Договор социального найма жилья курсовая

Конспекты юриста

Договор социального найма

План курсовой работы

1. Общая характеристика договора социального найма.

  • 1.1. Понятие договора социального найма.
  • 1.2. Порядок заключения договора социального найма.
  • 1.3. Права, обязанности и ответственность сторон.

2. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

  • 2.1. Изменение договора социального найма жилого помещения.
  • 2.2. Расторжение договора социального найма. Выселение.

Введение

Актуальность темы исследования. Одна из острых социальных проблем в нашей стране — это жилищная проблема, которая выражается в удовлетворении потребности граждан в жилье. Конституция РФ 1993 г. предложила принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье, предоставляются бесплатно или за доступную плату со стороны государства, муниципалитета и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40).

Основной способ удовлетворить жилищные потребности большей части населения — приобретение жилья в собственность, но это доступно далеко не всем гражданам. Рынок недвижимости стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, совершенствуется система жилищного ипотечного кредитования (ссуды под залог жилья, приобретенного гражданами), но покупка жилья возможна только для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемый способ удовлетворить потребность большинства граждан в жилье — это аренда жилья на условиях аренды. В этом случае арендатор временно осуществляет только права владения и пользования помещением, при этом право собственности на помещение остается за собственником.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу права собственности и пользования жилыми помещениями, являются договоры коммерческого и социального найма.

Целью обоих соглашений является удовлетворение важных потребностей граждан в жилье.

Степень изученности темы в научной литературе достаточно высока в связи с ее актуальностью. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Кроме того, для написания работы были использованы учебные пособия и публикации в периодических изданиях, а также судебная практика.

Целью работы является исследование договора социального найма жилого помещения.

Задачи работы:

  • 1) Исследовать общие положения о договорах найма жилых помещений;
  • 2) Выявить особенности социального найма;
  • 3) Изучить основания нуждаемости в улучшении жилищных условий;
  • 4) Охарактеризовать предоставление жилых помещений по договорам социального найма;
  • 5) Определить стороны договора социального найма, их права и обязанности.

Объектом исследования являются правовые отношения, возникающие из договора социального найма.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения по договору социального найма жилых помещений.

Теоретико-методологические основы исследования. Теоретические основы работы составляют базовые положения теории гражданского права, концепции жилищного права, касающиеся договора социального найма. При написании работы использовались следующие методы познания: диалектический, системный, структурно-функциональный, нормативно-логический.

Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы положения Конституции РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации, ЖК РФ, постановления Верховного Суда Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и иные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие отношения по договору социального найма жилого помещения.

Структура работы обусловлена целью исследования. Работа состоит из введения, двух глав, объединивших четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

Источник

Конспекты юриста

Договор коммерческого и социального найма жилого помещения

План курсовой работы

1. Правовая характеристика договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

  • 1.1. Понятие и форма договора коммерческого найма и договора социального найма.
  • 1.2. Условия договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

2. Исполнение договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

  • 2.1. Стороны договора коммерческого и социального найма жилого помещения.
  • 2.2. Права и обязанности сторон в договоре коммерческого и социального найма жилого помещения.

Список использованных источников.

Введение

Одна из основных социальных проблем в нашей стране — жилищная, выражающаяся в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Конституцией РФ 1993 года предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40).

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения во владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Целью обоих договоров выступает удовлетворение важной потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой — в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, чем и обоснована актуальность выбранной темы исследования.

Объектом исследования данной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в области правового регулирования коммерческого и социального найма жилых помещений.

Предмет исследования — действующее законодательство, регулирующее основания и порядок заключения договора коммерческого и социального найма жилых помещений, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам в данной области.

Цель исследования заключается в обобщении положений теоретических источников, а также в системном анализе нормативных правовых актов, регулирующих договор социального и коммерческого найма жилых помещений, позволяющем дать указанным договорам сравнительную характеристику.

Для достижения цели поставлены задачи:

  • — определить понятие и форму заключения договоров социального и коммерческого найма жилых помещений;
  • — дать оценку условиям договора коммерческого и социального найма жилых помещений;
  • — раскрыть субъектный состав договора коммерческого и социального найма;
  • — рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма жилых помещений.

