потребовать оплатить фактически понесенные расходы и часть выполненных работ.

Если к моменту расторжения договора по соглашению сторон у агента есть финансовые требования и клиент согласен их исполнить, то пункт об оплате фактически оказанных услуг можно включить в соглашение о расторжении договора.

Если договор расторгли без соглашения, то риелтор должен действовать в рамках закона и попытаться выйти на мировую до судебного разбирательства. Вымогание вознаграждения и шантаж недопустимы.

Агент обязан направить претензию: письменно оформленную просьбу оплатить услуги, перечислить их, обосновать стоимость и установить разумный срок, в течение которого клиент должен ответить. Претензию составляют в произвольной форме и могут вручить лично, заказным письмом или через электронную почту — любым способом, который указан в договоре.

Если риелтор пойдет в суд, то к исковому заявлению он обязан приложить документ о невозможности разрешить спор без суда.

Не бойтесь вступить с агентом в диалог по поводу его претензии. Если не согласны с определенными пунктами — обсудите, как их отменить.

Дойдя до судебного разбирательства, риелторы могут пойти на хитрость и пригласить для своей защиты стороннего юриста. Если суд установит, что вы обязаны выплатить риелтору вознаграждение, с вас также взыщут судебные расходы и оплату услуг представителя.

На какие пункты договора с риелтором нужно обращать особое внимание

Когда заключаете договор с риелтором, обратите пристальное внимание на предмет договора, размер вознаграждения за услуги и сроки его уплаты.

Предмет договора — тот запрос, с которым вы и пришли за услугой. Он должен быть указан точно: продажа, поиск покупателя или арендодателя. Все действия, которые направлены на выполнение вашего запроса, должны быть прописаны в договоре.

Если в договоре сказано, что риелтор оказывает услуги только информационного характера, то сделка может и не наступить, а услуга будет считаться оказанной в полном объеме. Такие договоры любят заключать информационные агентства.

Они заманивают клиентов рассказами про секретные базы собственников и маленькие риелторские вознаграждения. По факту предоставляют услуги лишь информационного характера: выдают листочек с адресами и телефонами собственников, которых вы должны сами обзвонить. В лучшем случае реальными оказываются лишь несколько вариантов.

В Самаре женщина заключила с агентством договор возмездного оказания услуг, предмет договора — подбор клиентов для продажи квартиры без сопровождения сделки. Риелтор действительно нашел покупателя на квартиру клиентки, и стороны заключили предварительный договор. Дело шло к основному договору.

Клиентка приняла задаток и заплатила агентству вознаграждение — 30 000 Р , но покупателю не одобрили ипотеку. Стороны не вышли на сделку, а женщина потеряла время и деньги. В итоге она подала на риелторов в суд, чтобы вернуть сумму вознаграждения. Суд счел, что агентство выполнило свои обязанности добросовестно, как и прописано в договоре возмездного оказания услуг: риелтор нашел покупателя. Юридическое сопровождение сделки и ее фактическое совершение в предмет договора не входили. Суд отклонил требование о возврате вознаграждения.

Если агентство заявляет: «Вы платите только за услуги риелтора, юридическое сопровождение — в подарок», это не всегда выгодно для вас. Они отразят в своем возмезднике только поиск клиентов, а за большее отвечать не будут. Сейчас этой хитростью пользуются и крупные компании.

Цена услуг. Стоимость объекта недвижимости не должна отличаться от реальной, ведь если вы платите от нее процент, то она не должна быть завышена.

Срок оплаты. Не вносите аванс перед началом выполнения услуг. Такое условие договора должно насторожить. Надежнее заключать договор с маклером, который берет плату по факту выполнения услуги.

Возможность менять сумму вознаграждения в одностороннем порядке — это недопустимое условие договора.

Срок сверх срока. Договор может содержать условие об автоматической пролонгации. Если вы не уверены в желании сотрудничать сверх установленного в договоре срока, попросите исключить этот пункт.

Санкции для клиента. Договор не должен содержать запрет на его расторжение заказчиком в одностороннем порядке и санкции за это. Юридической силы такие пункты не имеют, но их могут прописывать, чтобы запугать и заставить вас работать только с этим маклером.

Реквизиты. Вы пришли в офис крупной риелторской компании, а печать и реквизиты в договоре — другой фирмы или индивидуального предпринимателя. В случае спора вам придется иметь дело с той стороной, которая указана в договоре.

