Договор социального найма может быть прекращен

Причины и основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма – это документ, который заключается между муниципалитетом и гражданином, по которому последний получает право на проживание и пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности. Такое соглашение может быть расторгнуто по инициативе нанимателя или наймодателя.

Какие причины могут стать основанием для расторжения договора? Что должен сделать гражданин, чтобы отказаться от предоставленного жилья? А также другие нюансы этого вопроса рассмотрим подробнее в статье.

Какими законами регламентируется?

Основные положения по прекращению или расторжению договора социального найма регламентируются статьей 83 ЖК РФ.

В ней говорится, что:

1. Каждая сторона вправе расторгнуть такие правовые отношения в любой момент.
2. Для отказа нанимателя нужно письменное согласие членов его семьи.
3. Основанием может стать переезд жильцов в другое жилье.
4. Основанием со стороны наймодателя могут быть неуплата за коммунальные услуги, нанесение ущерба жилью, нарушение прав соседей, которое носит систематический характер, несоответствующее целевое использование помещения.
5. Основание для прекращения договора – смерть одинокого нанимателя, либо утрата жилья.

В статье 91.10 ЖК в подобном ключе описываются правовые отношения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Предоставление другого жилого помещения в связи с признанием прежнего аварийным, полным разрушением и другими причинами являются поводом к расторжению документа по найму на прежнее помещение. Все подобные случаи подробно рассмотрены в статьях 84-91 ЖК.

Причины и основания

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

• Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
• Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
• Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
• Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
• Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
• Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
• Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
• Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
• Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
• Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
• Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

Как может быть расторгнут?

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

1. Обратиться в местный муниципалитет с письменным заявлением на имя главы этого органа, в котором в свободной форме написать о своем желании расторгнуть соглашение по найму.
2. В заявлении необходимо указать свои данные – ФИО, серия и номер паспорта, а также адрес жилья, о котором идет речь. Необходимо правильно заполнить «шапку» заявления в правом верхнем углу, где должно быть указано к кому вы обращаетесь, в какую организацию и от чьего имени.
3. Если наниматель заключал договор соцнайма вместе с другими родственниками, он должен приложить к заявлению их письменное согласие на свои действия (о том, где и как происходит заключение договора, читайте здесь).
4. К заявлению прилагаются копии удостоверяющих документов всех жильцов, а также документы, подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии документов на жилье – договор соцнайма, ордер и технический паспорт.
5. Подписывают заявление все члены семьи нанимателя.
6. При получении положительного ответа, может быть назначена передача жилья собственнику.
7. При передаче жилья составляют акт в присутствии представителей сторон, где фиксируют, в каком состоянии наниматель возвращает квартиру собственнику, факт передачи ключей.
8. Если при составлении акта будет обнаружено причинение ущерба имуществу собственника, он вправе подать в суд о взыскании суммы ущерба с бывшего нанимателя.
9. Если на момент прекращения договора за нанимателем числится долг по коммунальным платежам, то его также будут взыскивать. К тому же могут назначить пени за просрочку.
10. Акт передачи – необязательная процедура, собственник может просто составить с жильцом соглашение о прекращении договора, где и будет указана дата и факт его окончания.
11. После этого гражданин перестает быть нанимателем и утрачивает все права и обязанности, кроме уплаты долга и возмещения ущерба, если таковые имели место быть.

• Скачать бланк заявления о расторжении договора социального найма
• Скачать образец заявления о расторжении договора социального найма
• Скачать бланк соглашения о расторжении договора социального найма
• Скачать образец соглашения о расторжении договора социального найма

Если по какой-то причине муниципальные власти не реагируют на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд о прекращении договора социального найма в связи с заявлением нанимателя.

Существует и другой вариант: в квартире проживали родственники, после некоторые из них переехали на другую жилплощадь. Оставшимся нанимателям приходится платить за всех указанных в договоре людей.

В этом случае необходимо обратиться в суд, где следует разъяснить ситуацию. Истцу нужно будет представить доказательства, что данные граждане действительно добровольно покинули это жилье, имеют другое место для проживания, а также, что им не препятствовали пользоваться данным помещением.

Особые случаи

В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.

Кто не может лишиться права на проживание?

На особом законном положении находятся:

• Ветераны ВОВ.
• Несовершеннолетние дети, которые не имеют другого жилья.
• Члены семьи погибшего работника некоторых госструктур. В том числе военнослужащие, сотрудники полиции, таможни, ФСБ, прокуратуры, уголовно-исполнительной системы, противопожарной службы.
• Пенсионеры.
• Члены семьи погибшего профессионального работника, которому было предоставлено жилье в связи с его деятельностью.
• Инвалиды 1 и 2 группы, если их состояние здоровья было ухудшено в результате профессиональной деятельности.

Заключение

Если квартира не нужна нанимателю, то необходимо обязательно на законных основаниях вернуть ее государству, чтобы не выплачивать потом накопившееся долги. Сделать это не трудно. Как правило, такое желание только приветствуется властями, и они готовы помочь во всем при оформлении.

Если же инициатива по расторжению исходит от собственника, гражданин должен знать свои законные права и постараться исключить все основания, возникшие по его вине. До их устранения необходимо настаивать на том, что это единственное жилье, которое у него есть.

Источник

Договор социального найма может быть прекращен

ЖК РФ Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;

4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.

6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Источник

Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС

Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать.

В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом.

В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.

Первая инстанция

Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под председательством Михаила Попова (дело № 2-285/2020). Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не платили за коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ. Еще истец напомнил, что у Толстинской в собственности есть дом, поэтому в муниципальном жилье семья не нуждается.

Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не пришли, но прислали письменные пояснения. Толстинская объяснила, что семья переехала из квартиры, потому что жилье было в аварийном состоянии де-факто уже в 2019 году, жить там было нельзя. Якобы, когда администрация составила официальный акт в 2020-м, все жильцы уже выехали из своих квартир.

Акт обследования дома Толстинская не подписывала. Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили: семья добровольно съехала и в жилье не нуждается, обратила внимание ответчик. А на самом деле в квартире оставались личные вещи и мебель семьи. Толстинская и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри.

Толстинская пояснила, что никакого дома в ее собственности нет, она продала его. А старший сын Иван добавил, что планирует проживать в квартире, когда закончит обучение.

Принимая решение по делу, Попов сослался на п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК и указал, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть. Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (п. 4 ст. 83 ЖК). Исключение можно сделать, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью). Но у Толстинских таких причин не было.

Доводы Толстинской и ее сына суд не принял, а требования администрации Лапшинского сельского поселения частично удовлетворил. Толстинских лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета. Попов пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке.

Семья не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. Но выводы Попова подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда Толстинские пошли в Верховный суд.

Что решил ВС

В ВС дело рассматривала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 16-КГ21-36-К4). Суд указал, что согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).

По мнению ВС, эти обстоятельства нижестоящие инстанции не оценивали. Они ссылались на то, что Толстинские переехали добровольно. Но нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда. Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда Толстинских из квартиры. Не учла первая инстанция и факт продажи дома.

ВС указал, что до судебного разбирательства в первой инстанции администрация Лапшинского сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама Толстинская, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии.

По итогу ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).

Мнение экспертов

Юрист компании Юсконсалт Юсконсалт Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Максим Шадрин отмечает, что логика судов нижестоящей инстанции по этому делу проста: если люди не содержат квартиру и не пользуются ей, то социальная жилплощадь им не нужна. Нижестоящие суды подошли однобоко и формально к оценке значимых для дела обстоятельств и полностью проигнорировали доказательства ответчиков, считает советник юрфирмы Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × Ксения Амдур.

Сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Нижестоящие суды не разобрались, почему семья уехала и были ли обстоятельства, которые вынудили Толстинских это сделать.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Источник