Договором найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 673 ГК РФ

1. Предметом договора найма жилого помещения является собственно жилое помещение, которое должно обладать следующими признаками:

— изолированность — исключение возможности самовольного проникновения в жилое помещение соседей, а также лиц, не проживающих в этом жилом помещении;

— пригодность для проживания — возможность проживания в жилом помещении без угрозы для жизни, здоровья и имущества проживающих в нем лиц.

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

На практике может возникнуть вопрос о том, могут ли помещения, подобные жилым (например, гостиницы, пансионаты), быть объектами договоров найма жилых помещений. Так, суд, рассматривая дело по иску заместителя прокурора Тюменской области к ОАО «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Сибирь» и ЗАО «Горжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, установил, что, в частности, строительство пансионата на землях рекреационного назначения не противоречит законодательству, поскольку пансионаты исходя из комментируемой статьи не являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания граждан (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9)).

Наниматель по договору найма жилого помещения в многоквартирном доме имеет право также пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, помимо собственно жилого помещения.

2. Применимое законодательство:

— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;

— Постановление президиума Ростовского областного суда от 29.03.2012 N 44г-23;

— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 14.02.2011 N 33-499-2011;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.03.2013 по делу N 33-2255/2013;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.05.2011 по делу N 33-4399;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9).

Источник

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 673 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. предъявляет к жилому помещению как объекту договора найма лишь два требования: а) помещение должно быть изолированным и б) пригодным для постоянного проживания. Примерно так же определяет жилое помещение ст. 15 ЖК: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Изолированным считается помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования, т.е. выход на улицу, лестничную площадку, в коридор и т.п. Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не могут и потому не могут сдаваться внаем. Исключение составляют общежития и некоторые жилые помещения специализированного фонда, в которых жилищные права возникают по поводу неизолированных помещений.

Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В настоящее время действует утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). Указанное Положение среди прочего содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением) и т.п.

2. Помимо указанных выше требований, жилое помещение как объект договора найма должно в соответствии с жилищным законодательством отвечать еще двум признакам. Во-первых, оно должно располагаться в жилом доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК, согласно которой такие виды жилых помещений, как квартиры и комнаты, могут находиться лишь в жилом доме. Данное требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. При этом указанное обстоятельство по действующему законодательству само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Во-вторых, жилое помещение должно быть не только пригодно, но и предназначено для постоянного проживания. Хотя в действующем ЖК этот признак прямо не назван, в литературе и на практике он всегда выделялся особо, а ныне выводится из смысла жилищного законодательства. В частности, в жилищный фонд не входят, а следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как сборно-разборные контейнеры, предназначенные для проживания, передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Отношения, возникающие по поводу пользования помещениями, не входящими в состав жилищного фонда, регулируются не жилищным, а иным законодательством, в частности правилами об аренде. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Статья 15 ЖК указывает также на то, что жилое помещение является недвижимым имуществом. Это означает, что любое жилое помещение, как и иное недвижимое имущество, должно быть зарегистрировано в установленном порядке. На это прямо указывает ст. 18 ЖК: «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации. » Поэтому самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся.

Вместе с тем для сдачи внаем отдельной изолированной комнаты, входящей в состав квартиры как единого объекта недвижимости, не требуется регистрация этой комнаты в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

4. Объектом договора найма может быть жилой дом или квартира в целом, а также часть жилого дома или квартиры.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Особым видом квартиры является коммунальная квартира, жилые помещения (комнаты) в которой находятся в собственности нескольких лиц или заселены по отдельным договорам социального или коммерческого найма двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

5. Пункт 2 коммент. ст. указывает на право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме пользоваться общим имуществом в таком доме. Поскольку состав общего имущества многоквартирного дома определен ст. 290 ГК, рассматриваемое правило содержит отсылку к данной статье.

Следует учитывать, что ст. 290 ГК дает лишь самое приблизительное представление о составе общего имущества в многоквартирном доме. Более точно оно описано в п. 1 ст. 36 ЖК, которым и следует руководствоваться на практике.

6. Правило, закрепленное п. 1, подлежит расширительному толкованию, поскольку составители проекта ГК упустили из виду то, что объектом договора найма может быть не только квартира в многоквартирном доме, но и комната в коммунальной квартире. Наниматель комнаты наряду с пользованием комнатой вправе пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры.

Источник

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 673 ГК РФ

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 673 ГК РФ

1. В ст. 15 ЖК жилые помещения названы объектами жилищных прав, что представляется более точным. Соответственно жилое помещение является не объектом, а предметом договора.

2. Изолированность жилого помещения выражается в том, что оно должно иметь автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку) или на улицу.

Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Правительством РФ должны быть установлены: порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок, в котором жилое помещение признается непригодным для проживания (ст. 15 ЖК).

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Другой комментарий к Ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. При разработке проекта ЖК вопрос о том, можно ли считать жилые помещения недвижимостью, был решен окончательно. Признав жилые помещения недвижимостью (п. 2 ст. 15 ЖК), законодатель тем самым подтвердил наличие его важнейшего признака — прочной связи с землей.

Жилые помещения — одна из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности — материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом является жилое помещение, которое, как уже отмечено, рассматривается как разновидность недвижимости, однако в статье 130 ГК в качестве таковой не указано.

Следует отметить, что в Конституции РФ используется также понятие «жилище» (ст. 25), однако законодательно это понятие не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма.

Следует отметить, что в новом ЖК также используется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается в ст. 1, 2, 3 ЖК. Так, говорится о праве на жилище, порядке осуществления этого права, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище — некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека — в жилье. Жилище можно также рассматривать как некое обобщающее понятие, интегрирующее отдельные разновидности жилых помещений, тогда как жилое помещение — конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и который имеет свои признаки.

Жилые помещения связаны с землей опосредованно, через здания и сооружения, в которых они находятся. Они должны отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Жилое помещение всегда связано с местом жительства гражданина, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Одновременно — это специальное сооружение, предназначенное для такого рода проживания.

ЖК так определяет жилое помещение (ч. 2 ст. 15): жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам.

2. В п. 2 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 290 (см. комментарий к ней). В указанной статье установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Источник