Степень разработанности данной темы в научной литературе достаточно высока в связи с ее актуальностью. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных. Кроме того, для написания работы были использованы учебные пособия и публикации в периодических изданиях, а также судебная практика.

При написании курсовой работы были использованы такие методы научного исследования как аналитический, сравнительный, синтетический метод, изучение монографических публикаций и статей, обобщение.

Источник

Договор социального найма жилья курсовая

Министерство образования Российской Федерации

«Характеристика правового содержания договора найма жилого помещения в соответствии с законодательством РФ»

ГЛАВА I. Договор найма жилого помещения

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

1.2 Отличительные черты договора найма жилого помещения

1.3 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

ГЛАВА II. Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

2.1 Договор коммерческого найма с участием военнослужащего

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Одной из основных социальных проблем современной России, которая была и остается в центре внимания, является жилищная проблема. С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Читайте также:  Договор совместной долевой собственности образец

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне — от инструкций до Федеральных законов).

Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Тем не менее, сделки граждан с принадлежащим им жильем, в частности договоры найма жилого помещения, никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Сегодня для многих собственников жилья сдача квартиры внаем стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование.

Вместе с тем, на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена ее недостаточной изученностью, а также высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и для населения страны в целом.

Целью нашей курсовой работы является исследование правового содержания договора найма жилого помещения. Для реализации этой цели в рамках курсовой работы необходимо решить следующие задачи:

1. определить понятие договора найма жилого помещения;

2. обозначить предмет договора найма жилого помещения;

3. определить субъекты договора найма жилого помещения;

4. указать отличительные стороны договора найма жилого помещения;

5. определить специфику договора найма жилого помещения с участием военнослужащего.

В качестве методологической базы исследования мы используем такие методы, как логико-правовой и системный анализ, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.

Теоретическую основу работы составляют анализ нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.), а также учебников, статей и монографий известных российских правоведов, таких как А.Н. Болдина, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Е. Крылова, О.В. Полозова и др.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава I. Договор найма жилого помещения

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение (Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. — М.: Статут, 2000. С. 47.).

Таким образом, предметом договора найма является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. договор найм жилой помещение военнослужащий

ГК РФ определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г. (далее — ГК), разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма».

22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 ЖК. Пункт 5 статьи 49 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2004.С.201.). ГК РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст. 60 ЖК РФ).

Читайте также:  Как заключить срочный договор с водителем

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки: в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ее условий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела.

(Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. –Воронеж, 2002.).

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что Новый ГК на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России.

1.2 Отличительные черты договора найма жилого помещения

Из вышесказанного следует, что ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а с другой – от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил П.В. Крашенинников, ГК развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения [Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.]. В соответствии с ГК обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов – предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ [Шешко, Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. – 2005. – №7. – С. 2-8.].

По мнению М.И. Брагинского, «соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, – коммерческого найма и параллельно с ним – договор социального найма» [Брагинский, М.И. Договорное право. – Кн. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, Е.В. Витрянский. – М., 2001. – С. 662.].

Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватно отражает существо рассматриваемых договоров, поскольку они обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.» [Васильев, П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: дис. … канд. юрид. наук / П.П. Васильев. – Белгород: Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2006. – С. 57.].

С учетом изложенного можно сделать вывод, что договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 6.05.2003 г. [Сборник законодательства РФ. – 2003. – №19. – Ст. 1750.], а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.

К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Читайте также:  Коллективный договор положение об оплате труда образец

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор может быть продлен и на новых условиях.

Существенные изменения обстоятельств являются основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством, увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся к непредвиденным.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще – в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус – супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах».

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним – будущее» – указывает А.В. Ярыгина [Ярыгина, А.В. Найм жилья / А.В. Ярыгина // Жилищное право. – 2002. – №1. – С. 22-27.].

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде» [Лисица, В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России / В.Н. Лисица // Жилищное право. – 2002. – №3. – С. 22-27.].

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, – пишет она, – почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [Кириченко, О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения / О.В. Кириченко // Юрист. – 2007. – №4. – С. 4-6.].

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в нижеприведенной таблице [Рыбин, Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006. – С. 17.].

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста