Договор социального найма если есть уважительные причины

ВС разъяснил, что следует учитывать суду при признании нанимателя и членов его семьи утратившими право пользования квартирой

25 января Верховный Суд вынес Определение № 6-КГ21-36-К4 по спору о признании нанимателя и ее семьи утратившими право пользования квартирой в аварийном доме в связи с выездом из нее.

10 января 2009 г. между администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области и Еленой Кропивенко был заключен договор социального найма двухкомнатной квартиры. Помимо нее в квартире проживали и были зарегистрированы ее муж и сыновья.

6 ноября 2015 г. межведомственной комиссией, назначенной в соответствии с постановлением администрации поселения, был составлен акт обследования многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию в 1950 г., в котором располагалась квартира. В соответствии с заключением комиссии с целью недопущения снижения уровня надежности, прочности и устойчивости отдельных строительных конструкций МКД, а также устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан необходимо проведение капитального ремонта этого дома. 22 января 2020 г. постановлением администрации поселения многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Позднее администрация обратилась в суд с иском к семье Кропивенко о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора социального найми и снятии с регистрационного учета в связи с выездом из квартиры. Как указала администрация, ответчики с 2017 г. не исполняли обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг: так, согласно сведениям ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград», последняя плата за газ была 18 марта 2019 г., подача газа в квартиру приостановлена; согласно сведениям ПАО «Волгоградэнергосбыт» потребление электроэнергии в данной квартире не осуществляется с 22 февраля 2019 г.

Решением Котовского районного суда Волгоградской области исковые требования администрации были удовлетворены частично. Елена Кропивенко и ее члены семьи были признаны утратившими право пользования жилым помещением. Суд расторг договор социального найма, однако в удовлетворении исковых требований администрации о возложении обязанности на отделение по вопросам миграции районного отдела МВД России снять ответчиков с регистрационного учета было отказано.

Частично удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции сослался на то, что в марте 2019 г. ответчики добровольно выехали из квартиры в связи с переездом в другое место жительства и что семья имеет в собственности иное благоустроенное жилое помещение. Суд отметил, что один из сыновей Елены Кропивенко выехал из квартиры в 2018 г. в связи с получением образования, будучи несовершеннолетним, однако по достижении совершеннолетия вселиться в спорную квартиру не пытался, участия в несении расходов на содержание жилого помещения и оплату коммунальных услуг не принимал. Наличия каких-либо препятствий ответчикам в пользовании спорной квартирой со стороны собственника жилого помещения судом не было установлено. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

С кассационной жалобой в Верховный Суд обратились Елена Кропивенко и ее сын, поставив вопрос об отмене состоявшихся судебных актов. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила: ч. 3 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма, указал ВС.

Обращаясь к п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14, Суд подчеркнул, что если отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.

ВС обратил внимание, что юридически значимым в данных спорах является установление того обстоятельства, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении. Важно выяснить, носит ли выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.). Следует также устанавливать, не чинились ли ответчику препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли он право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Читайте также:  Договор займа не исполнение обязанностей

Верховный Суд указал, что при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения и об отсутствии препятствий в пользовании квартирой, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на квартиру подлежит удовлетворению. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

ВС отметил, что данные обстоятельства, с которыми законодатель связывает возможность признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, применительно к настоящему делу судом устанавливались, но не получили надлежащей оценки при разрешении спора, что является следствием неправильного применения судом к отношениям сторон положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Суд разъяснил, что, удовлетворяя исковые требования администрации, нижестоящие инстанции не обеспечили надлежащую проверку доводов ответчиков о невозможности проживания в ранее занимаемой квартире по мотиву того, что такое помещение не отвечает установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам. Суды не дали в нарушение ст. 55, 67 ГПК РФ правовой оценки доказательствам, представленным ответчиками в подтверждение факта невозможности проживания в жилом помещении, угрозы их жизни и здоровью, указал ВС.

Кроме того, Верховный Суд подчеркнул, что нижестоящими инстанциями не были приняты во внимание доводы ответчиков о том, что акт обследования квартиры составлен после того, как дом был признан аварийным и невозможность проживания в нем юридически была подтверждена – все жильцы, проживающие в этом доме, на момент составления акта обследования выехали из занимаемых квартир. ВС отметил, что суд необоснованно посчитал акт обследования доказательством добровольного выезда их семьи из жилого помещения, хотя представители администрации в квартиру не заходили, в квартире остались личные вещи, предметы мебели и обстановки, принадлежащие ответчикам. Входная дверь в квартиру была заперта на замок, доступ в жилое помещение отсутствовал. 8 апреля 2020 г. Елена Кропивенко и соседи прибыли к аварийному дому и составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри квартиры, уточнил Суд.

По мнению Судебной коллегии, ссылки суда на то, что на момент заключения договора социального найма у Елены Кропивенко имелось в собственности иное жилье, не могут служить основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением. Данное обстоятельство не препятствовало заключению с ней договора социального найма и не является доказательством непроживания в спорной квартире без уважительных причин. Кроме того, Суд указал: по делу установлено, что ответчик 19 октября 2018 г. продала принадлежащий ей дом. Таким образом, ВС установил, что Елена Кропивенко и ее сын не являются собственниками каких-либо жилых помещений.

Суд также принял во внимание то, что требования об оплате коммунальных услуг к ответчикам не предъявлялись, а замена приборов учета в спорный период не производилась. Он пояснил, что Елена Кропивенко в 2018 г. неоднократно обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии, в деле имеется ее соответствующее заявление с отметкой о принятии. Взыскание с ответчиков задолженности по оплате коммунальных и иных услуг в судебном порядке не производилось, пояснил ВС. Таким образом, Судебная коллегия отменила принятые по делу судебные акты, направив его на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП г. Москвы, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова, с одной стороны, поддержала позицию Верховного Суда, который разобрался в проблеме и отменил совершенно незаконные, по ее мнению, судебные акты трех инстанций. С другой стороны, она с сожалением отметила, что нижестоящие суды не смогли или не захотели разобраться в таком элементарном деле и вынести законное судебное решение.

Ольга Власова указала, что ВС обратил внимание нижестоящих судов на тот факт, что какие-либо требования об оплате задолженности за коммунальные и жилищные услуги в судебном порядке ответчикам не предъявлялись. Адвокат подчеркнула, что непонятно, об оплате каких жилищных и коммунальных услуг в принципе может идти речь в аварийном доме, в котором никто не проживает. «Фактически это решение ярко демонстрирует, что если истцом по делу выступает местная администрация, то суды удовлетворяют любые, даже самые абсурдные иски и не слышат никаких доводов граждан. Как можно вменять гражданину то, что он не смог жить в аварийном доме и фактически рисковать своей жизнью, посчитав такой выезд из непригодной для проживания квартиры добровольным, и вообще лишить такого гражданина права проживания в муниципальном жилье?» – задалась вопросом Ольга Власова.

Читайте также:  Договор займа может быть актом приема передачи

Адвокат отметила, что в любом случае этот прецедент будет полезен, поскольку иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями встречаются довольно часто: «Теперь суды будут знать, что признать спасающихся бегством из аварийного дома граждан утратившими право пользования жилым помещением только по указанным в определении основаниям нельзя».

Как отметил адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков, Верховный Суд фактически сделал вывод, что нижестоящие суды в своих рассуждениях ушли от предмета доказывания, который предопределен положениями ст. 83 ЖК РФ и разъяснениями Постановления Пленума ВС № 14, и положили в обоснование своих решений обстоятельства и факты слегка «из другой оперы».

Он пояснил, что ключевым в данном деле являлось то, что дом, в котором находится спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, а ответчики практически вынужденно выехали из своей квартиры. Артем Чумаков подчеркнул, что условия, при которых лицо может быть выселено и его право на жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма, может быть признано утраченным, указаны в ст. 83 ЖК РФ и главным условием является добровольность выезда. «Нижестоящие суды уделили незаслуженно много внимания фактам отсутствия граждан в жилом помещении, невнесения платы, наличию благоустроенных помещений в собственности и с “большой натяжкой” истолковали их как добровольный выезд и отказ от социального найма. Однако здесь было явное пренебрежение нормами законодательства о неопределенности срока договора социального найма и закрытом перечне случаев, когда он может быть расторгнут, а также конституционно-правовой гарантией на жилище», – полагает адвокат.

Источник

Жилье по договору социального найма

Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях.

Не все жилые объекты принадлежат жильцам на праве собственности. Помимо аренды существует и такая форма, как социальный наем. Она имеет много общего с наймом (арендой), только предоставляет объект государственная или муниципальная власть. Цель ― обеспечение жильем малоимущих граждан и участников различных госпрограмм.

Что такое жилье по соц найму

Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.

Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.

Какое жилье считается социальным

Предоставление социального жилья обуславливается нуждаемостью гражданина и членов его семьи. При этом, при подборе объекта, учитываются нормы регионального законодательства. Например, в Москве на каждого человека должно приходиться 18 метров. Нормы могут рассчитываться иначе, например, устанавливается минимум и за каждого последующего члена семьи добавляется несколько квадратных метров.

Социальное жилье является государственным. Граждане лишь получают его в пользование и владение. Они не могут распоряжаться им ― только отказаться. Недопустима его продажа, передача в последующий наем, дарение. Отметка о том, что жилье передано в соцнаем, будет указана в выписке из ЕГРН.

Кому предоставляется жилье по договору социального найма

Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.

При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:

  • в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
  • ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
  • имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
  • жилье непригодно для проживания;
  • один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.

Критерии для признания лица малоимущим определяет региональная власть. Чаще всего для этого нужно, чтобы доход на каждого члена семьи был менее полутора прожиточного минимума.

Процедура получения жилья по договору социального найма

Процесс получения жилья по договору социального найма состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор документации, подтверждающей нуждаемость. Это паспорт, свидетельства о рождении детей, о браке, справка о доходах, выписка из ЕГРН. Перечень может быть расширен на основании регионального законодательства. Уточнить информацию можно в МФЦ или на Портале Госуслуг.
  2. Подать заявление о признании нуждаемости в жилье. Сделать это можно онлайн, через Портал Госуслуг или в МФЦ. При обращении онлайн нужно будет заполнить форму и заявление будет сформировано автоматически. Если заявление подается в МФЦ, то образец можно получить в конкретном отделении.
  3. Получить решение о признании нуждаемости и постановке в очередь. Срок рассмотрения обращения ― 30 суток.
  4. Дождаться предложений по выдаче недвижимости. Будет предоставлены варианты на выбор, если жилой фонд в регионе имеется.
  5. Заключить договор социального найма жилья.
Читайте также:  Договор займа по ставке ниже ставки рефинансирования

Порядок предоставления социального жилья во всех регионах примерно одинаковый. Могут лишь незначительно отличаться детали.

Срок заключения договора социального найма жилья

Законодательство не ограничивает срок предоставления социального жилья. Соответственно, оно выдается бессрочно, до расторжения. Региональное законодательство не вправе ограничивать срок договора.

Как получить жилье в социальный наем вне очереди

Некоторые категории граждан вправе рассчитываться на получение жилья по договору социального найма вне очереди. Среди них:

  • инвалиды 1 и 2 группы;
  • ветераны ВОВ и приравненные к ним ветераны иных военных действий;
  • несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей;
  • лица, имеющие определенные хронические болезни. Речь идет о тех, которые могут быть заразными для окружающих. Например, туберкулез;
  • граждане, проживающие в домах, признанные аварийными или ветхими.

Перечень лиц, что вправе рассчитывать на предоставление социального жилья без очереди регулируется региональными правовыми нормами. Поэтому нужно уточнять информацию в каждом субъекте.

Причины выселения из полученного социального жилья

Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:

  • Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
  • Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
  • Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.

Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:

  • Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
  • Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
  • Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
  • Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.

Каждый случай рассматривается судом индивидуально. Заключенный договор найма социального жилья расторгнуть довольно сложно. Но подобные случае встречаются в практике.

Как заключается договор. Документы для социального жилья

Оформление договора начинается с посещения МФЦ или Портала Госуслуг. Сначала нужно получить статус нуждающегося и встать в очередь. Когда придет время, претендент получит предложения и сможет выбрать один из представленных объектов.

Перечень документов для социального жилья включает в себя:

  • Заявление. Его подписывает не только основной наниматель, но и члены его семьи.
  • Решение органа муниципальной власти о предоставлении жилого объекта.
  • Паспорт заявителя и членов его семьи. Лицам до 14 лет нужно предоставить свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий место проживания. В большей части регионов эту информацию государственные органы получают самостоятельно. Справки о составе семьи были упразднены.
  • Ордер на квартиру. Это документ, указывающий на право лица на заселение в конкретный объект.

Региональное законодательство может корректировать перечень необходимых документов.

Приватизация жилья по договору социального найма

Условия предоставления жилья по договору социального найма не запрещают последующую приватизацию объекта. Приватизация означает передачу в частную собственность. Она возможна уже на следующий день после оформления соцнайма.

При реализации процедуры нужно помнить, что она допускается один раз. Воспользовавшись своим правом, нельзя будет снова получить государственный или муниципальный жилой объект в собственность.

В процедуре должны участвовать все члены семьи. Если кто-то не хочет использовать свое право, он должен написать отказ. В случае, если гражданин, имеющий право жить на территории квартиры, долгое время отсутствует и не исполняет свою обязанность по оплате коммунальных и иных платежей, необходимо выселить его в судебном порядке.

Приватизация реализуется через МФЦ или отдел муниципальной администрации, занимающийся недвижимостью. Нужно предоставить паспорта и свидетельства о рождении детей, о браке, техпаспорт на квартиру, домовую книгу при ее наличии и справку, указывающую, что заявитель не использовал свое право на приватизацию. Перечень бумаг может быть дополнен региональными законами.

Как получить жилье в социальный наем определяет региональное законодательство, также как и вопрос, кому предоставляется жилье по договору социального найма. Как правило, это малоимущие нуждающиеся лица, отличаются лишь критерии признания такого статуса. Предоставленный объект можно приватизировать, то есть получить в частную собственность на льготных условиях. Можно и лишиться прав на негопри совершении некоторых нарушений. Социальным наем решает проблему отсутствия жилья у граждан и существует именно для данной цели.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста