Официальный сайт Общественная палата Ульяновской области
Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.
Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми. Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них сделки совершают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.
При заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме должны совершаться эти сделки – в простой письменной или в нотариальной? В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;
— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
Источник
Договор цессии
Договор цессии — это соглашение о переуступке прав, через которое передаются права требования долга. Сделка относится к институту обязательного права, который регулируется гл. 24 ГК РФ, рассматривающей вопросы перемены лиц в обязательстве. Основополагающей в этой области является ст. 382 ГК РФ, устанавливающая правила передачи кредитором своих прав. Это может произойти на основании закона, при наступлении определённых обстоятельств. В таком случае наиболее важными являются положения ст. 387 ГК РФ. Может и в результате сделки. Тогда актуальность получает ст. 388 ГК РФ, определяющая условия уступки требования.
Договор цессии № _____
г. ______________________ «___» ___________ ______ г.
_________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цедент», в лице
____________________________________, действующ___ на основании ________________, с одной стороны, и
(должность, Ф.И.О. руководителя)
___________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цессионарий», в лице
_____________________________________, действующ___ на основании ________________, с другой стороны,
(должность, Ф.И.О. руководителя)
а совместно именуемые как «Стороны» или «Сторона», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. По состоянию на дату подписания настоящего Договора Цедент имеет права требования к ______________ , именуемому в дальнейшем Должник в размере ____________ (_____________) рублей, в том числе НДС 18%: ____________ (____________) рублей (далее – Право требования).
2. Право требования возникло из обязательств по договору ____________, что подтверждается ___________.
3. Цедент уступает Цессионарию Право требования к Должнику в размере _____________ (______________) рублей, в том числе НДС 18%: _______________ (____________) рублей.
4. За уступленное Право требования, Цессионарий уплачивает Цеденту денежную сумму в размере _____ % от размера уступленного права в течение ________ дней с даты подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре.
5. В _____________ дневный срок Цедент передает Цессионарию документацию, из которой вытекает Право требования к Должнику.
6. Право требования переходит от Цедента к Цессионарию со дня подписания настоящего Договора.
7. Цессионарий обязуется уведомить Должника о переходе к нему Права требования, в срок не позднее ________ рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено положениями настоящего Договора, Стороны руководствуются нормами гражданского законодательства РФ.
9. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
Сведения о должнике:
Юридические адреса, реквизиты и подписи Сторон:
Юридический/почтовый адрес: _______________
в банке __________________________________
Юридический/почтовый адрес: _______________
в банке __________________________________
Должник уведомлен о произошедшем переходе Права требования _______________
Уступающее свои права лицо получает название — цедент. Это первоначальный кредитор, которому принадлежали права требовать долг и получать выгоду от предоставления чего-либо на возмездных основаниях по соответствующему договору. Новый кредитор называется цессионарий. Ему и уступает свои права цедент, или первоначальный кредитор.
Договор цессии представляет собой соглашение между первоначальным кредитором и любым лицом, которое становится цессионарием и получает права цедента. От обычной уступки прав такая сделка отличается тем, что по цессии передаются исключительно права цедента, а обычный договор передаёт и связанные с реализацией этих прав обязанности. К примеру, цессией не признаётся и являться не может переуступка права аренды коммерческой недвижимости, потому что такая сделка предусматривает не только право использовать её в предпринимательской деятельности, но влечёт и обязанность оплачивать помещения так, как это следует из условий изначального договора. Чаще всего через цессию передаются права требования долга. Банк, кредитная организация или иной кредитор может переуступить свое право получения денег по кредиту, выданному организации или частному лицу. Это используют не только для продажи прав так называемым коллекторам, но и специализирующимся в том организациям, осуществляющим свою деятельность преимущественно в момент банкротства какого-то лица.
Содержание договора
Сторонами сделки могут выступать любые лица, не только юридические, но и физические, а целью является только передача прав. Договор цессии довольно часто называют титулом, подчёркивая тем его автономность от договоров по передачи прав других типов.
В договоре должны содержаться данные о субъектах. Причём не только о цеденте и цессионарии, но и о должнике, а так же данные об изначальном договоре, на основании которого право требовать долг возникло у цедента.
Важно, что договор цессии должен иметь ту же форму, что и изначальный договор, в силу которого возникли обязательства. Это правило устанавливает п. 1 ст. 389 ГК РФ. Если изначальный договор был составлен письменно, то и договор уступки прав тоже должен составляться в письменной форме. Если же изначальная сделка имела нотариальное удостоверение, то и договор цессии нужно удостоверять у нотариуса.
Предметом договора всегда является переход права, который договор и закрепляет. Чаще всего это происходит в момент его подписания, но может быть указан и иной срок.
К основным условиям договора относится — размер оплаты и способ перечисления денежных средств от изначального кредитора к цессионарию.
Законодательство не требует согласия должника, за исключением тех случаев, когда это оговорено в изначальном договоре или вытекает из каких-то нормативных актов. Подразумевается, что сам факт составления титула говорит о том, что изначальный договор не содержал условий тому противоречащих. Поэтому цессионарий обязан лишь поставить должника в известность о том, что право требования долга перешло к нему. Всё это чаще всего отражается в договорах цессии, хотя особой надобности в том нет, поскольку закон обязывает цессионариев ставить должников в известность о переходе прав на долг к ним.
Все риски, связанные с неисполнением или неправильным исполнением положений об информировании должника несёт цессионарий. К примеру, если должник, в силу недостаточности информации о переходе права, продолжит исполнять свои обязательства перед прежним кредитором, то в суде это скорее всего будет отнесено к неблаговидным последствиям, которые возникают у цессионария, а не у должника.
Цедент несёт ответственность за то, что он передал существующий долг, который подтверждается подлинной документацией. Регрессивные требования к цеденту невозможны. Если должник будет оспаривать долг или уклоняться от его погашения, то к изначальному кредитору никаких претензий предъявить не получится.
Возможность и невозможность заключения
Для того чтобы цессия не была признана судом ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, она не должна противоречить закону. На это прямо указывает п. 1 ст. 388 ГК РФ. Запрет на уступку прав требования всего долга или остатков по нему в изначальном договоре не делает договор цессии недействительным, но у должника в таком случае возникает право предъявлять претензии к своему первому кредитору. Впрочем, это никак не сказывается на цессионарии. Если же обязательство выражено в неденежной форме, то передача прав на долг без согласия должника возможна только в том случае, если исполнение его обязательства не является значительно более обременительным для него (п. 4 ст. 388 ГК РФ). Более подробные разъяснения о том, какие последствия могут возникнуть в силу передачи прав по долговым обязательствам содержатся в п. п. 15-18 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54.
Обычно уступка права требования становится актуальной в том случае, если долг начинает становиться проблемным. Поэтому здесь не идёт речь о том, можно или нельзя заключить договор цессии в том случае, если обе стороны добропорядочные, а у должника есть возможность для выполнения своих обязательств. Важно то в каких сложных ситуациях законодательство позволяет заключить сделку цессии. Упомянутое выше постановление ВС РФ делает возможным уступку прав при:
• появлении у кредитора убытков, вызванных нарушением должником его обязательства, с их последующим возмещением;
• необходимости возврата полученного по сделке, признанной судом недействительной;
• возврате неосновательно обогащения (ст. 307.1, ст. 388 ГК РФ).
Кроме этого договор цессии является основанием для передачи права, полученного в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ). При этом цессионарием может стать и лицо, которое не имеет государственной лицензии на страховую деятельность. Об этом говорится в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 120 от 30.10.2007.
Требование долга может быть не только бесспорным, но и спорным. Последнее возникает в том случае, если должник считает, что он свои обязательства исполнил или кредитор не исполнил свои. Однако даже тогда, когда должник ещё пытается отстаивать свои интересы в суде, изначальный кредитор может заключить договор цессии с третьим лицом.
Существуют ситуации при которых имеет существенное значение для должника личность кредитора. В таком случае, на основании п. 2 ст. 388 ГК РФ, заключение договора цессии без его согласия не допускается. Однако уже само упоминание личности делает это условие не имеющим смысла, если сделка совершена с банком или любым юридическим лицом. Кроме этого бремя доказательства важности личности кредитора ложится на должника, а окончательное решение принимается судом. На практике же использовать это положение должники могут только в том случае, если важность личности была прямо указана в изначальном договоре.
Проблематика
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.
Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.
Источник