В какой момент заключать договор с риелтором

Если вы готовы платить риелтору за услуги, которые оговорили с ним в предмете договора, — можете подписывать его. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке у вас остается.

Перед подписанием внимательно изучите договор и убедитесь, что его подписало лицо, у которого есть на это полномочия, ведь, как правило, на подпись подносят форму договора, в котором уже стоит печать и подпись со стороны агентства.

Не бойтесь обсуждать договор и задавать вопросы. Не поддавайтесь давлению. Один из риелторских приемов — «подписывайте, и мы покажем вам недвижимость, которой больше нигде не найти». Или другая уловка — «у нас уже есть покупатель на вашу квартиру». Как правило, риелторы используют в работе сайты недвижимости, которые находятся в общем доступе.

Если собираетесь дать риелтору доверенность, ключи и документы, то заключите с ним договор до этих действий.

Если вы обратились в агентство недвижимости, а вам не предложили заключить договор, это повод заподозрить риелтора в желании провести вашу сделку в обход кассы компании. Такая сделка будет не учтена агентством, и вы лишитесь права в случае спора восстановить свои права потребителя услуг.

Какие документы нужны для договора с риелтором

Для заключения договора необходимо предоставить паспорт. От собственника недвижимости могут дополнительно запросить правоустанавливающие документы на недвижимость: договор купли-продажи, долевого участия, документ о приватизации, дарственную, документ о наследстве. Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости не требуется: риелтор может запросить информацию самостоятельно.

После того как риелтор откопировал документы, он должен не удерживать их у себя, а передать владельцу.

На деятельность риелторов распространяется закон «О персональных данных». Это значит, что риелтор должен добросовестно использовать личные данные клиентов. От вас должны получить согласие на обработку персональных данных в виде отдельного документа или как пункт договора и только после этого приступить к работе.

Что еще может попросить подписать риелтор

Кроме договора, риелтор может попросить вас подписать другие документы.

Акт осмотра. Агент заполняет акт осмотра, чтобы зафиксировать факт, что вам действительно оказывались услуги по поиску недвижимости, если вы покупатель или хотите снять жилье, или зафиксировать факт того, что вам приводили потенциальных покупателей, если вы продавец. В акте риелтор попросит вас поставить подпись.

Оформляется акт осмотра обычно как таблица — приложение к договору. Этот документ очень важен для риелтора, ведь в случае спора именно на него он будет ссылаться в суде.

Если агент показал вам квартиру и получил подпись в акте, а вы решили купить ее в обход риелтора, напрямую заключив договор купли-продажи с собственником, агент обяжет вас выплатить вознаграждение в судебном порядке.

Риелторы узнают о новом собственнике из выписки из ЕГРН на объект недвижимости, которую они могут заказать в любое время. Также они могут заказать выписку о вашем имуществе по паспортным данным.

Акт приема документов и ключей. Не передавайте риелтору документы и ключи под честное слово, а только при заключении официального соглашения. Обратную передачу также нужно совершить по акту.

Отчеты о выполненных услугах. Если договором вы установили, что риелтор предоставляет отчеты, то как раз этот документ подтверждает, что риелтор исполнил свои обязательства по договору.

Дополнительное соглашение. Изменение любых положений договора, в том числе его пролонгация или прекращение, может быть оформлено таким документом.

Акт приема-передачи выполненных услуг. Если по договору должен составляться акт, то он подытоживает всю работу риелтора: фиксирует факт, что он выполнил, а вы приняли результат его услуг и готовы оплатить их.

Нужно ли заключать договор с риелтором у нотариуса

Заключение договора с риелтором — это сделка. По закону такую сделку можно совершить в простой письменной форме. Значит, сторонам достаточно подписать договор — и сделка состоялась. Нотариального оформления сделки не требуется, но стороны могут заверить договор у нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки означает, что нотариус проверит ее законность, в том числе действительно ли представитель агентства вправе подписать с вами такой договор.

Также нотариус вряд ли согласится визировать документ, в котором имеются явные нарушения прав потребителя — например, штрафные санкции за расторжение договора, если это договор возмездного оказания услуг или договор поручения.

В остальном нотариус заверит все те же условия, на которые бы вы согласились и в простой письменной форме. Заключать договор с риелтором у нотариуса — это дополнительные расходы, поэтому такое практикуется редко.

Источник