Ипотека сохраняется до полного исполнения обязательств по кредитному договору

ВС поставил точку в споре о сроке «бессрочного» залога

Сроки залога

В сентябре 2016 года компания «Атлас» (раньше носила название «Подиум Маркет», развивала одноименную сеть магазинов брендовой одежды – прим. «Право.ru») договорилась с Абсолют Банком о крупном кредите на 2 млрд руб. под залог от делового партнера «Атласа», АО «Рублевка» – несколько земельных участков в Подмосковье в районе Рублево-Успенского шоссе.

«Атлас» сначала расплачивался по кредиту, но в итоге обанкротился. Абсолют Банк предъявил требование о досрочном погашении кредита в июле 2017 года – еще до того, как появилось решение о несостоятельности «Атласа». Позднее банк включился в реестр с требованием на 969 млн руб. А затем в 2019 году решил забрать у АО «Рублевка» заложенные земельные участки в счет непогашенной части кредита (дело № А41-46643/2019). «Рублевка» заявила встречный иск, в котором попросила признать отсутствующим залог на земельные участки.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил первоначальный иск, а во встречном отказал. Апелляция поступила наоборот. 10-й ААС решил, что банк опоздал с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. В договоре отсутствовал срок действия обеспечения, а в таких случаях договор залога прекращается, если кредитор не предъявит к залогодателю иск в течение одного года с момента наступления срока исполнения основного обязательства, в том числе с учетом досрочного востребования.

Делая этот вывод, апелляция сослалась на постановление Пленума ВАС № 42 о поручительстве, которое в силу нормы ГК действует и на случаи предоставления залога третьим лицом.

С этим решением согласился и Арбитражный суд Московского округа, и судья ВС Олег Шилохвост. Вмешалась председатель экономколлегии Ирина Подносова, которая все же передала жалобу Абсолют Банка на рассмотрение. Заявитель настаивает, что в договоре была указана дата окончательного погашения кредита – 16 августа 2019 года. И даже если он предъявил требование о досрочном погашении, то это не влияет на срок залога, который, по мнению банка, длился до 16 августа 2020 года.

Специальная норма ГК

Представлять интересы банка-заявителя в Верховном суде пришли сразу четыре юриста. Они заявили, что банк обратился в суд в пределах срока действия залога. «Банк имел право обратиться в суд до 16 августа 2020 года. Это константа, с этим не спорит никто», – заявил представитель.

Юрист банка подчеркнул, что до 1 июля 2015 года годичный срок для требования на залоговое имущество действительно нужно было считать с момента досрочного предъявления требования. Но затем в Гражданском кодексе появилась специальная норма – абз. 2 п. 6 ст. 367 ГК. «Она говорит о том, что досрочное требование по основному обязательству не влияет на срок действия залогового обязательства», – заявил представитель.

Он объяснил, почему правильно будет применить именно эту норму. Из ее буквального содержания не следует, что эта норма применяется исключительно для случаев, когда был согласован срок в договоре залога. А еще в конце прошлого года ВС утвердил новое постановление Пленума по делам о поручительстве, где в одном из пунктов установил: досрочное требование по основному обязательству не изменяет срок действия залога, и его нужно считать так, как будто досрочного требования не было.

Юристы банка даже подготовили большой плакат со схемой, объясняющей изменения в ГК относительно сроков действия залога, но суд не захотел на нее смотреть.

Зато Иван Разумов поинтересовался у представителей банка, почему проценты по просрочке обязательства банк начисляет ежемесячно, а срок исполнения обязательств считает от 16 августа. Юристы объяснили это тем, что на просроченные проценты начислялась неустойка, а вся задолженность должна была быть возвращена 16 августа – это прописано в договоре. «Они в любом случае подлежат уплате не позднее оплаты основного долга», – объяснили юристы.

ВС внес определенность

Наталья Колерова из S&K Вертикаль S&K Вертикаль Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 10 место По выручке 24 место По количеству юристов Профайл компании × , которая представляет интересы АО «Рублевка», заявила, что в этом деле основополагающее значение имело одно обстоятельство. «Срок залога не был согласован. Он просто отсутствует», – заявила она. Поэтому ссылка оппонентов на абз. 2 п. 6 ст. 367 ГК несостоятельна – эта норма, по мнению Колеровой, посвящена ситуациям, когда стороны выразили четкую волю на то, чтобы их обязательства действовали в определенный срок. Этого не было в соглашении между «Рублевкой» и Абсолют Банком – в нем стороны просто написали: «До полного исполнения обязательств по основному договору».

«Мы оказываемся в существенно худшем положении, потому что мы вынуждены ждать наступления срока окончания залога, тогда как срок был рассчитан на то, что все это время обязательство будет исполняться и нагрузка будет уменьшаться по мере оплаты», – заявила юрист.

Колерова подчеркнула, что при рассмотрении этого дела нужно было учитывать положения постановления Пленума ВАС № 42, а не прошлогоднего постановления Пленума ВС. Ведь эти разъяснения вышли уже после рассмотрения дела в трех инстанциях, а банк как профессиональный участник оборота должен был учесть разъяснения ВАС еще при заключении договора залога.

Заслушав мнения сторон, тройка судей под председательством Елены Зарубиной довольно много времени провела в совещательной комнате, чтобы затем согласиться с позицией Абсолют Банка и «засилить» решение первой инстанции. Таким образом, ВС признал, что срок действия залога нужно считать без учета досрочного востребования, от даты, прописанной в договоре как последний день для возврата долга.

Интересы банка в Верховном суде, а ранее в нижестоящих судах с 2019 года по целой группе сложных судебных споров, направленных на принудительное взыскание с должников, связанных с группой компанией «Подиум Маркет», ее бенефициаром лично, в том числе и спора, связанного с земельными участками Рублевка, расположенными в одном из престижнейших мест Подмосковья защищала команда юристов юридической компании A.Т. Legal A.Т. Legal Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) × — Николай Титов, Павел Ганин, Михаил Чернышев.

Адвокат Николай Титов, соучредитель a.t.Legal отметил, «что характер действий лиц, связанных с фактическим бенефициаром, значительно затрудняли мероприятия, направленные на погашение кредиторской задолженности по ранее выданному «Абсолют Банк» кредиту, осуществляемые специалистами a.t.Legal. Имущество, вошедшее в конкурсную массу должника Подиум Маркет помимо обязательств перед кредитной организаций обременено обязательствами перед рядовыми поставщиками одежды и аксессуаров ранее публично успешного в Москве ритейлера. Кроме того, публичные сведения о прошлом опыте структур, работавших под названием «Podium market», и французской банковской группы Societe Generale, поставили перед командной a.t.Legal сложную задачу, которая в тоже время была успешна выполнены в интересах «Абсолют Банка».

«Итоги рассмотрения указанного дела являются значимыми для формирования новой судебной практики в контексте применения Постановления Пленума по делам о поручительстве № 45 от 24.12.2020, и, надеемся, поставят точку в вопросе определения сроков для предъявления в будущем подобных исков об обращении взыскания на предмет залога» – пояснил адвокат.

Источник

По. на 12 месяцев, а в договоре ипотечном записано действует до даты полного исполнения обязательств,

В ЕГРП записано по ипотеке ограничение с. по. на 12 месяцев, а в договоре ипотечном записано действует до даты полного исполнения обязательств, предусмотренных договором займа и закладной. Законно ли это?

Читайте также:  Договор поручения образец с заполнением

Ответы на вопрос:

Законно. У Вас помимо этого есть срок в кредитном договоре и договоре ипотеки. Из него и нужно исходить. Эта же информация в реестре (ст. 8.1 ГК РФ)

да законно, поскольку в рамках Договора могут быть нарушения по оплате и пока Вы не выполните полностью свои обязательства обременение снято не будет.

[b]действует до даты полного исполнения обязательств, предусмотренных договором займа[/b] и закладной. Законно ли это?

—Галина, одно другому не противоречит. из вопроса не усматривается противоречия. см. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

Всё верно если в свидетельстве о государственной регистрации права, которое выдано правообладателю (залогодателю), была внесены запись о зарегистрированной ипотеке, то после прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Что в ЕГРП указано, то действительно в отношении залога недвижимости.

Ст. 8.1 ГК РФ гласит:

«Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.»

А ст. 339.1 ГК РФ подтверждает это:

«Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1)».

Договор второстепенен. Поскольку договор можно менять хоть каждый день.

Так быть не должно, так как данные об ипотеке вносятся на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона. Кроме того ограничение снимается только по заявлению.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Источник

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения (п. 1 ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

Читайте также:  Как написать моим родителям расписку на работу

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

Справка. Условия обращения заемщика к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора

Заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на определенный заемщиком срок (льготный период), при одновременном соблюдении следующих условий (ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 4 ст. 6 Закона N 76-ФЗ):

  • размер кредита по указанному кредитному договору не превышает 15 млн руб.;
  • условия договора (либо первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением нового кредитного договора, обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки) ранее не изменялись по требованию заемщика;
  • предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве;
  • заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Заемщик вправе изменить условия кредитного договора только после окончания льготного периода, установленного в соответствии с Законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ (ч. 6 ст. 8 Закона N 106-ФЗ).

Кроме того, начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение договора (п. 6 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

С 25.07.2022 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 8% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информационное сообщение Банка России от 22.07.2022).

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Обратите внимание! По 30.09.2022 заемщик, заключивший кредитный договор (договор займа) до 01.03.2022, при определенных условиях, одним из которых является снижение доходов заемщика более чем на 30% по сравнению с предшествующим дате обращения годом, вправе обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств (ст. 6 Закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
  • по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);
  • с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

  1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
  4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
  5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 26.03.2019 N ОГ-Д23-2744)..

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Читайте также:  Как расторгнуть кредитный договор с банком при просрочках

Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого и в ЕГРН отсутствует запись о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя). Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена также по заявлению любой стороны такой сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности использования имущества, обремененного ипотекой

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

  • заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
  • или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

  • совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
  • или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В определенных случаях и при определенных условиях погашение регистрационной записи об ипотеке возможно без заявления залогодержателя (ст. 25.2 Закона N 102-ФЗ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

При этом Банк России рекомендовал кредитным и микрофинансовым организациям, кредитным потребительским кооперативам, сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативам, жилищным накопительным кооперативам приостановить до 31.12.2022 процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание (п. 4 Информации Банка России).

Обратите внимание! В случае использования заемщиком льготного периода по ипотечному кредиту материальная выгода, полученная от экономии на процентах, НДФЛ не облагается (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ; ч. 3 ст. 2 Закона от 03.07.2019 N 158-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

«Электронный журнал «Азбука права», актуально на 12.08.2022

Другие материалы журнала «Азбука права» ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы «Азбуки права» доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста