Договор социального найма жилого помещения смена нанимателя

Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарии к ст. 82 ЖК РФ

1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.

Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.

Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.

2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.

3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.

4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).

Источник

Как сменить нанимателя по договору социального найма жилого помещения?

С июля 1991 года по настоящее время в России действует закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», но не все граждане, пользующиеся жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, до настоящего времени использовали свое право приватизировать эти жилые помещения.

По разным причинам у граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, возникают вопросы о смене нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В этой юридической статье и поговорим об этом.

Договор социального найма жилого помещения

Согласно статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

В прессе, в Интернете и на этом сайте нанимателя жилого помещения как только не называют (главный квартиросъемщик, старший квартиросъемщик и т.д. и т.п.). Почему? Потому что многие граждане не любят сами читать законы, в т.ч. Жилищный кодекс, а используют часто непонятные жаргоны вместо нормальных юридических понятий.

ЖК РФ определены права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма (статьи 65, 66 ЖК РФ), права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статьи 67, 68 ЖК РФ), а также права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ). Кому интересно, с этими статьями ЖК РФ может сам ознакомиться в любое время.

Как сменить нанимателя по договору социального найма жилого помещения?

В жизни граждан, пользующихся жилыми помещениями по договору социального найма, возникают различные случаи, когда перед ними возникает вопрос о смене нанимателя по договору социального найма жилого помещения (смерть нанимателя, признание в судебном порядке утратившим права пользования жилым помещением нанимателя и т.д.). Сделать это возможно, если соблюдать положения статьи 82 ЖК РФ. Но бывают случаи, когда это сделать невозможно даже в судебном порядке, о чем свидетельствует судебная практика.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Итак, разберем некоторые случаи, исходя из положений статьи 82 ЖК РФ.

Пример 1

В квартире по договору социального найма проживали наниматель и члены семьи нанимателя. Наниматель квартиры снялся с регистрации в этой квартире и переехал жить в свою собственную квартиру или в собственный дом.

Если в этой квартире остались проживать взрослые граждане, являющиеся членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, то они по взаимному согласию могут доверить одному из них обратиться с письменным заявлением к наймодателю этой квартиры с ссылкой на статью 82 ЖК РФ об изменении договора социального найма и о признании его нанимателем этого жилого помещения.

К такому заявлению нужно приложить письменные доказательства, что бывший наниматель этой квартиры исчез (умер, снялся с регистрации и т.д.).

Помимо этого, к заявлению нужно приложить письменные согласия остальных взрослых членов семьи нанимателя жилого помещения о их согласии о смене нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Если таких письменных согласий не будет приложено к заявлению об изменении договора социального найма и о признании гражданина нанимателем жилого помещения, то не только наймодатель может отказать в удовлетворении такого заявления, но и суд потом может отказать истцу в исковых требованиях обязать наймодателя изменить договор социального найма и признать истца нанимателем жилого помещения по договору социального найма.

Смотрите об этом, например, Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 06.11.2019 по делу № 2-32000/2019; Решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 16.01.2020 по делу № 2-114/2020; Решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 08.11.2019 по делу № 2-2109/2019; Решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 27.12.2019 по делу № 2-403/2019.

Пример 2

В квартире по договору социального найма проживали и имели регистрацию в ней по месту жительства наниматель квартиры и члены его семьи (жена и несовершеннолетняя дочь от первого брака).

Наниматель квартиры умер. Жена нанимателя квартиры обратилась с заявлением к наймодателю об изменении договора социального найма и о признании её нанимателем этого жилого помещения. Наймодатель отказал в удовлетворении ее заявления, указав на отсутствие письменного согласия другого члена семьи нанимателя этой квартиры.

Жена нанимателя квартиры обратилась с иском в суд с требованием обязать наймодателя внести изменения в договор социального найма этого жилого помещения и признать её нанимателем жилого помещения, а также обязать мать несовершеннолетнего ребенка, являющегося членом семьи нанимателя квартиры, дать письменное согласие на то, чтобы истец стал нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Суды такие исковые заявления оставляют без удовлетворения.

Смотрите об этом, например, Решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 27.12.2019 по делу № 2-403/2019; Решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 16.01.2020 по делу № 2-114/2020, в котором судья указал следующие доводы при отказе истцу в исковых требованиях о признании его нанимателем жилого помещения по договору социального найма.

Согласно пункту 2 статьи 686 ГК РФ, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 82 ЖК РФ, в силу которой дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Из буквального толкования приведенных правовых норм в их совокупности следует, что внесение изменений в действующий договор социального найма в части признания нанимателем жилого помещения иного лица вместо первоначального нанимателя возможно только при согласии остальных совершеннолетних членов семьи и наймодателя.

Источник

Энциклопедия судебной практики. Изменение договора социального найма жилого помещения (Ст. 82 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Изменение договора социального найма жилого помещения
(Ст. 82 ЖК)

Читайте также:  Договор займа понятие характеристика особенности

1. Общие положения об изменении договора социального найма жилого помещения

1.1. Статья 82 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма

[Статья 82 ЖК РФ] содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма и расширительному толкованию не подлежит.

Статья 82 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма и расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

[Статья 82 ЖК РФ] содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма и расширительному толкованию не подлежит.

Статьей 82 Жилищного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

[Статья 82 ЖК РФ] содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма и расширительному толкованию не подлежит.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма.

1.2. Статья 82 ЖК РФ применяется только в случаях объединения жильцов коммунальной квартиры в одну семью либо признания нанимателем другого дееспособного члена семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя

Судом приняты во внимание положения ст. 82 ЖК РФ, из которых следует, что имеется два случая, при которых возможно изменение договора социального найма, а именно: в случае объединения различных семей в одну семью, а также в случае требования одного из членов семьи нанимателя признать его нанимателем всего помещения с согласия остальных членов семьи нанимателя.

1.3. Изменение договора найма жилого помещения допускается только путем объединения жилых помещений, расположенных в одной квартире

В соответствии со ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма жилого помещения допускается только путем объединения жилых помещений, расположенных в одной квартире.

1.4. Прекращение семейных отношений между лицами, объединенными договором социального найма, не является основанием для изменения договора социального найма

Изменение договора социального найма жилого помещения возможно только при объединении граждан в одну семью, при этом Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает при пользовании жилым помещением по одному договору социального найма заключение отдельных договоров социального найма при каких бы то не было обстоятельствах.

1.5. Статья 82 ЖК РФ не предусматривает возможности изменения договора социального найма в форме заключения нескольких договоров вместо одного договора

Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315, удовлетворению не подлежит.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения удовлетворению не подлежит.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315, удовлетворению не подлежит.

Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315, удовлетворению не подлежит.

Согласно изложенным в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснениям Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 N 315, удовлетворению не подлежит.

1.6. Члены семьи нанимателя также вправе осуществлять изменение договора социального найма

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: изменения договора социального найма (ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, право на изменение договора социального найма (статья 82 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, право на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ).

1.7. Нормы ст. 82 ЖК РФ не препятствуют возможности приобретения жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, в собственность

Названные нормы [статьи 82, 83 ЖК РФ] сами по себе не препятствуют законодательно установленному праву гражданина, проживающего в жилом помещении в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, на его приобретение в собственность в порядке приватизации.

2. Лица, имеющие право требовать признания себя нанимателями в порядке ст. 82 ЖК РФ

2.1. Правом требовать признания себя новым нанимателем в порядке ст. 82 ЖК РФ обладает не любой гражданин, пользующийся жилым помещением, а член семьи нанимателя

Только член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

2.2. Право признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма может принадлежать только дееспособному лицу

Истец является недееспособным гражданином, т.е. вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, соответственно не может выполнять обязанности и нести ответственность нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Действующее законодательство не предоставляет недееспособному лицу право признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо умершего нанимателя. Такое право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.

2.3. Недееспособный член семьи нанимателя в случае смерти последнего также вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя

Несмотря на то, что в части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ упомянуто лишь право дееспособного члена семьи нанимателя в случае смерти последнего потребовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, суд верно признал, что положения указанной статьи подлежат применению и к недееспособным членам семьи. Отсутствие дееспособности свидетельствует лишь об ограничениях в реализации существующих прав, но не может явиться основанием к их прекращению, что соответствует как положениям статьи 9 ГК РФ, так и различию между понятиями дееспособности и правоспособности.

2.4. Когда несовершеннолетний ребенок остался единственным членом семьи умершего нанимателя, с ним подлежит заключению договор социального найма на основании ст. 82 ЖК РФ

Жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрено такого основания для прекращения права пользования несовершеннолетним ребенком жилым помещением, как утрата им права пользования жильем в связи с тем, что он остался единственным зарегистрированным в данном жилом помещении лицом.

В случае, когда несовершеннолетний остался единственным зарегистрированным лицом в жилом помещении в связи со смертью нанимателя, с ним подлежит заключению договор социального найма на основании статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право дееспособного члена семьи умершего нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя и с учетом положений статей 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Читайте также:  Договор найма на год или 11 месяцев

В случае, когда несовершеннолетний остался единственным зарегистрированным лицом в жилом помещении в связи со смертью нанимателя, с ним может быть заключен договор социального найма на основании статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом положений статей 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что имущественные права несовершеннолетних осуществляются с помощью их законных представителей.

2.5. Договор социального найма по ст. 82 ЖК РФ может быть заключен только с тем лицом, которое заявило требование о признании себя нанимателем и выразило намерение заключить такой договор

Договор социального найма в отношении спорного жилого помещения может быть заключен только с тем лицом, которое заявило требование о признании себя нанимателем и выразило намерение заключить такой договор.

Заключение договора социального найма в качестве нанимателя жилого помещения предполагает необходимость обращения заинтересованного лица с заявлением о заключении такого договора.

2.6. Для реализации членом семьи умершего нанимателя права, указанного в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, не требуется его нахождение на учете лиц, нуждающихся в жилых помещениях

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не состоит на учете нуждающихся в жилом помещении, поэтому ей не может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, несостоятельны, так как спорные правоотношения связаны не с предоставлением жилья в порядке статей 49 — 52 и 57 Жилищного кодекса РФ, а с правом члена семьи умершего нанимателя на заключение с ним договора социального найма занимаемого жилого помещения на основании части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ. Для реализации членом семьи умершего нанимателя указанного права не требуется нахождение члена семьи на учете лиц, нуждающихся в жилых помещениях.

2.7. Размер жилой площади, которую занимает каждый член семьи, не имеет значения при решении вопроса о замене умершего нанимателя

Что касается довода о том, что ответчик с детьми занимает больший размер жилой площади, чем истец, то это обстоятельство положениями ст. 82 ЖК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия при решении вопроса о замене нанимателя вместо выбывшего другим нанимателем.

2.8. Сама по себе регистрация брака не порождает у супруга право на заключение договора в случае смерти нанимателя

Довод ответчика о том, что она являлась супругой [нанимателя], поэтому на нее не распространяются положения ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, является ошибочным. Брак между ответчиком и нанимателем зарегистрирован только [дата] и до указанного времени наниматель не выразил намерения вселить в установленном законом порядке ответчицу в принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

По смыслу данной нормы в совокупности с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ регистрация брака не порождает у супруга право на заключение договора в случае смерти нанимателя.

2.9. Факт оплаты коммунальных услуг не порождает возникновения права на заключение договора социального найма после смерти нанимателя в порядке, предусмотренном ст. 82 ЖК РФ

То обстоятельство, что после смерти нанимателя истица продолжает оплачивать квартплату и коммунальные услуги, не порождает у нее возникновения права на заключение договора социального найма после смерти нанимателя в порядке, предусмотренном статьей 82 Жилищного кодекса РФ, так как при жизни нанимателя у нее не возникло равного с ним права пользования спорным жилым помещением. То обстоятельство, что истица после смерти нанимателя продолжает проживать в спорной квартире, само по себе влечет у нее обязанность вносить плату за это жилое помещение, включая плату за коммунальные услуги, фактически потребляемые ею. Такая обязанность по оплате жилого помещения, в котором истица фактически продолжает проживать после смерти нанимателя, не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у нее установленного законом права пользования жилым помещением.

3. Вселение и проживание с нанимателем как условия применения ст. 82 ЖК РФ

3.1. Обязательным условием для применения ст. 82 ЖК РФ является наличие факта вселения лица в помещение в качестве члена семьи нанимателя

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 69, 82 ЖК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку достаточных доказательств вселения истца в занимаемое жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, ведения с ним совместного бюджета и общего хозяйства не представлено.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

В силу ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи умершего нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

По смыслу приведенных норм согласие нанимателя на вселение членов семьи должно быть выражено в письменной форме.

3.2. Возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляется члену семьи прежнего нанимателя, постоянно с ним проживавшему

Из смысла [ст. 82 ЖК РФ] следует, что в случае смерти нанимателя возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляется члену семьи прежнего нанимателя, постоянно с ним проживавшему.

В соответствии со ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае смерти нанимателя член семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Аналогичная норма содержится и в части 2 ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, а согласно ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающий с прежним нанимателем.

Таким образом, действующим законодательством в случае смерти нанимателя жилого помещения возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляется члену семьи прежнего нанимателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов свой семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Таким образом, в случае смерти нанимателя жилого помещения возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляется члену семьи прежнего нанимателя, постоянно с ним проживавшему.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов свой семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец является членом семьи нанимателя и приобрела равные с ним права и обязанности в отношении спорного жилого помещения, а после смерти нанимателя — право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо умершего.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов свой семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Из смысла изложенной нормы следует, что в случае смерти нанимателя жилого помещения возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляется члену семьи прежнего нанимателя, постоянно с ним проживавшему.

3.3. Факт вынужденного временного непроживания не свидетельствует об утрате права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

Сам по себе факт непроживания истца в спорном жилом помещении не может являться достаточным основанием для его выселения и не свидетельствует об отказе от принадлежащего ему права пользования спорной квартирой, поскольку представленными в материалы дела доказательствами установлен вынужденный характер его выезда из спорного жилого помещения, а не в связи с приобретением им права пользования другим жилым помещением или утратой интереса к данному жилью.

При изложенных обстоятельствах в связи с удовлетворением встречных исковых требований о признании за истцом права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необоснованности заявленных прокурором требований о выселении ввиду отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

3.4. Сам по себе факт совместного проживания с нанимателем и ведения общего хозяйства не свидетельствует о наличии права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

Учитывая, что истец членом семьи нанимателя не являлся и в установленном порядке признан не был, принимая во внимание отсутствие объективных доказательств того, что наниматель признавал за истцом равное с собой право на спорное жилое помещение, судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что сами по себе факты совместного проживания истца и нанимателя в спорной квартире и ведения ими общего хозяйства, на которые ссылается истец, в данном случае в силу положений ст. ст. 69, 82 ЖК РФ не являются достаточными для признания за истцом права пользования жилым помещением и заключения на него договора социального найма.

3.5. Факт проживания в жилом помещении без регистрации в нем по месту жительства за несколько лет до смерти нанимателя не порождает права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

В силу ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что факт проживания в жилом помещении без регистрации в нем по месту жительства за несколько лет до смерти нанимателя данного жилого помещения не порождает никаких прав в отношении этого жилого помещения.

3.6. Снятие с регистрационного учета в жилом помещении не является основанием к ограничению реализации права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

Поскольку то обстоятельство, что истица была снята с регистрационного учета в спорном жилом помещении, не может служить основанием к ограничению ее права пользования в отношении данной жилой площади, которое она приобрела, будучи вселенной на спорную жилую площадь в установленном законом порядке в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, на ответчике лежала обязанность по оформлению жилищных прав истицы, вытекающих из договора социального найма занимаемого ею жилого помещения вместо умершего нанимателя по основаниям, предусмотренным ст. 82 ЖК РФ, и законных оснований для ограничения таких прав истицы у ответчика не имелось.

Читайте также:  Как заключить договор со сбербанком на целевое обучение

3.7. Лицо, продолжающее проживать в жилом помещении после прекращения семейных отношений с нанимателем, сохраняет права, предусмотренные ст. 82 ЖК РФ

Судебная коллегия полагает, что после расторжения брака истица перестала быть членом семьи нанимателя, вместе с тем продолжала проживать в спорном жилом помещении, что не опровергается сторонами и подтверждается приведенными судебными актами, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе право бессрочно пользоваться жилым помещением, а также право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы о том, что длительное постоянное проживание истицы в спорной квартире не имеет юридического значения, являются ошибочными, так как именно в связи с продолжением проживания в квартире после прекращения семейных отношений закон связывает сохранение всех прав члена семьи нанимателя, в том числе предусмотренных ст. 82 ЖК РФ.

3.8. Добровольный выезд и прекращение фактического пользования жилым помещением препятствует реализации права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

В ходе судебного разбирательства установлен факт выезда истца из спорной квартиры в другое место жительство, что влечет прекращение ранее возникшего права пользования квартирой.

В связи с тем, что после выезда из спорного жилого помещения истец в квартиру с согласия нанимателя не вселялась, при жизни нанимателя договор социального найма путем включения истца в качестве члена семьи изменен не был, оснований для признания истца нанимателем или членом семьи нанимателя спорной квартиры в порядке статьей 69 и 82 ЖК РФ не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что истец помогала матери и почти каждый день приезжала к ней, а также то, что суд не принял во внимание обстоятельства смерти нанимателя, не могут являться основанием для отмены по существу правильного решения суда, поскольку указанные истцом обстоятельства не подтверждают факт постоянного пользования истцом спорной квартирой в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма.

4. Согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя как условия применения ст. 82 ЖК РФ

4.1. Изменение договора социального найма возможно лишь по соглашению сторон договора

Изменение договора социального найма как изменение любого другого гражданско-правового договора возможно лишь по соглашению сторон договора, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

4.2. Согласие наймодателя является обязательным для реализации права, предусмотренного ст. 82 ЖК РФ

Для изменения договора социального найма необходимо согласие наймодателя.

4.3. Обязательным условием для заключения договора с новым нанимателем в порядке ч. 2 ст. 82 ЖК РФ является согласие всех членов семьи, проживающих в жилом помещении

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Как следует из вышеприведенного законодательства, изменение нанимателя жилого помещения возможно только при согласии остальных членов семьи нанимателя, зарегистрированных в квартире.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Аналогичные требования содержатся в абз. 2 ч. 2 ст. 672 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 686 ГК РФ, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, суд правомерно исходил из того, что изменение нанимателя жилого помещения возможно только при согласии остальных членов семьи.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил из того, что по смыслу указанных норм закона заключение договора социального найма на одного из членов семьи и признание его нанимателем возможно лишь при условии согласия всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в данной квартире, тогда как такое согласие со стороны ответчика получено не было.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что истцы обратились в суд за защитой своих прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ и суд должен был разрешить спор по существу с учетом того обстоятельства, что ответчик препятствует в заключении договора социального найма. Однако с данными доводами нельзя согласиться, поскольку закон ст. 82 ЖК РФ устанавливает, что изменение договора социального найма возможно только с согласия всех членов семьи и наймодателя, однако такое согласие отсутствует. Указанная норма изложена четко и не подразумевает иного толкования.

4.4. Законодательство не предусматривает возможности установления преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора социального найма

Действующее законодательство не предусматривает ни возможности установления судом преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора найма в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, ни возможности признания нанимателем одного из членов семьи умершего нанимателя при отсутствии согласия других членов семьи.

Действующее законодательство не предусматривает ни возможности установления судом преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора найма в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, ни возможности признания нанимателем одного из членов семьи умершего нанимателя при отсутствии согласия других членов семьи.

4.5. При отсутствии между членами семьи умершего нанимателя соглашения по поводу того, кто будет являться новым нанимателем жилого помещения, заключение договора социального найма с одним или несколькими членами семьи невозможно

Заключение договора социального найма на одного из членов семьи и признание его нанимателем вместо первоначального нанимателя возможны только при условии согласия всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в данной жилом помещении.

Вместе с тем поскольку такое согласие членов семьи умершего нанимателя отсутствует, то оснований для заключения с истицей договора социального найма и признания ее нанимателем спорного жилого помещения вместо умершего нанимателя у суда первой инстанции не имелось.

4.6. Если согласие в отношении личности нового нанимателя не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями

Правильно проанализировав положения ч. ч. 1, 2, 4 ст. 69, п. 2 ст. 82 ЖК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что законодатель связывает возможность признания одного из граждан нанимателем жилого помещения в случае выбытия или смерти прежнего нанимателя только с наличием совместного согласия всех проживающих граждан спорного жилого помещения.

Если хотя бы один из проживающих и зарегистрированных в жилом помещении не согласен, то считается, что жильцы не достигли общего согласия в отношении личности нового нанимателя. В этом случае все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями. В договор социального найма жилого помещения в этом случае необходимо внести изменения, касающиеся раздела о нанимателе и раздела о постоянно проживающих в жилом помещении гражданах. В остальном условия договора сохраняются.

4.7. Отсутствие согласия всех членов семьи при решении вопроса об изменении договора найма в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, не влечет нарушения прав ни одного из них

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что отсутствие такого согласия [при решении вопроса об изменении договора найма в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ,] не свидетельствует о нарушении жилищных прав истца, требующих судебной защиты, поскольку договор социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения в силу приведенных положений ст. 672 и ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ в их правовой взаимосвязи с положениями ст. 82 Жилищного кодекса РФ продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

4.8. В случае спора между проживающими в жилом помещении лицами о том, кто из них будет являться нанимателем, данный вопрос может быть решен в судебном порядке

Как усматривается из материалов дела, истец с несовершеннолетним сыном имеют право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом договор социального найма на спорное жилое помещение ни с кем из них не оформлен и никто из них не признан нанимателем спорного жилого помещения.

При таких обстоятельствах и с учетом требований ч. 2 ст. 82 ЖК РФ нанимателем спорного жилого помещения может быть признан любой из дееспособных лиц, имеющих право пользования спорным жилым помещением, который требует признания его нанимателем при согласии на это других дееспособных лиц, проживающих в жилом помещении. Договор социального найма в свою очередь может быть заключен только с тем лицом, которое признается нанимателем в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ. В случае спора между проживающими в жилом помещении лицами о том, кто из них имеет право признаваться нанимателем, такой спор может быть разрешен судом.

4.9. При отсутствии согласия нанимателя на признание в порядке ст. 82 ЖК РФ нанимателем другого лица такая замена возможна исключительно в случае смерти нанимателя

Ссылки представителя истцов на положения ст. 82 ЖК РФ, в силу которой дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, являются безосновательными, поскольку в отсутствие согласия самого нанимателя, с которым заключен договор социального найма, такая замена возможна исключительно в случае его смерти.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на январь 2020 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста