Договор с дги право выкупа

Как выкупают помещения у ДГИ?

Поможем выкупить арендуемое помещение у города с соблюдением сроков каждого этапа.

Как выкупают помещения у ДГИ?

Представители малого и среднего бизнеса для инициации выкупа помещения у ДГИ должны составить и подать соответствующее заявление. Возможна и другая схема: собственник имущества сам направляет ему предложение выкупить арендуемое помещение. В этой ситуации процедура сводится к следующим этапам:

• Получение предпринимателем предварительного договора купли-продажи, который необходимо подписать в течение 30 дней.
• Если все условия будущей сделки, в том числе, выкупная стоимость устраивает, то она совершается в течение 30 дней.
• После оплаты или оформления рассрочки документы подаются в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

Если инициатором выкупа муниципального или федерального имущества становится арендатор, то ему нужно быть готовым к следующим этапам и срокам:

• Подготовке письменного обращения (заявления) в ДГИ. Оно рассматривается уполномоченным органом в течение 3 дней. Если обращение получило положительный отклик, то помещение будет внесено в список объектов, предназначенных для отчуждения.
  Важно! ДГИ в Москве и другие аналогичные органы в других городах могут отказать в льготной приватизации. Это происходит, если арендатор не соответствует условиям. Отказ оформляется в письменном виде и направляется предпринимателю. Уполномоченный орган должен дать ответ в течение 30 дней.
• Проведению оценки собственником (на этот этап даётся 2 месяца).
• Подготовке собственником проекта договора, в котором будут прописаны все условия сделки.
  На заметку! На подписание договора и отчуждение имущества законом даётся 14 дней после проведения рыночной оценки.
• Подписанию договора или составлению протокола разногласий, если Вы не согласны с отдельными пунктами договора.
• Заключению сделки и оформлению перехода права собственности.

Иногда предприниматель не готов реализовать право преимущественного выкупа или не может воспользоваться из-за ряда обстоятельств, например, форс-мажорных. Сам арендатор может заявить об отказе, не подписав соглашение, расторгнув договор в одностороннем порядке. Уполномоченный орган может прервать начавшуюся сделку, если арендатор нарушит существенные условия договора.

Компания «Новые Горизонты» работает с самыми сложными ситуациями выкупа помещений у города. При поддержке специалистов вся процедура не займёт больше 3-7 месяцев. Большой процент случаев отчуждения муниципальной и федеральной собственности сопряжён с трудностями. Так, арендаторы сталкиваются с откровенным завышением выкупной стоимости отчуждаемого объекта.

Как быть, если выкупная цена завышена?

Если предприниматель не согласен со стоимостью сделки, то может её оспорить в досудебном или судебном порядке. Как это делается? После получения от ДГИ проекта договора необходимо составить протокол разногласий, в котором указывается реальная рыночная стоимость. Важно предварительно самостоятельно провести рыночную оценку в авторитетной оценочной компании, но нужно это сделать не до подачи заявления в уполномоченный орган, а после получения проекта от него.

Если ДГИ отказывает в корректировке завышенной стоимости и снижении её до объективных показателей, то арендатор имеет право обратиться в Арбитражный суд. Окончательная стоимость сделки будет установлена по его решению. В этой ситуации важно обратиться к профессионалам. Они помогут не только собрать полный пакет документов, но и окажут ряд смежных услуг: представительство в Арбитражном суде, сопровождение рассмотрения документов, оценку снижения перспектив снижения выкупной стоимости, предварительную независимую оценку выкупаемого имущества и др.

Источник

Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Экспертность

Высокая квалификация и большой опыт наших экспертов повысят эффективность ваших рабочих процессов

Поддержка в суде

У нас большой опыт и возможности по защите экспертных позиций в судах. Мы гарантируем полную поддержку со стороны сообщества судебных экспертов.

поддержка сро

Мы входим в экспертный совет СРО и гарантируем полноформатную поддержку от СРО наших экспертных позиций в судах и госорганах

Экономичность

Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.

Льготный выкуп недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Требования:

ФЗ-135 «Об оценочной деятельности»

Федеральные Стандарты Оценки

МЦОЭ оказывает полный спектр услуг по льготному выкупу арендуемого недвижимого имущества в ДГИ в соответствии с 159-ФЗ и дальнейшему снижению его стоимости в досудебном и судебном порядке.

За арендатором на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

Однако, департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы заинтересован в получении максимальной прибыли от приватизации государственной собственности. Это становится причиной для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в досудебном и судебном порядке при попытках ее оспорить.

Право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москва, возникает при следующих условиях:

• Арендатор — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства).
• Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРН).
• Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.
• Помещение не находится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. Если объект в перечне, то право выкупа наступает через три года после заключения договора аренды, но не ранее чем через пять лет с момента включения объекта в перечень. Проверить находится ли ваш объект в перечне можно на сайте ДГИ по этой сылке >>
• Отсутствует задолженность по арендным платежам.
• Отсутствуют неузаконенные перепланировки.

При этом арендуемое имущество может быть как включено, так и не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ по Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. В зависимости от нахождения имущества в данном перечне меняются сроки реализации права преимущественного выкупа, но само право остатся неизменным.

При реализации преимущественного права, в ответ на заявление о выкупе, ДГИ направляет арендатору проект договора-оферты по его рыночной стоимости, определяемой оценщиком, аккредитованным в ДГИ. В настоящее время, государственное имущество в городе Москве преимущественно оценивают ООО «АБН-Консалт» и ООО «Группа Финансового Консультирования».

Получить представление о том как ДГИ видит стоимость арендуемого имущества можно на сайте ДГИ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Однако, существует ряд досудебных и судебных процедур, позволяющих снизить выкупную стоимость государственного имущества.

Гарантией положительного решения вопроса снижения выкупной стоимости приватизируемого помещения (или здания) могут быть только высокая квалификация и большой практический опыт юристов и экспертов-оценщиков, задействованных в процессе.

Форма работ

В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:

• Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
• Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
• Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.

Этапы

Мы оказываем полный спектр услуг по снижению стоимости имущества при преимущественном праве выкупа в ДГИ на всех этапах процесса:

В течение 1–3 месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИгМ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.

О случаях отказа ДГИгМ в выкупе имущества и их оспаривании смотрите в разделе «Отказы в выкупе».

Важно! Инспекторы ДГИгМ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИгМ и т.д).

Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИгМ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИгМ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.

Подготовка базы для оспаривания стоимости выкупа имущества, по которому получен договор-оферта от ДГИ по завышенной стоимости включает в себя:

• Бесплатный анализ потенциала снижения выкупной стоимости объекта недвижимости
• Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
• Получение положительного экспертного заключения СРО об экспертизе отчета об оценке. Это необязательная, но рекомендуемая нашими экспертами процедура в случае, если в основании договора-оферты ДГИ присутствует не только оценка, но и положительное экспертное заключение СРО. Подробнее о наших возможностях по экспертизе СРО >>

Важно помнить, что Арендатор обязан подписать Проект договора купли–продажи с Протоколом разногласий в 30-дневный срок. Необходимо учитывать следующие условия:

• Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
• Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика;
• Отчет об оценке необходимо подтвердить положительной экспертизой СРО, если отчет оценщика ДГИ был подтвержден положительным экспертным заключением СРО. При дальнейшем судебном разбирательстве отсутствие экспертизы СРО может стать основанием для отказа в рассмотрении иска в связи с отсутствием доказательств, поскольку отчет оценщика от ДГИ часто проходит процедуру экспертизы СРО и такие два отчета в глазах суда выглядят несопоставимыми. Этап проведения экспертизы СРО не является обязательным, но мы рекомендуем проведение экспертизы для минимизации подобного риска. Подробнее о наших возможностях в проведении положительной экспертизы СРО смотрите здесь>>
• Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).

Процесс подготовки протокола разногласий к договору-оферте от ДГИ включает в себя:

• Правовое сопровождение запросов в ДГИ
• Составление мотивированного протокола разногласий
• Получение отказа ДГИгМ на основании несогласия ДГИ с позицией оценщика (никогда ДГИ добровольно не снижает стоимость приватизируемого имущества)

По истечении 30 календарных дней после сдачи в ДГИ подписанного Договора купли-продажи с протоколом разногласий, Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Как правило, при рассмотрении подобных дел, суд не вникает в особенности отличий отчетов об оценке двух сторон, а по ходатайству одной из сторон привлекает судебного эксперта для установления справедливой рыночной стоимости. Именно на основании позиции судебного эксперта суд устанавливает стоимость выкупа приватизируемого имущества.

В связи с этим, принципиально важным является наличие у организации-исполнителя компетенций и возможностей по назначению дружественных экспертов и по работе с назначенными судебными экспертами. О наших возможностях при проведении судебной экспертизы смотрите здесь>>

В целом, при общих условиях, судебный эксперт устанавливает компромиссное значение стоимости, находящееся в промежутке между позициями сторон. Поэтому, важно, чтобы установленная при подготовке протокола разногласий рыночная стоимость была как можно ниже, чтобы установленное судебным экспертом «компромиссное» значение рыночной стоимости было, как минимум, в середине рыночного диапазона. В связи с этим, также, принципиально важным становится наличие у организации-исполнителя возможностей получения положительных экспертных заключений СРО на стоимость, рассчитанную по нижней границе диапазона. Если же экспертизой СРО подтверждена будет средняя рыночная стоимость, то в процессе судебной экспертизы «компромиссное» значение устанавливаемой стоимости будет в промежутке между средней рыночной стоимостью и завышенной стоимостью ДГИгМ. Подробнее о наших возможностях при проведении экспертизы СРО>>

Важно! Обращаем внимание тех Арендаторов, которые получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения иска о понуждении заключить договор купли-продажи. В настоящее время практика Арбитражного суда города Москвы идет по пути непринятия уточнения исковых требований в части замены требования о понуждении заключить Договор купли-продажи на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора (см. например Дело №А40-78735/14, А40-65139/14). При этом, подписание Договора купли-продажи с протоколом разногласий является обязательным, даже в том случае, если суд уже рассматривает арбитражное дело.

Следует отметить, что с указанной позицией Арбитражного суда города Москвы мы не согласны. В настоящее время судебная практика идет по иному пути в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, согласно которому, если обязанное лицо уклонилось от подписания договора, заключение которого для него обязательно, но в ходе рассмотрения дела представило разногласия по условиям предложенного проекта, то суд, в силу статьи 131 АПК РФ, обязан их рассмотреть.

Если Вы получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения дела о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи, вероятней всего, Вам придется обращаться с новым иском в суд. При этом, необходимо понимать, что если в первоначальном арбитражном деле проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, то в новом деле, данная экспертиза будет являться лишь одним из доказательств, и на усмотрение суда остается разрешение вопроса о назначении новой экспертизы.

Правовое сопровождение процесса рассмотрения искового требования в Арбитражном суде включает в себя: включает в себя:

• Формирование исковых требований по изменению выкупной стоимости в рамках ФЗ-159 и правовое сопровождение рассмотрения дела в Арбитражном суде
• Формирование мотивированной позиции для требования возмещения затрат на ремонт помещения, если такие работы проводились и если это не противоречит условиям договора на аренду
• Квалифицированные работы по определению рыночной стоимости объекта и полноформатная поддержка нашей экспертной позиции в ходе суда подробнее об особенностях отстаивания экспертной позиции >>
• Сопровождение назначаемой в таких случаях судом стоимостной судебной экспертизы (принципиально важный этап на котором и устанавливается будущая выкупная стоимость объекта) с дальнейшим анализом экспертного заключения и, при необходимости, рецензирования (подробнее о наших возможностях >>)
• Получение положительного решения Арбитражного суда и заключение договора купли-продажи объекта с ДГИ по сниженной стоимости.

Сопровождение процесса во второй и/или третьей инстанции, в случае возникновения необходимости, по итогам рассмотрения дела на первой инстанции.

Источник