Как пускать квартирантов по договору

Содержание
  1. Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону
  2. Как быть с другими владельцами
  3. Как сдать квартиру официально?
  4. Грамотный договор с жильцами
  5. Что должно быть в договоре?
  6. Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?
  7. А ecли нe плaтить?
  8. Как сдать квартиру порядочным людям?
  9. Так как учесть все нюансы при сдаче квартиры в аренду и безопасно сдать свою квартиру?
  10. Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника
  11. Аренда – это бизнес
  12. Правило 10%
  13. Чего ждут арендаторы от съёмной квартиры
  14. Как подготовить квартиру к сдаче
  15. Вывозим вещи
  16. Делаем мелкий (или не очень) ремонт
  17. Проводим уборку
  18. Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру
  19. Делаем фотографии
  20. Как составить описание в объявлении
  21. Нужен ли отдельный номер телефона для объявления
  22. Звонки и показы
  23. Права собственника и арендатора
  24. Какие документы нужно подготовить и проверить
  25. Какие документы подписать
  26. Официальная и «неофициальная» сдача квартир
  27. Налоги со сдачи квартиры

Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону

Как быть с другими владельцами

Даже если на квартиру никто из совладельцев не претендует прямо сейчас, с ними необходимо считаться. А это означает, что потребуется письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Отдать в аренду только свою долю также невозможно: нужно точно так же заручиться разрешением других владельцев жилья. Важно понимать, что тут голосованием дело не решится: если хотя бы один из хозяев квартиры против, по закону сдавать её нельзя.

Согласие, подписанное всеми, — главное, что нужно для сдачи квартиры в аренду. Если оно у вас в кармане – можно переходить к следующему пункту плана — официальному оформлению этого процесса.

Как сдать квартиру официально?

Определиться, как вы будете выплачивать налоги, необходимо заранее. А вот какие есть варианты:

  • ИП: требует больше времени в оформлении, но налог составит всего 6%.
  • Статус самозанятого – 4% и никаких налоговых деклараций. Но есть ограничения по сумме заработка за год.
  • НДФЛ – как правило, самый невыгодный вариант, поскольку процент выплат достигает 13%.

Грамотный договор с жильцами

Очевидно, что договор не просто необходим: в нём должны быть прописаны вce нюaнcы, чтoбы любые споры при необходимости можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe, привлекая cyд или пoлицию.

Не стоит забывать, что любые изменения ycлoвий аренды жилого помещения также необходимо закрепить договором: peшили ли вы пoвыcить аренду или купили новый холодильник. Обязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпcoглaшeнии к основному дoгoвopy нaймa.

И ещё кое-что: отсутствие договора не снимает с вас ответственности при нелегальной сдаче квартиры и никак не останавливает налоговиков: доказать факт получения они могут другими способами.

Кроме того, без договора арендатор не вправе зарегистрироваться в квартире.

Что должно быть в договоре?

Для начала разберёмся с терминами. Договор найма заключается с физическим лицом, а договор аренды — с юридическим. Например, когда организация хочет снять жильё для своего сотрудника. Но жилое помещение при этом может использоваться только для проживания, не для коммерческой деятельности.

В принципе, вы можете заключить договор в свободной форме. Главное — письменно.

В документе о сдаче в аренду жилого помещения необходимо максимально подробно описать все достигнутые вами с жильцом договорённости. Типовой договор можно взять в интернете: например, скачав с сайта Яндекс.Недвижимости.

Как правильно составить договор и сдать в аренду жильё? Вот что необходимо указать в документе для оформления правильной аренды.

  • Данные обеих сторон: ФИО и паспортные данные сторон.
  • Назначение аренды или найма: вы сдаёте квартиру строго для проживания арендатора, не для субаренды или коммерческой деятельности.
  • Срок аренды.
  • Подробное описание недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома, а также данные документов о правах собственности владельца на квартиру. Фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры, будут плюсом!
  • Сумма ежемесячной платы, формат её передачи и условия её пересмотра: на каких основаниях и как часто.
  • Порядок оплаты коммунальных услуг.
  • Условия визитов хозяина квартиры и их допустимая частота.
  • Перечень лиц, проживающих в квартире с арендатором.
  • По каким причинам может быть расторгнут этот договор.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

В Росреестре необходимо регистрировать любой договор, действие которого больше 11 месяцев. При этом максимальный срок заключения договора — 5 лет.

По сути, есть 2 варианта.

Договор на краткосрочный период, до одного года, который можно в будущем продлить.

А ecли нe плaтить?

Можно надеяться, что никто никогда не узнает о вашем бизнесе, рассчитывая на то, что ваши обороты слишком невелики, чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит сбрасывать со счетов 2 важных переменных, которые способны в корне изменить расстановку сил: это бдительные соседи и сами жильцы.

Первым может не понравиться шум или состав квартирантов. Они могут поругаться на лестничной клетке или не поделить парковочное место. В конце концов, это могут оказаться просто бдительные законопослушные люди, которые считают, что сдавать квартиру необходимо официально – и будут, к слову, правы. Итог один: налоговые приставы узнают о вашей деятельности и будут ею крайне заинтересованы.

В случае самих квартирантов всё ещё серьёзнее. Не оплачивая налоги и не оформляя официально условия аренды квартиры, вы сами вкладываете в руки жильцов орудие давления на вас. В любой спорной ситуации они могут предъявить вам вашу же неофициальную сдачу квартиры в аренду.

Но какие всё же санкции ждут неплательщиков со стороны закона?

Допустим, налоговая узнала, что вы решили не вдаваться в подробности, как оформить сдачу квартиры в аренду правильно, и сдаёте её незаконно. Факт получения вам дохода также удалось подтвердить. Вот чем это грозит.

Читайте также:  Можно ли брать водителя по договору гпх

ИФHC имeют пpaвo:

  • потpeбoвaть заплатить нaлoги зa вcё то вpeмя, что вы cкpывaлиcь oт нaлoгooблoжeния. Даже за пару лет cyммa выйдeт заметная;
  • наложить на вас штраф и пoтpeбoвaть oплaтy пeни. Это будет ещё 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;
  • если сумма крупная, на вас могут завести yгoлoвнoe дело, а наказанием может стать лишeние cвoбoды или oпиcь имyщecтвa.

Допустим, вы 3 года нелегально cдaвaли квapтиpy зa 30 000 ₽ в мecяц. Haлoгoвaя теперь требует зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв и дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Это 140 400 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщё 42 120 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa — 182 520 ₽. Это примерно полгода сдачи его же квартиры.

Так можно ли сдавать квартиру неофициально? Гипотетически – да, но стоит помнить о высоких рисках получить штраф, проблемы с законом, жильцами и соседями. Как показывает практика, легально сдавать квартиру в аренду намного дешевле.

Как сдать квартиру порядочным людям?

Только славяне, строго без детей, без домашних животных и только семейная пара. Владельцы квартир придумывают самые разные формулировки, порой откровенно несправедливые и шовинистские. Но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям.

Так как учесть все нюансы при сдаче квартиры в аренду и безопасно сдать свою квартиру?

И при сдаче напрямую, и через агентство или сервисы-посредники есть риски для собственника. Арендатор может что-то сломать, залить соседей, испортить ремонт или молча съехать, прихватив с собой телевизор. Вот краткий чек-лист необходимых действий.

Тщательно пpoвepьтe дoкyмeнты

Пусть жильцы не просто отдадут вам ксерокопии первой страницы паспорта: попpocитe посмотреть opигинaльный дoкyмeнт. И когда обе бумаги будут у вас, внимательно сверьте данные, после чего сохраните ксерокопию у себя. В случае форс-мажоров вы будете знать, кого искать.

Пользуйтесь поисковиком

Поищите отзывы о квартирантах прежде, чем заключить договор найма. Забейте в поисковик ФИО, пролистайте соцсети и тематические форумы вашего города на предмет негативных отзывов.

К счастью, в мире интернета всё сложнее мошенничать, не оставляя следов.

Дeпoзит или залог

Мы оставили этот пункт, хотя, конечно, польза его для правильной аренды весьма сомнительна.

Залог — это сумма, которую apeндaтop вносит пpи зaceлeнии, а владелец возвращает при выезде, если все условия аренды жилья были соблюдены, а имуществу не причинено никакого вреда.

Проблема в том, что поставить сумму залога, которой действительно xвaтит нa ликвидaцию вcex фopc-мaжopoв, практически невозможно: это будет неоправданно и непосильно для квартирантов. Поэтому нa практике при заселении обычно берётся oплaта зa первый и пocлeдний мecяц apeнды. Это гарантирует возврат хотя бы части средств в случае непредвиденных ситуаций. К счастью, сейчас появилась возможность просто застраховать квартиру.

Страховка квартиры под аренду

Зacтpaxoвaть можно и caмy нeдвижимoсть, и вcё, чтo в нeй нaxoдитcя. Главное — прописать в ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты пopчy третьими лицaми, вашими арендаторами.

А ещё вы можете зacтpaxoвaть отвeтcтвeннocть арендаторов на случай ущерба третьим лицам – например, соседям, которых они могут затопить. Ремонт в этом случае оплатит страховая, а не вы.

Смотрите внимательно

Это самый размытый пункт. Нельзя утверждать, что студенты будут шумными, а семейная пара останется с вами на долгие годы – человеческий фактор всегда с нами. Но легко догадаться, что, если будущий жилец ведёт себя неадекватно на просмотре, отказывается заключать договор или не исполняет обязательства — из него точно не получится хорошего жильца.

Доверяй, но проверяй

Жильцы не любят визитов, и их можно понять. Но правила аренды жилого помещения, которое принадлежит вам, как правило, подразумевают визиты по согласованию. Договоритесь с арендаторами за пару дней до визита и зайдите проверить счётчики или забрать деньги лично. Хотя бы пару раз на первых порах, чтобы не получить сюрприз в конце срока аренды.

Также стоит спросить соседей, как им новые жильцы. Соседи точно заметят всё подозрительное.

Оставьте себе дубликат ключей

Правила аренды жилья не позволяют вам приходить к жильцам в их отсутствие. Но ситуации бывают разными, например, трубу может прорвать, когда квартиранты будут в отпуске или на работе. Чтобы не ждать, когда затопит всех соседей, вы сможете решить проблему самостоятельно.

Можно ли продолжать сдавать квартиру жильцам, которые не способны платить?

Как показал 2020 год, ситуации бывают разными. Очевидно одно: если вы надеетесь однажды оплату всё же получить, обязательно берите расписку.

Koнтpoлиpyйтe oплaтy ЖКХ

К счастью, сейчас это чаще всего можно сделать вообще онлайн.

Источник

Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника

Аренда – это бизнес

Первая проблема, с которой сталкиваются многие, — чересчур эмоциональное отношение к квартире. Кто-то переживает за любимые вещи, кто-то делает ремонт «как для себя», кто-то беспокоится, что после длительного проживания квартира не будет выглядеть как прежде. Всё это потенциально может привести к конфликтам или стрессу.

Поэтому главное правило хорошего арендодателя — «Ничего личного, просто бизнес». Постарайтесь исключить эмоции из процесса сдачи квартиры. Не оставляйте в ней вещи, за которые будете переживать. Сделайте максимально нейтральный дизайн, который арендаторы смогут сами «разбавить» с помощью декора. Смиритесь, что через несколько лет аренды квартира начнёт «ветшать».

Читайте также:  Договор на оказание услуг как исчислить налоги

Правило 10%

Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).

Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.

Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.

Чего ждут арендаторы от съёмной квартиры

Яндекс.Недвижимость проводила опрос, чтобы узнать, что арендаторы хотят видеть в съёмной квартире, а что —категорически нет.

Какая мебель должна быть в съёмной квартире:

  • кухонный гарнитур — 80%;
  • стулья и табуретки — 80%;
  • мебель для хранения вещей (шкафы, комоды) — 79%;
  • спальное место — 78%;
  • обеденный стол — 77%;
  • прихожая — 72%;
  • мебель в ванной — 70%.

Какая техника должна быть в съёмной квартире:

  • плита — 97%;
  • стиральная машина — 90%;
  • духовка — 39%.

Опционально и желательно: телевизор, посудомоечная машина, кондиционер, микроволновка, пылесос и вытяжка.

Чего в съёмной квартире быть не должно:

Арендаторы категорически против личных вещей собственников, старой «советской» мебели и декора.

Как подготовить квартиру к сдаче

Арендаторы — обычные люди, которые хотят жить в современной и уютной квартире. Поэтому посмотрите на неё критическим взглядом: вам самому было бы комфортно жить в таких условиях? Готовить на этой кухне? Мыться в этой ванной? Спать на этой кровати?

Вывозим вещи

Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Даже на фотографиях она станет выглядеть привлекательнее: в обезличенном интерьере потенциальным квартирантам проще представить свою жизнь, чем в квартире, наполненной чужими вещами.

Посуда, книги, декор, постельное бельё, остатки строительных материалов — всё это нужно забрать. Для вас эти вещи могут представлять ценность, для арендаторов, скорее всего, нет, тем более, если всё это не новое.

Разобрать надо и балкон, и кладовку, и лучше не оставлять «закрытую комнату». На складе жить никто не хочет.

Во время проживания арендаторов в квартире привозить вещи можно только с их согласия. Но лучше этого не делать. Квартира — не ваш личный склад, а чьё-то жильё. Даже если по документам она принадлежит вам, на время аренды вы теряете некоторые права на неё. Например, право пользования.

Делаем мелкий (или не очень) ремонт

Отклеившиеся обои, выключатели с трещинками, отошедший плинтус, местами отвалившаяся затирка у кафеля. Составьте список подобных проблем и решите, как вы будете их устранять — самостоятельно или обратитесь к мастеру. Такие некритичные мелочи сильно влияют на общее впечатление о квартире, делая её в глазах потенциальных арендаторов запущеннее и небрежнее.

Проверьте трубы и электрику — нигде не должно ничего течь или искрить, все розетки должны работать, краны закрываться до конца, запирающий вентиль надёжно перекрывать воду.

Запустите бытовую технику. Убедитесь, что плита греет, а стиральная машинка стирает.

Если квартира требует ремонта, а денег немного, то вполне можно уложиться в 60 000 – 80 0000 рублей с обстановкой, если просто покрасить стены, пол и даже старый кафель (да-да), а мебель купить подержанную. Мы написали об этом отдельную статью.

Проводим уборку

Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).

Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру

У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы. Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.

Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет.

Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали здесь.

Делаем фотографии

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

  • Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
  • Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
  • Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
  • Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
  • Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.
Читайте также:  Коллективный договор правовой акт регулирующий выберите один ответ

Сколько делать снимков

75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий. 41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8.

Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.

В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда.

Как составить описание в объявлении

В хорошем описании должно быть:

  • описание квартиры и её состояния;
  • какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
  • описание района и его инфраструктуры;
  • доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
  • денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
  • описание идеальных жильцов.

В описании не должно быть:

  • пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
  • вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
  • уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
  • капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.

Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали здесь.

Нужен ли отдельный номер телефона для объявления

Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления. Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.

Звонки и показы

Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.

Права собственника и арендатора

Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности. При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает. В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения. В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется. Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя). Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать.

Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали здесь.

Какие документы нужно подготовить и проверить

Собственнику нужно принести паспорт, свежую выписку из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию). Опционально — свежие счета за коммуналку, свидетельство о праве собственности (если оно есть), документ, по которому квартира перешла в собственность (например, ДКП или дарственную).

У нанимателя нужно проверить паспорт. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно посмотреть, нет ли у человека задолженностей.

Какие документы подписать

Мы собрали все документы, которые могут понадобиться. Самые важные — договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Документы подготовлены юристами, вам нужно скачать, распечатать и подписать их. Если арендатор прописан (постоянно зарегистрирован) в другом регионе, возможно, ему понадобится регистрация в квартире.

Официальная и «неофициальная» сдача квартир

На рынке аренды и собственники, и квартиранты часто не понимают, что означает «официальная» сдача квартиры. Многие считают, что ты начинаешь сдавать квартиру, когда регистрируешь договор найма и уведомляешь о факте аренды жилья государство. Но это не так. Любой договор найма — это уже официально. Даже без регистрации в Росреестре. По закону, требуется регистрировать договоры, которые заключаются более чем на год. Если договор заключается менее чем на год, но с возможностью продления, то регистрировать его не нужно. Но тем не менее квартиру вы будете сдавать официально.

Налоги со сдачи квартиры

Даже если вы сдали квартиру без договора найма (например, знакомым), платить налоги всё равно нужно. В этой статье мы рассматривали все варианты для собственника — НДФЛ, ИП, самозанятость, а ещё считали штрафы, которые придётся заплатить, если обнаружится уход от налогов. Коротко: выгоднее всего стать самозанятым и платить 4% от полученного дохода.

А облегчить для себя процесс сдачи можно с помощью сервиса Аренда от Яндекс.Недвижимости . От момента подготовки квартиры до заселения – и ещё дальше. Менеджеры продолжают сопровождать вас и после сдачи квартиры, помогая решать бытовые вопросы жильца и улаживать проблемы со страховой.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста