Договор займа под залог недвижимости третьего лица

Как использовать имущество третьих лиц в качестве залога по договору займа?

Договор займа может быть обеспечен залогом имущества. Обеспечение залогом даёт кредитору гарантию возврата долга. Если заёмщик не возвращает деньги, кредитор вправе продать заложенное имущество и взять вырученные средства в счёт суммы займа и процентов. Для этого стороны при выдаче займа заключают дополнительное соглашение — договор залога.

Такой договор кредитор (залогодержатель) заключает с владельцем имущества (залогодателем). Если у заёмщика нет имущества, подходящего для обеспечения займа, залог за него дают другие лица. В юридических документах их называют третьими лицами.

Обеспечение займа залогом имущества третьих лиц не следует путать с переуступкой по договору займа. Переуступка (договор цессии по договору займа) происходит, когда кредитор выбывает из договора займа и передаёт свои права на займ (уступает) другому лицу. При обеспечении займа залогом имущества третьих лиц стороны договора не меняются, но появляется еще один участник — залогодатель, который расплатится по долгам заёмщика своим имуществом, если должник не вернет займ.

В залог передают как движимое, так недвижимое имущество: земельные участки, жильё и офисные помещения, транспорт или ценные вещи.

Рассмотрим два самых популярных варианта: залог транспорта и залог жилого помещения.

Залог транспортного средства

Если в залог передается транспорт, кредитору нужно удостовериться, что имущество принадлежит залогодателю и стоит заявленную сумму. Для оформления залога автомобиля кредитор потребует у залогодателя следующие документы:

• паспорт транспортного средства;
• свидетельство о регистрации автомобиля;
• страховой полис (договор страхования) или отчет об оценке стоимости;
• согласие супруга(и) на залог (если супруги владеют автомобилем сообща);
• заявление залогодателя о том, что он не состоял в браке на момент покупки транспорта.

Автомобиль, как и другое движимое имущество, кредитор берёт на хранение, но пользоваться им не может.

Залог жилого помещения

Если в залог передается недвижимость (земельный участок, дом, квартира, нежилое помещение), договор залога зарегистрируют в Управлении Росреестра. Чистоту сделки и наличие необходимых документов проверяет Росреестр.

Примерный перечень документов:

• свидетельство о регистрации права собственности залогодателя на жилье;
• документы, на основании которых залогодатель владеет недвижимостью: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор о приватизации и прочее;
• отчет об оценке стоимости жилого помещения;
• выписка из ЕГРП о наличии или отсутствии правовых обременений: ипотеки, аренды или ареста;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга на передачу жилого помещения в залог, заверенное нотариусом.

Недвижимость остаётся в распоряжении залогодателя.

Источник

Договор займа с залогом

Самый простой способ улучшить условия займа заключается в предоставлении обеспечения финансовых обязательств заемщика. Одним из популярных вариантов сделать это выступает залог. В качестве последнего используются различные виды имущества – как движимого, так и недвижимого. Чем более ценным и ликвидным является обеспечение, тем выгоднее условия финансирования.

Важной частью сделки становится договор займа с залогом. Необходимость его составления и подписания не вызывает вопросов, так как защищает права обеих заинтересованных сторон: и кредитора — в части погашения долга, и заемщика – в вопросе возврата заложенного имущества.

Особенно важную роль документальное сопровождение сделки играет в том случае, если речь идет о крупных суммах кредитования и соответствующем обеспечении. В качестве примера можно привести договор займа с залогом недвижимости. В подобной ситуации величина финансирования нередко достигает нескольких миллионов рублей, что требует крайне серьезного отношениям к любым юридическим и организационным составляющим сделки. И прежде всего – грамотному оформлению договора.

Порядок оформления договора займа с залогом

Основные требования к документу содержатся в части второй ГК РФ, а конкретно – в параграфе 1 главы 42 (статьи 807 и 808). Изучение норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор займа с залогом имущества составляется по традиционным правилам.

Но наличие обеспечения финансовых обязательств заемщика предусматривает учет нескольких характерных особенностей, суть которых зависит от вида и специфики закладываемой собственности.

Как правильно составить?

Набор основных разделов рассматриваемого договора мало отличается от обычного для подобных документов. Образец договора займа с залогом доступен по ссылке. Рассмотрим основные требования к содержательной части.

Шапка

Содержит основные реквизиты документы. К ним относятся: наименование, дата и место составления, ФИО (для физлиц) или названия с указанием ответственных лиц (для организаций) сторон.

Предмет сделки

Ключевой раздел документа. Включает основные условия сотрудничества – сумму займа, срок финансирования с указанием даты выдачи и возврата, необходимость предоставления обеспечения обязательств заемщика в виде залога.

Порядок предоставления и возврата средств

В этой части договора описывается способ предоставления и возврата займа. Допускается как выдача наличных, так и перечисление на карточку или счет. Также рекомендуется указать даты платежей.

Порядок оформления и снятие залога с имущества заемщика

В качестве залога выступает любая собственность заемщика. Если речь идет об обычных вещах – одежде, бытовой или компьютерной технике и т.д. – каких-либо серьезных отклонений от стандартных договоров не требуется.

Несколько иная ситуация складывается, когда в качестве залога используются недвижимость или транспортное средство. Для любого объекта недвижимости – дома, квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – требуется обязательная регистрация залога в ЕГРН. Поэтому осуществление сделки предусматривает формирование комплекта документов с последующей подачей в Росреестр. Применительно к транспортным средствам к договору займа требуется приложить регистрационные документы на предмет залога – ПТС и СТС.

Проценты за пользование суммой займа

Действующее законодательство разрешает выдачу процентных и беспроцентных займов. Но даже если сделка носит безвозмездный характер, целесообразно указывать это в тексте договора в виде нулевой процентной ставки. Это позволит избежать ненужной многозначности трактовок, что может стать важным при налогообложении сделки.

Ответственность сторон

Стандартный раздел. Его задача – стимулировать стороны выполнять взятые на себя обязательства. Особенно важен, когда составляется договор займа с залогом недвижимого имущества, так как в этом случае существуют определенные риски и для кредитора, и для заемщика.

Форс-мажор

Перечисляются ситуации, когда одна или обе стороны не способны выполнить взятые на себя обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы. Обычно используются стандартные для подобных документов формулировки. Содержание раздела крайне редко применяется на практике.

Разрешение споров

Здесь необходимо указать, что урегулирование спорных ситуаций происходит в рамках действующего российского законодательства. Другие варианты, например, третейский суд, также используются очень нечасто.

Подписи сторон

Завершающий раздел, в котором указываются подробные данные об участниках сделки. Их перечень зависит от статуса сторон. Для физического лица необходимо вбить в договор ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации и фактического проживания, контактную информацию. Применительно к организациям в текст включаются: наименование, ИНН и другие регистрационные данные, банковские реквизиты и контактные данные.

Что еще требуется учесть?

Стороны вправе включить в текст договора любые положения, которые посчитают нужными. Но базовые разделы документа перечислены выше. Особое внимание следует уделить описанию ключевых условий сделки.

К числу последних относятся: сумма, сроки, процент за пользование заемными средствами, способ выдачи и погашения, порядок предоставления залога. Отсутствие любого из перечисленных обстоятельств ставит законность документа под сомнение, как и статус всей сделки. Более того, при возникновении конфликтной ситуации доказать правомерность позиции пострадавшей стороны будет намного сложнее.

Ответы на вопросы читателей

Какие требования предъявляются к договору займа с залогом?

К документу предъявляется стандартный набор требований. Главные из них два – письменная форма, а также обязательное указание всех необходимых реквизитов и условий сделки.

В чем преимущества займов с предоставлением залога?

Выгода этого способа финансирования очевидна для обеих сторон. Кредитор снижает собственные риски, так как получает ликвидный и ценный залог. Заемщик имеет возможность кредитоваться на заметно более выгодных условиях – под низкий процент, на большую сумму и срок.

Какие виды имущества чаще всего используются для обеспечения финансовых обязательств заемщика?

Самыми популярными вариантами залога выступает недвижимость и автотранспорт. Это объясняется серьезной стоимостью и ликвидностью этих видов имущества.

Вместо вывода

Обеспечение финансовых обязательств заемщика посредством предоставления обеспечения несет существенные выгоды обеим сторонам сделки. Но обязательным условием их полноценной реализации становится грамотное оформление договора займа с залогом.

Только при выполнении этого требования удается надежно защитить интересы и кредитора, и заемщика.

Источник

Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости

Чаще всего рассматриваются ситуации, когда займы предлагают банки и приходится изучать предложения и тонкости. Но случаи, когда обычный человек одалживает деньги тоже возникают довольно часто. И тут даже сложнее, чем с банковскими организациями. В банках работают юристы, которые знакомы со всеми законодательными нормами, а в повседневной жизни люди редко в курсе юридических нюансов. В связи с этим часто получается, что человек не может получить возврат долга и теряет деньги.

Чтобы не попасть впросак, надо для начала разобраться, как правильно оформлять заем. Существует несколько видов юридического оформления долга.

Расписка

Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.

В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.

Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.

Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.

Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.

Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.

Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.

Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.

Воспользуйтесь нашей системой подбора залоговых займов с бесплатной проверкой кредитного рейтинга!

Источник

Как бизнесмены защищают имущество с помощью залога и какие ошибки они при этом рискуют допустить

Человек или компания даёт в долг другому человеку или компании деньги. Заимодавец — тот, кто даёт в долг, заёмщик — тот, кто берёт.

Заимодавец хочет быть уверенным, что долг будет возвращён. Что может быть гарантией возврата? Залог имущества должника. Если заёмщик не вернёт долг, то кредитор заберёт у должника заложенное имущество, и долг будет считать возвращенным. Важно понимать, что договор займа и договор залога — это два разных договора.

Сторона договора, которая получила в залог имущество, называется залогодержателем.

Залогу посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса.

Замечание на полях: ипотека — это заём под залог недвижимости, а вовсе не кредит в банке на покупку квартиры, как думают многие.

Как применяется залог для защиты имущества?

Дело в том, что у залогодержателя при банкротстве заёмщика больше прав, чем у тех кредиторов, у которых ничего в залоге нет: залогодержатель получает не менее 70% от суммы, которая была выручена от продажи предмета залога во время банкротства (п.1 ст. 138 закона о банкротстве). Поясним на примере.

Давние приятели Иванов и Петров заключили договор займа: Иванов взял в долг у Петрова 10 млн руб и дал Петрову в залог свою квартиру.

Иванов был должен не только Петрову, но и Сидорову. Ну или налоговой инспекции задолжал. Платить не может. Начинается процедура банкротства Иванова.

Финансовый управляющий продаёт заложенную квартиру за 8 млн руб. 70% от этой суммы, то есть 5,6 млн руб получает Петров как залогодержатель. Остальная часть денег от продажи — 2,4 млн руб — зачисляются на специальный счёт и уйдут другим кредиторам.

Как видите, залог не позволяет спасти саму квартиру. Но защитить часть от её стоимости он может. Конечно, если сделать всё правильно.

Но правильно у бизнесменов получается не всегда.

Ошибка № 1: сумма займа намного меньше стоимости заложенного имущества

В таком случае затея теряет смысл. Например, стоимость квартиры — 10 млн руб, а займ на 3 млн руб. В банкротстве квартира будет продана за 7 млн, залоговый кредитор получит 3 млн рублей, но остальные-то 4 млн уйдут другим кредиторам. И зачем тогда все это было?

Конечно, можно составить договор займа и на 10 млн, и на 50 млн. Но тут есть риск допустить другую ошибку, из-за которой договор залога признают недействительным.

Ошибка № 2: заимодавец дал в долг деньги, которых у него не было

Когда начнётся банкротство, и залоговый кредитор включится в реестр кредиторов, ему придётся доказывать, что он действительно дал в долг деньги. То есть надо будет доказать реальность основного обязательства (займа).

А дать в долг можно только то, что у тебя есть. Если кредитор — человек с зарплатой 30 тыс руб/мес даёт в долг 10 млн руб, то у кредиторов, финансового управляющего и арбитражного суда будут вопросы, откуда такая сумма у заимодавца вообще взялась. И если не будет четкого и подтвержденного документами ответа, то суд признает договор займа и залога недействительными, и никаких 70% от стоимости заложенного имущества залоговый кредитор не получит.

Ошибка № 3: не суметь доказать, что деньги действительно были переданы

Заимодавец может быть достаточно состоятельным, чтобы давать в долг крупные суммы. Но само по себе это не гарантирует, что суд признает его кредитором и «пустит» в реестр кредиторов. Надо ещё доказать, что деньги действительно были переданы.

Самое слабое подтверждение передачи денег — расписка. На неё лучше не полагаться. А вот если деньги переведены по безналу (переведены на расчетный счет заёмщика), то это выглядит уже намного убедительнее, хотя и тут может быть не все гладко.

Недавно к нам обратился бывший директор, который дал возглавляемой им компании почти 70 млн руб в долг. Деньги прошли по безналу, и в банковских выписках все это видно. Потом директор ушёл из компании, а так как долг не выплачивался, обратился к юристам, чтобы они помогли взыскать деньги с процентами. Но те юристы, доказывая факт самого займа, неверно расставили акценты: надо было упирать на то, что деньги шли по безналу, что доказывает не только факт их наличия у заимодавца, но и фактическую передачу денег заёмщику. Но этот момент был упущен, и две судебные инстанции отказали директору во взыскании денег. Когда первая инстанция и апелляция были проиграны, директор пришёл к нам. Мы ведём это дело в кассации.

Ошибка № 4: заключить договор займа и залога менее, чем за 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве или после подачи

Сделки, в силу которых один кредитор получает преимущество перед другими кредиторами, называются сделками с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве). Договор залога имущества — это как раз такая сделка, ведь залоговый кредитор получает не менее 70% стоимости имущества, тогда как всем остальным кредиторам остаётся довольствоваться остатками — 30%.

Арбитражный суд признает залог недействительным, если он заключён менее, чем за 6 месяцев до подачи иска в суд. Это железно, тут нет других вариантов. Кредиторам не надо будет ничего дополнительно доказывать. Вот договор залога, вот он заключён в пределах 6 месяцев до подачи заявления, значит, договор недействительный и точка.

Это подтверждается судебной практикой. Например, в деле № А45-10393/2017 должник заключил с Альфа-Банком договор залога, но суд признал их недействительными, потому что они были заключены в период предпочтительности. При этом никакие другие факты не имели значения:

сделки залога, заключенные в период предпочтительности, признаются недействительными без необходимости установления недобросовестности контрагента.

То есть неважно, знал банк об имущественном положении должника, не знал — не имеет разницы. Есть и другая аналогичная практика:

• Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2016 N 307-ЭС15-17721(4);
• Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2018 по делу № А63-9062/2016;
• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.09.2019 по делу № А39-2735/2016;
• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.09.2019 по делу № А17-4841/2015;
• Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2019 по делу № А58-3102/2015.

Если договор заключён за год или за два — другое дело, в этом случае рисков признания сделки недействительной куда меньше.

Но 6 месяцев — это не единственный срок, на который следует обращать внимание при заключении договора залога.

Ошибка № 5: дать кредиторам и суду основания признать, что сделка совершена, чтобы нанести ущерб кредиторам

По факту суды признают, что сделка совершена с целью причинения ущерба кредиторам, если у неё нет разумного обоснования, смысла и целесообразности.

Это работает в течение 3-х лет до подачи заявления о банкротстве в суд.

Например, в деле № 2-583/11 суд взыскал с заёмщика в пользу заимодавца 32 единицы транспортной техники, которая была в залоге у заимодавца.

Но потом должник пошёл на банкротство, и конкурсный управляющий заявил, что этот договор и залог техники — фикция, нужная только для того, чтобы вывести имущество из-под носа налоговой. Договор залога был заключен, когда в отношении должника проходила выездная налоговая проверка.

Арбитражный суд поддержал управляющего и признал договор залога недействительным.

Очень важная деталь: арбитражный суд признал договор недействительным, хотя до этого суд общей юрисдикции взыскал предмет залога в пользу залогодержателя (то есть признал, что с договором все в порядке).

Судами сделаны следующие основные выводы:

— наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о взыскании с должника задолженности по договору займа путем обращения взыскания на заложенное по спорному договору имущество не лишает суд, рассматривающий дело о банкротстве, возможности признать такой договор залога недействительным по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве;

— действительной целью заключения договора залога являлся вывод активов должника и исключение возможности иных кредиторов, в частности уполномоченного органа, получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Ошибка № 6: заключить договоры займа и залога с аффилированными лицами

То есть с супругом, родителями, детьми, братьями, с собственной компанией, с компанией, в которой сторона договора — директор и т.д. Но это не все.

Не только родственники и руководители — аффилированные лица. Суд может признать лиц аффилированными, если они давно знакомы, друзья и вообще есть основания полагать, что между ними есть связь. Например, если два человека постят в Инстаграме совместные фотки из ресторанов, боулингов, бани, с охоты, пикников и курортов, то есть риск, что суд признает их аффилированными.

Сама по себе аффилированность не ведёт к признанию договора залога недействительным. Признавать договор таковым или нет — решать будет суд. Но если аффилированности нет, то шансы, что договор устоит, выше.

Ошибка № 7: «накосячить» в договорах займа и залога

Есть такая вещь — существенные условия договора. Если в договоре они почему-то не прописаны, то считается, что договора нет. Поэтому существенные условия — обязательны.

Существенные условия договора займа:

• письменная форма;
• стороны (кто заёмщик, кто заимодавец);
• какая сумма даётся в долг;
• обязанность вернуть деньги.

Если договор заключается между компаниями, то в договоре нужно прописать ещё и проценты, потому что просто так, по доброте душевной, компании друг другу деньги в долг не дают. Беспроцентный займ между юрлицами — это очень, очень подозрительно.

Существенные условия договора залога:

• письменная форма;
• что даётся в залог;
• информация о долге, обеспеченном залогом;
• сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право;
• сведения о должнике залогодателя;
• указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники; документов, удостоверяющих закладываемое право.

Ошибка № 8: забыть зарегистрировать договор залога в Росреестре, если предмет залога — недвижимость

Договоры, связанные с недвижимостью, надо регистрировать в Росреестре. Иначе договор недействителен.

Выводы

Договор залога не позволит сохранить заложенное имущество в случае банкротства, но даёт возможность сохранить значительную часть стоимости этого имущества.

Есть ряд причин, из-за которых договор залога может быть признан недействительным. При заключении договора их необходимо учитывать.

Источник