Договор социального найма можно ли продать квартиру

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

  • Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
  • Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
  • Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

  • Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
  • Сдавать квартиру в поднаем;
  • Обменивать помещение на другое;
  • Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

  • Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
  • Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
  • Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Читайте также:  Как заключить трудовой договор с работником дополнение к трудовому договору

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

  • Найти фактического покупателя жилья;
  • Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
  • Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
  • Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

  • Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
  • Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
  • Заключить с контрагентом договор мены;
  • Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
  • Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Способ продажи Преимущества Недостатки
Приватизация Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 %
Прописка покупателя Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего
Обмен с доплатой Честный способ «продажи» неприватизированного жилья Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

  • Был гражданином РФ;
  • Проживал в квартире по договору социального найма;
  • Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
  • Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

  • Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
  • Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
  • Образец договора социального найма;
  • Ордер на вселение в квартиру;
  • Справку о наличии права на участие в приватизации;
  • Технический паспорт;
  • Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
  • Выписку из лицевого счета;
  • Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
  • Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

  • Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
  • Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
  • В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Читайте также:  Дкп квартиры брачный договор образец

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Источник

Продать неприватизированную квартиру

Закон запрещает продажу квартиры гражданами, проживающими в ней по договору социального найма. В статье 678 ГК РФ указано, что наниматель использует жилое помещение только для целей проживания.

На практике доступны два способа продажи неприватизированной квартиры.

Способ 1. Неприватизированное жилье можно разменять.

Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.

Как происходит оформление договора?

Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:

  • право на пользование жильем оспаривается в суде;
  • принято решение властями о сносе дома;
  • здание требует капитального ремонта;
  • запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
  • при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
  • в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
  • дом признан непригодным для проживания.
Читайте также:  Может ли физ лицо выступать агентом по агентскому договору

Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.

Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.

Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.

Как происходит обмен неприватизированными квартирами.

Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Пользователи помещений прикладывают к заявлению:

  1. ордер;
  2. договор соцнайма;
  3. обменный ордер при наличии;
  4. копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
  5. свидетельства о браке, о рождении детей;
  6. копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
  7. выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
  8. согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
  9. письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
  10. отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

Порядок рассмотрения заявления регламентируется Постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Решение об обмене квартирами принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение 10 рабочих дней. При вынесении решения учитываются рекомендации и замечания Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.

Согласие Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы и договор на обмен помещениями наниматели могут получить в ГУП “Мосжилсервис”.

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

Готовые новые договора социального найма жильцы обмениваемых квартир в столице получают в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (п.4.10 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.06.2005 N 275 “Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве”).

После получения соглашения на руки граждане могут зарегистрироваться на жилплощади.

Способ 2. Совместная приватизация.

Суть этого варианта заключается в поиске покупателя, готового оплатить стоимость приватизации. Сделка проводится в несколько этапов:

1.Поиск покупателя и анализ договора социального найма на предмет возможности приватизации.

Администрация региона/района отказывает в передаче в собственность граждан квартир:

  • в общежитиях;
  • в военных закрытых городках;
  • в аварийном состоянии;
  • в служебном жилом фонде;
  • в домах учреждения соцзащиты населения в сельской местности.

2. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере 5-10% от стоимости и компенсирует расходы на приватизацию. Это прописывается в договоре задатка.

3. Готовим и подаем документы на приватизацию.

4. После возникновения собственности и получения свидетельства Росреестра проводится сделка купли-продажи жилья.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста