Инвестиционный договор это договор подряда

Договор инвестирования в строительство

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии;
  • оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
  • обеспечение освобождения территории строительства;
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

Читайте также:  Как оформить продавца индивидуальному предпринимателю по договору

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

  • на оплату услуг заказчика-застройщика;
  • на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Источник

Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2013, N 9

Известно, что согласно правовой позиции ВАС договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно классифицировать по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.п. .

Пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Напомним, правовая природа договора имеет существенное значение для целей налогообложения. Например, в 2006 г. ВАС постановил : если суд на основании оценки представленных налоговым органом и налогоплательщиком доказательств придет к выводу о том, что налогоплательщик для целей налогообложения учел операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом, то суд определяет объем прав и обязанностей налогоплательщика исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции.

Пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды».

Кроме налогообложения, правовая природа договора важна и для определения гражданско-правовых отношений и вытекающих из них последствий. Неправильная квалификация инвестиционного строительного договора может существенно затруднить или даже сделать невозможным оформление в собственность построенной недвижимости или ее части.

Ранее мы рассматривали ситуации, когда суды квалифицировали инвестиционный строительный договор с администрациями городов и учреждениями в качестве договора простого товарищества . Теперь проанализируем арбитражную практику, в которой суды признали договоры инвестирования в строительство договорами купли-продажи будущей недвижимости и подряда.

См. статью А.М. Ростошинского «Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность», 2012, N 12.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Представим себе ситуацию, когда организация — основной инвестор строительства, являясь застройщиком (то есть лицом, владеющим земельным участком на праве собственности, аренды или пользования), привлекает к финансированию строительства организацию-соинвестора, которая частично финансирует строительство и которой после его окончания будет передана часть построенной недвижимости. При этом стороны подписывают договор, очень часто именуемый «договор инвестирования», «инвестиционный договор», «договор инвестирования в строительство» или иным схожим по смыслу названием. Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды.

Так, в Постановлении ФАС МО от 25.07.2013 по делу N А41-43410/12 соинвестор был признан незаконным владельцем и лишился недвижимости. В рамках данного дела рассматривалась ситуация, когда ОАО «Мытищинская теплосеть» (инвестор) зарегистрировало право собственности на котельную, находящуюся на крыше жилого дома. Котельная поступила в собственность ОАО в результате реализации инвестиционного договора, заключенного между ОАО и ООО. До этого ООО заключило договор об инвестировании строительства жилого дома с администрацией города.

Читайте также:  Договор на платную передержку животного

Строительство было завершено, необходимые документы подписаны. Администрация получила свою долю построенного (наружные инженерные коммуникации, здания и сооружения). ОАО получило свою котельную, находящуюся на крыше дома, и зарегистрировало на нее право собственности.

Однако ТСЖ в построенном жилом доме решило, что нарушены права собственников помещений этого дома, и обратилось в суд с иском к ОАО об истребовании из его незаконного владения котельной. ТСЖ заявило, что котельная, включая оборудование, относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности.

Рассматривая спор, судьи проанализировали условия инвестиционного договора, заключенного между ОАО и ООО, и, сославшись на п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, установили, что договор по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и, следовательно, регулируется нормами материального права, содержащимися в гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Далее судьи указали, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, но при этом продавец должен обладать правом на отчуждаемое имущество, а покупатель — правом на его приобретение.

Примечание. Котельная и находящееся в ней оборудование необходимы для эксплуатации жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования теплоисточника дома. Поэтому требования ТСЖ о признании за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на котельную и ее оборудование являются обоснованными.

В связи с тем что по своим специфическим свойствам и функциональному назначению спорная котельная относится к категории имущества, которое в силу закона (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) может находиться только в общей долевой собственности, ООО не обладало правом продажи котельной в индивидуальную собственность ОАО.

Таким образом, суд пришел к выводу, что инвестиционный договор между ОАО и ООО не соответствует требованиям ст. ст. 209, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, в силу чего является ничтожной сделкой. На основании этого суд постановил, что котельная вместе с оборудованием подлежит истребованию из незаконного владения ОАО в пользу собственников помещений в МКД. В результате соинвестор лишился уже зарегистрированного права собственности на котельную. Примечательно, что дом (вместе с котельной) был введен в эксплуатацию еще в 2004 г.

Интересно Постановление ФАС ДВО от 17.06.2013 N Ф03-2395/2013 по делу N А73-14934/2012, где рассматривался спор между двумя ОАО: застройщиком и инвестором. Согласно инвестиционному договору первый должен был в предусмотренный договором срок создать и передать инвестору объект — помещения кинотеатра в здании строящегося торгового центра. Инвестор, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект; предоставить техническое задание с описанием концепции проекта, рекомендациями по планировочной схеме, расстановке технологического, электротехнического оборудования; согласовать представленную застройщиком проектную документацию.

Владел земельным участком на праве аренды.

Исполняя договор, застройщик выполнил работы по подъему рядов кинозала, не включенные в перечень работ по инвестиционному договору, и направил инвестору письмо о согласовании размера компенсации дополнительных затрат. Инвестор в ответном письме указал, что эти затраты, по его мнению, включены в стоимость одного квадратного метра объекта инвестирования.

Застройщик, полагая, что инвестор неосновательно обогатился за его счет в связи с неоплатой дополнительных работ, переданных в составе объекта инвестирования, обратился с иском в суд.

Рассматривая дело, суды трех инстанций пришли к выводу, что заключенный сторонами инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Судьи указали, что в соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. А согласно п. 4 ст. 469 ГК РФ если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Проанализировав строительные нормы и правила, судьи отметили, что обустройство разных по высоте рядов кинозала предписано СНиП, то есть входит в обязательные требования к кинозалам и является обязательным при их строительстве. В результате застройщику отказали в удовлетворении исковых требований об оплате работ, указав, что с учетом требований ГК РФ к качеству продаваемой вещи поднятие рядов кинозала охватывалось заключенным договором как необходимое условие его эксплуатации.

К сведению. Суды нередко квалифицируют инвестиционные договоры в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (Постановления ФАС ПО от 21.05.2013 по делу N А65-17457/2012, от 04.04.2013 по делу N А65-16518/2012, от 29.06.2012 по делу N А65-18579/2011, ФАС ДВО от 17.07.2012 по делу N А73-14897/2011, ФАС ЗСО от 26.04.2013 по делу N А03-10079/2011, ФАС МО от 27.06.2013 по делу N А40-59638/10-52-470, ФАС УО от 17.07.2013 по делу N А60-46533/2012, от 06.06.2013 по делу N А07-17298/2012, от 06.05.2013 по делу N А47-9340/2012 и др.).

Одно из судебных дел, вытекающих из споров по инвестиционному договору, дошло до ВАС. По нему было принято Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17588/12, в котором рассматривался спор между застройщиком и инвестором. Предметом инвестиционного договора являлось совместное финансирование работ по строительству жилого комплекса. Инвестору в качестве доли его участия должны были выделить нежилое помещение и несколько машино-мест в подземном гараже. За нарушение срока передачи инвестору объектов застройщик обязан уплатить пени за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы договора.

Инвестор уплатил установленную договором сумму, но строительство затянулось, и застройщик не исполнил свое обязательство по передаче объектов вовремя.

Инвестор обратился в суд с иском о взыскании пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период просрочки.

Суды трех инстанций квалифицировали заключенный сторонами контракт как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и приняли решение в пользу инвестора.

Президиум ВАС, пересматривая дело, согласился с мнением нижестоящих судов о квалификации договора в качестве купли-продажи, но отменил их в части, касающейся взыскания с заказчика процентов за пользование чужими денежными средствами, признав законными лишь пени, начисление которых предусмотрено инвестиционным договором.

Читайте также:  Договор на проведение консультационных услуг образец

Президиум ВАС отметил, что в силу п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанности по передаче предварительно оплаченного товара, на сумму предварительной оплаты подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ. Однако такая ответственность применяется лишь тогда, когда законом или договором не предусмотрено иное. В данной ситуации ответственность застройщика за нарушение срока передачи объектов установлена в договоре в виде уплаты инвестору пеней. Поскольку нормами ГК РФ не предусмотрена возможность применения к должнику двух мер ответственности за одно правонарушение, нет оснований для взыскания с застройщика дополнительно к договорной неустойке процентов за пользование чужими денежными средствами. Отметим, что правовая позиция Президиума ВАС, изложенная в этом Постановлении, является обязательной для арбитражных судов при рассмотрении ими дел со схожими обстоятельствами.

Договор подряда

Рассматривая инвестиционные строительные договоры, суды достаточно основательно исследуют их предмет с целью определить их надлежащую правовую природу. В некоторых случаях суды квалифицировали договоры инвестирования строительства как договоры подряда. Например, в Постановлении ФАС ПО от 11.03.2013 по делу N А65-10372/2012 договоры инвестиционной деятельности по строительству многоквартирных жилых домов были квалифицированы как договоры подряда. По делу рассматривался иск ОАО к некоммерческой организации (НО) о взыскании задолженности.

Из материалов дела следует, что ОАО было создано на основании постановления руководителя Исполнительного комитета г. Казани в целях улучшения жилищных условий, развития жилищного строительства, жилищного кредитования и ипотеки жилья для выполнения функций заказчика строительства МКД. А некоммерческая организация являлась одним из его учредителей.

Примечание. Если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то отношения сторон по договору следует расценивать как отношения по договору строительного подряда (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 54).

В 2010 г. между НО и ОАО были заключены несколько договоров об инвестиционной деятельности по строительству многоквартирных домов. Согласно условиям этих договоров НО (инвестор-застройщик) поручил ОАО (заказчику) построить жилые дома за счет инвестиций НО, с тем чтобы получить готовые для эксплуатации объекты в установленные сроки.

Заказчик в соответствии с условиями договоров принял на себя обязательство действовать в интересах инвестора-застройщика и в предусмотренный договором срок привлекать подрядные и иные организации за счет средств инвестора-застройщика, обеспечить сбор исходных данных для проектирования, выполнение проектной документации на основании утвержденного задания инвестором-застройщиком, проводить технический надзор за строительством, осуществлять строительство жилых домов, ввод их в эксплуатацию и передать инвестору-застройщику по акту реализации договора готовые для эксплуатации объекты и финансовые отчеты о расходах на строительство.

Договорами был закреплен размер вознаграждения стоимости услуг заказчика, включающих в себя, помимо прочего, технадзор за строительством, из расчета 2% от стоимости объекта.

На основании утвержденных технико-экономических показателей на проектирование МКД заказчик, исполняя свои обязательства по договорам, заключил в интересах инвестора-застройщика с другими организациями договоры на проектирование, договоры генподряда на строительство и некоторые другие договоры на работы подготовительного характера.

Проектные работы были выполнены и приняты заказчиком. Также были выполнены и приняты заказчиком некоторые работы подготовительного характера от генподрядчика.

В начале 2011 г. НО направила ОАО письмо, в котором сообщила, что во исполнение распоряжения президента Республики Татарстан строительство объектов будет вестись через другую организацию (единого заказчика), и просила предъявить новому заказчику затраты по объектам, а также подписать и направить соглашения о расторжении ранее заключенных инвестиционных договоров. ОАО в ответ подписало и направило НО указанные соглашения о расторжении договоров.

Кроме того, ОАО (истец) составило акты исполнения инвестиционных договоров со сметами стоимости услуг заказчика, расшифровками прочих затрат и с сопроводительным письмом направило их в адрес НО (ответчик), приложив также договоры на выполнение проектных работ, договоры генерального подряда, иные заключенные договоры, акты сдачи-приемки работ и другие документы, подтверждающие выполнение работ, оказание услуг и произведение затрат. Также истец с сопроводительным письмом направил ответчику техническую документацию по объектам.

Ответчик акты исполнения инвестиционных договоров не подписал и не возвратил, мотивированные возражения не направил, полученную от истца документацию по исполнению договоров инвестирования переправил новому заказчику, предложив ему рассмотреть акты исполнения инвестиционных договоров с приложениями и согласовать размер фактически выполненных работ и понесенных затрат. Позднее ОАО повторно направило письмо ответчику с просьбой рассмотреть и подписать направленные ранее документы.

Поскольку ответчик документы так и не подписал и понесенные затраты на строительство, включающие в себя вознаграждение заказчика, не оплатил, заказчик обратился с иском в суд.

Рассматривая дело, суды удовлетворили исковые требования ОАО. Суды пришли к выводу, что поскольку истец, получив от ответчика предложение о расторжении ранее заключенных инвестиционных договоров, в ответ подписал и направил последнему указанные соглашения о расторжении договоров, то стороны своими взаимными безоговорочными действиями фактически расторгли договоры об инвестиционной деятельности.

Исследовав условия договоров, суды всех трех инстанций квалифицировали спорные договоры инвестирования как договоры строительного подряда. По мнению автора, такая квалификация договора в данном деле вполне согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 N 1456/12 .

См. статью А.М. Ростошинского «Классификация инвестиционного договора и Закон о размещении заказов», 2013, N 1.

К сведению. Также суды квалифицировали инвестиционный договор как договор подряда в Постановлениях ФАС ПО от 05.06.2013 по делу N А65-22819/2012, ФАС УО от 08.11.2012 по делу N А07-7475/2011 и др.

Приведенные судебные акты свидетельствуют: арбитражные суды активно применяют правовую позицию ВАС о том, что инвестиционные договоры не обладают самостоятельной правовой природой. Рассматривая споры, вытекающие из таких договоров, суды квалифицируют их согласно нормам ГК РФ. Поэтому организациям во избежание неблагоприятных гражданско-правовых и налоговых последствий нужно внимательно оценивать условия действующих и планируемых к заключению инвестиционных договоров, учитывая практически сложившуюся по ним арбитражную практику.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста