Договор соинвестирования или договор долевого участия

Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 11.04.2016 2016-04-11

Статья просмотрена: 1457 раз

Библиографическое описание:

Кузенкова, А. Г. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве / А. Г. Кузенкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 8 (112). — С. 562-565. — URL: https://moluch.ru/archive/112/28414/ (дата обращения: 31.08.2022).

В статье проводится сравнительный анализ всех аспектов заключения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, их правовая природа, содержание и признаки. Выявленные аналогичные тенденции и специфические особенности позволили выделить признаки, которые характерны для каждого вида ответственности. Делается вывод о том, что исследуемые виды договоров можно отнести к двум самостоятельным типам гражданско-правового договора.

Ключевые слова: инвестиции, ответственность, вкладчики, гражданский оборот, капитал.

Традиционно принято считать, что инвестиции в строительство являются одними из наиболее надежных и востребованных видов вложения капитала. Данное обстоятельство можно объяснить специфическими особенностями в экономико-гражданском обороте недвижимого имущества, к которым относятся хорошая ликвидность при перепродаже, постоянный рост цен на него, высокая стоимость и другие, которые способствуют повышению привлекательности данного вида инвестиций. Действующие нормы российского законодательства не содержат юридической трактовки понятия инвестиционного договора, подразумевая, что он представляет собой основной правовой документ, который регулирует финансово-хозяйственные и иные взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности [10]. Поэтому правовая сущность инвестиционного договора характеризуется законодательной неопределенностью.

Реализация деятельности в инвестиционной строительной сфере возможна в форме договора участия в долевом строительстве. Дискуссии о соотношении данных видов ответственности ведется в науке уже давно, но на данный момент единой точки зрения по этому поводу не сложилось. Рассмотрим сущность и признаки инвестиционного договора, в отношении чего можно выделить несколько подходов.

Отдельные ученые рассматривают инвестиционный договор как самостоятельный гражданско-правовой договор [3, 5]. Авторы данного подхода придерживаются такой точки зрения, что самостоятельность и обособленность предмета инвестиционного договора способствуют отнесению его к отдельному договорному виду. Согласно данному мнению основанием отнесения в отдельную категорию данного договора можно считать наличие инвестиционной цели, структуры участников договора, его распространенность и содержание обязательства в хозяйственно-правовой практике.

По нашему мнению, указанную трактовку можно назвать недостаточно обоснованной, так как инвестиционная деятельность реализуется в различных формах, при этом инвестиционная цель и содержание обязательств инвестиционного договора могут отличаться в зависимости от объектов инвестирования, которыми могут быть и реальные активы, и ценные бумаги. В связи с чем представляется нецелесообразным выделять инвестиционный договор по данным основаниям в отдельный договорной вид.

Кроме того, некоторые исследователи представляют инвестиционный договор как один из видов гражданско-правового договора, перечисленных в Гражданском Кодексе Российской Федерации [1, 8]. Сторонники данной точки зрения соотносят инвестиционный договор с различными формами гражданско-правовых договоров, не выделяя при этом критерием, в соответствии с которыми можно отнести договор к инвестиционному. Например, зачастую договора строительного подряда отождествляют с договорами инвестирования в строительство, не признавая при этом необходимость заключения дополнительных инвестиционных соглашений.

Мы считаем, что данное мнение не имеет под собой достаточно оснований, так как отнесение инвестиционного договора к одному из видов гражданско-правовых договоров, перечисленных в Гражданском Кодексе, должно сопровождаться указанием его квалифицирующих признаков, что может позволить аргументировать сделанный вывод.

Автор статьи согласен с позицией ученых [4, 9], которые считают инвестиционный договор как обобщенное понятие гражданско-правовых договоров, имеющих единые инвестиционные ориентиры, что соотносит инвестиционные договора с признаками экономической категории. Взаимоотношения в инвестиционной сфере охватывают различные аспекты, которые не поддаются классификации в рамках одной формы правовой ответственности. То есть, любой договор, который связан с вложением денежных средств, имущественных прав, имущества, можно отнести к инвестиционным, но критерием отнесения должно служить их экономическое содержание, представляющее собой вложение финансовых ресурсов для получения прибыли либо другого полезного эффекта.

Что касается сущности договора долевого участия, то следует отметить частое использование данной формы правовой ответственности в настоящее время. На долевых началах часто производится строительство многоквартирных домов, долевое участие в строительстве подразумевает под собой распределение расходов на строительство между будущими собственниками объектов недвижимости, которые расположены в таком доме при условии отсутствия у инвесторов — участников долевого строительства юридических прав на земельный участок, где проводится строительство. Причем цели у будущих собственников, которые участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов, могут быть различны: начиная с удовлетворения собственных жилищных потребностей и заканчивая последующей перепродажей жилых помещений, которые будут получены в собственность.

Нередко застройщики используют «серые» схемы при получении денежных средств на строительство, которые характеризуются заключением с инвесторами инвестиционного договора (договор участия в инвестиционной деятельности, соинвестирования и др.), который, как мы уже отмечали, не отражен в действующих нормах российского законодательства.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» [7] предусматривается три законных формы привлечения денежных средств потенциальных инвесторов для долевого строительства объектов недвижимости, из которых только одна относится к договорным, в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, что подразумевает незаконность подписания инвестиционного договора любого вида без его государственной регистрации, при этом привлечение по таким договорам финансовых ресурсов частных инвесторов для долевого строительства объектов жилой недвижимости также признается незаконным.

Однако, следует отметить, что при возникновении споров по инвестиционным договорам суд будет определять правовую природу и сущность сложившихся правоотношений (совместная деятельность, участие в долевом строительстве и др.), исходя, главным образом, из содержания заключенного договора, а не его наименования. Вместе с этим, обязательная государственная регистрация договора снимает многие риски в указанных правоотношениях. Кроме того, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ запрещается передача прав гражданам при помощи уступки требований по договорам, связанных с инвестиционной деятельностью в строительстве многоквартирных домов.

Читайте также:  Договор подряда согласно действующему российскому законодательству это

Таким образом, определение соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве представляется весьма сложно проблемой, так как договор в сфере строительной инвестиционной деятельности представляет собой сложный правовой документ, определяющий юридическую природу взаимоотношений титульных владельцев денежных средств или собственников, вкладывающих финансовые ресурсы в объекты недвижимости, их взаимодействие при реализации строительства, в процессе распределения доходов, устанавливает право собственности на объекты недвижимости.

Рассмотрим отличие инвестиционного договора от договора участия в долевом строительстве:

  1. в соответствии с договором участия в долевом строительстве субъект инвестиционной деятельности получает право собственности на объект долевого строительства, а в качестве платы за это передает застройщику собственные денежные средства, в то время как согласно инвестиционному договору инвестор передает заказчику и иные имущественные права;
  2. инвестиционному договор может быть заключен в простой письменной форме, в то время как договор участия в долевом строительстве согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и обязательно зарегистрирован в органах государственной регистрации прав, только после этого договор считается заключенным;
  3. предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве;
  4. инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством согласно п. 1 ст. 3, ст. ст. 12.1, 15.2 Закона об участии в долевом строительстве.
  5. в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности 6] долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса являются незавершенные объекты инвестиционной деятельности до момента оплаты и приемки инвестором выполненных работ, причем в правоприменительной практике отсутствует однозначное определение незавершенных объектов инвестиционной деятельности и участников инвестиционной деятельности, которые обладают правом долевой собственности.

Кроме того, к отличиям можно отнести существующие специфические особенности договора участия в долевом строительстве, которые включают исполнение застройщиком предварительных обязанностей для получения прав привлечения денежных средств, что также помогают разграничить инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве.

Также, как верно отмечают отдельные ученые [2], что практике инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Так, например, Верховный суд республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Закона об инвестиционной деятельности, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение).

Таким образом, проведенный анализ характеристик договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора можно сделать вывод о том, что исследуемые договоры, которые заключаются застройщиком с владельцами капитала в строительной инвестиционной деятельности, можно отнести к двум различным категориям гражданско-правовых договоров.

  1. Гладнева Е. П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник ТГУ. — 2014. — № 11 (139). — С.246–252.
  2. Журавлева А. А. Понятие и виды договоров об инвестировании строительства жилья // Правовые вопросы строительства. — 2015. — № 2. — С. 19–22.
  3. Каховская О. Е. Отражение в бухгалтерском учёте расходов на строительство объекта недвижимости в свете договоров участия в долевом строительстве // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. — 2013. — № 8. — С.40–44.
  4. Козлова Е. Б. Соотношение правовых интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2014. — № 2–2 (40). — С.95–98.
  5. Мингазова А. М. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых для обеспечения инвестиционной деятельности // ВЭПС. — 2015. — № 1. — С.105–107.
  6. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ
  7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
  8. Романенко Д. И. Правовая природа и особенности инвестиционного договора как гражданско-правовой формы инвестирования в строительство // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2013. — № 5–2 (31). — С.160–162.
  9. Титова Е. П., Рудман М. Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. — 2015. — № 3 (16). — С.44–46.
  10. Яблочкина Е. А. Совместная деятельность при строительстве жилых домов // Наука и современность. — 2014. — № 27. — С.306–309.

Источник

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

Читайте также:  Договор на оказание услуг по мойке автотранспорта образец

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

Читайте также:  Договор на оказание услуг по очистки крыш

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.».

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста