Договор займа с физическим лицом обеспеченный ипотекой
Статья 6.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой
(введена Федеральным законом от 05.12.2017 N 378-ФЗ)
Для договоров, заключенных до 27.02.2022, значение переменной процентной ставки с 28.02.2022 до окончания срока их действия не может превышать значение, определенное ФЗ от 03.04.2020 N 106-ФЗ.
1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, подлежит опубликованию на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, а также требования, предъявляемые к включаемым в него организациям, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.2. Микрофинансовые организации вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 2 июля 2010 года N 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.3. Кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ «О кредитной кооперации».
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.4. Сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
(часть 1.4 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.5. Требования частей 1 и 1.2 настоящей статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
(часть 1.5 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
2. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Требования настоящей части по определению полной стоимости кредита (займа) и размещению информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа не распространяются на договоры целевого жилищного займа, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, также применяются требования настоящего Федерального закона в части:
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), а также в части доведения до сведения заемщика иной предусмотренной настоящим Федеральным законом информации;
4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
5) бесплатного осуществления кредитором операций по банковскому счету заемщика, если условиями кредитного договора, договора займа предусмотрено его открытие;
6) размещения условий кредитного договора, договора займа, перечень которых определен пунктами 1 — 13, 15 и 16 части 9 статьи 5 настоящего Федерального закона, в виде таблицы, форма которой установлена нормативным актом Банка России, начиная с первой страницы такого договора, четким, хорошо читаемым шрифтом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
3. В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, наряду с платежами заемщика, указанными в частях 3 и 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа), выраженной в процентах годовых, и платежами заемщика, указанными в части 3 и пунктах 2 — 7 части 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении включается сумма страховой премии, выплачиваемой заемщиком по договору страхования предмета залога, обеспечивающего требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа).
3.1. Полная стоимость потребительского кредита (займа) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, на момент заключения такого договора не может превышать предельно допустимое значение, рассчитанное в соответствии с частью 11 статьи 6 настоящего Федерального закона.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 02.07.2021 N 329-ФЗ)
4. По кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, определяется примерный размер среднемесячного платежа заемщика, рассчитываемый в порядке, установленном Банком России, и носящий информационный характер. Примерный размер среднемесячного платежа заемщика размещается в квадратной рамке справа от информации о полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении и наносится цифрами и прописными буквами. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 процентов площади первой страницы кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
5. Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 329-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В кредитном договоре (договоре займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием, указанным в части 1 статьи 6.1-1 настоящего Федерального закона, и об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает соответствующее право. При этом указанная информация должна быть размещена на первой странице кредитного договора (договора займа).
(часть 6 введена Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ)
Источник
Ограниченные основания возникновения ипотеки в обеспечение займа между гражданами
Целевое кредитование банками граждан на приобретение жилых помещений с использованием института ипотеки не вызывает разночтений в правоприменении. А вот с обеспечением в виде ипотеки под займы между физическими лицами довольно часто возникают сложности.
В случае возникновения просрочки в погашении кредита или возврата займа залогодержатель имеет право обратиться в суд за взысканием задолженности и обратить взыскание на предмет ипотеки в счет погашения долга.
При вынесении судами решений об обращении взыскания на заложенное имущество, которое было передано по договору об ипотеке, заключенному между физическими лицами, суды руководствуются общими правилами об обращении взыскания, предусмотренными главой IX ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также специальной нормой права, а именно ст. 78 Закона об ипотеке «обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру».
Согласно п. 1 ст. 78 закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основаниями для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры , их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как видно, п. 1 ст. 78 закона об ипотеке делится на две части: ипотека по договору и ипотека в силу закона с указанием ряда условий. Предусматривается, что ипотека в силу закона возникает, только если со стороны кредитора выступает банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, при этом договор займа/кредитный договор должны быть обязательно целевыми. Следовательно, при заключении между физическими лицами договора целевого займа, ипотека в силу закона не возникает.
Соответственно, граждане могут стать залогодержателями только на основании договора об ипотеке даже тогда, когда деньги они предоставили на покупку дома или квартиры. При наличии договора залога не важен ни субъектный состав сторон, ни цель сделки, которую он обеспечивает. Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой: (Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2017 г. по делу № 2-3934/2016, Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу № 33-751/15, Московского городского суда от 18.05.2017 г. по делу № 33-10852, АО Саратовского областного суда от 23.11.2016 г. по делу № 33-8867, АО Нижегородского областного суда от 13.06.2017 по делу № 33-6729/2017, АО Московского городского суда от 16.12.2016 г. по делу № 33-50053, АО Московского городского суда от 24.11.2016 г. по делу № 33-42961/2016, АО Архангельского областного суда от 07.05.2015 г. по делу № 33-2078/2015).
В АО Санкт-Петербургского городского суда от 06.05.2014 г. по делу № 33-7226/2014 рассматривался спор о государственной регистрации договора залога, заключенного между гражданами в обеспечение беспроцентного займа. Судьи пришли к выводу, что «указание на кредит или целевой займ, предоставленные банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом, относится только к ипотеке в силу закона».
Существует и другая, альтернативная практика судов, которая не разделяет толкование указанное выше, а утверждает, что субъектный состав, указанный в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке относится не только к ипотеке в силу закона, но и к договору об ипотеке. По мнению таких судов, договор ипотеки между гражданами заключать вообще нельзя. Такая позиция отражена в апелляционных определениях Саратовского областного суда от 13.08.2014 г. по делу № 33-4132, Московского городского суда от 04.07.2017 г. по делу № 33-9445/2017, Хабаровского краевого суда от 28.08.2015 г. по делу № 33-5405/2015.
Подобная практика единична, но при оформлении договорных отношений лучше знать обо всем многообразии применения ст.78 закона об ипотеке.
Итак, на сегодняшний день для возникновения права залога и последующей защиты в суде необходимо в отношениях между гражданами заключать отдельный договор ипотеки, а в случае, если заем является целевым, желательно делать еще и соответствующую отметку об этом в договоре займа.
Источник