Договор ренты на квартиру ндфл

Имущество, полученное по договору ренты, не облагается НДФЛ

Sentavio / Depositphotos.com

Налоговая служба разъяснила особенности определения доходов физлиц, подлежащих обложению НДФЛ, в рамках исполнения договора ренты (письмо ФНС России от 5 сентября 2019 г. № БС-3-11/7921@).

Условиями договора ренты предусмотрено, что одна сторона, которой является получатель ренты, передает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а тот, в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать первой стороне определенную денежную сумму – ренту, либо предоставлять средства на содержание получателя ренты в иной форме (ст. 583 Гражданского кодекса). При этом законодателем устанавливается, что отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В любом из случаев договор ренты признается возмездным, ведь даже если имущество передается бесплатно, то имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме.

При платной передаче имущества оформляется договор купли-продажи, а при бесплатной – договор дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ). А значит, как поясняет налоговая служба, правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.

Следовательно, непосредственно договор ренты является самостоятельным, имеющим свои особенности видом договора. А полученное по нему имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. А значит, по мнению ФНС России, в момент получения имущества не возникает объекта обложения НДФЛ. Ведь налогом облагается доход физлица полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (ст. 210 Налогового кодекса).

Аналогичное мнение высказывал и Минфин России в письме от 24 марта 2009 г. № 03-04-07-01/97.
Отметим, что при продаже полученного по договору ренты имущества налог заплатить придется (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) . Для резидентов ставка налога составит 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Налоговая база будет определяться как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 – 221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Освобождение от уплаты НДФЛ можно получить при условии, что такой имущество находилось в собственности плательщика ренты не менее минимального предельного срока владения: три года в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (подп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) или пять лет в остальных случаях (письмо Минфина России от 5 сентября 2017 г. № 03-04-05/56964).

Источник

Советы нотариуса: налогообложение по договору ренты (ч.1)

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» вместе с Алексеем Викторовичем Комаровым, нотариусом Санкт-Петербурга, мы разберем вопросы, касающиеся налогообложения сторон договора ренты, то есть рентополучателя и плательщика ренты.

Алексей Викторович, давайте сначала напомним нашим зрителям, что такое договор ренты, какие виды бывают и какие особенности.

Алексей Комаров: Закон обозначает два вида договора ренты и один подвид. Первый вид договора ренты – постоянная рента, второй вид – пожизненная рента, и подвид пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Во всех случаях имущество, которое принадлежит получателю ренты, меняется собственником на получение систематических выплат от плательщика ренты или от покупателя, чтобы было проще понять, либо на получение содержания для поддержания текущего уровня жизни в виде продуктов, путевок на лечение, покупки медикаментов, что в общем-то характерно для договора пожизненного содержания с иждивением. Смысл приблизительно такой.

В.: Алексей Викторович, договор ренты является реальным или консенсуальным, влияет ли это на порядок налогообложения?

А.К.: Влияет, потому что в зависимости от типа договора существует порядок того, когда этот договор приобретает юридическую силу. Что такое юридическая сила? Юридическая сила — это обязанность, которая возникает из договора, которую необходимо исполнять. Так вот по консенсуальному договору обязанность возникает у сторон после придания определенной формы этому договору либо нотариальной, либо простой письменной формы, и включение в договор всех существенных условий, указанных в законе, допустим наличие сторон, характеристики объекта, который покупается или продается и т.д. Для реального договора характерно не только придание соответствующей формы и включение соответствующих условий, но и характерен факт передачи соответствующего объекта, как, например, для договора ренты. То есть мало того, что мы пришли к нотариусу, а договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, мы составили этот договор, мы заверили его у нотариуса, нотариус обеспечил законность такого договора, так еще и к этому же в плюс необходимо, чтобы имущество было передано получателем ренты плательщику ренты. Если мы говорим о недвижимости, то одним из доказательств передачи объекта является акт приема-передачи недвижимости от одного к другому. И лишь после того, как объект передан, то есть у нас есть объект, подтверждающий передачу, как я уже сказал, это акт приема-передачи недвижимости, либо это иной объект, в котором было бы указано, что объект недвижимости выбыл из владения получателя ренты и перешел во владение плательщика ренты. Всё это в совокупности, вместе с регистрацией перехода права собственности, если мы говорим о недвижимом имуществе, только в этом случае появляется т.н. объект налогообложения, в натуральном виде, если мы говорим о договоре пожизненного содержания с иждивением, у получателя ренты, и соответственно, определенная возможность получения имущественных вычетов у плательщика ренты.

В.: Спасибо за Ваш подробный теоретический ответ. Давайте разберем налогообложение на примере из жизни. Гражданин пожилого возраста (получатель ренты) заключил со своим другом (плательщиком ренты) договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является передача плательщику ренты трехкомнатной квартиры. Согласно договору плательщик ренты предоставляет раз в две недели продукты и другие товары по просьбе получателя ренты, также плательщик ренты обязуется оплачивать получателю ренты лечение и лекарственные средства и направлять ежегодно получателя в санаторий не менее чем на 1 месяц. Признается ли предоставление указанных благ объектом налогообложения по НДФЛ? Как рассчитать налоговую базу для данного случая?

А.К.: Если я правильно понял вопрос, есть две стороны, которые заключили договор ренты, и происходит имущественное предоставление получателю ренты ежемесячное. И возникает вопрос, что он должен от этого имущественного получения оплачивать, и должен ли вообще что-то оплачивать. Оплачивать должен, даже если мы говорим о предоставлении каких-то вещественных благ, я в первую очередь имею в виду приобретенные плательщиком ренты медикаменты, продукты питания. Всё это в договоре ренты подлежит определенной денежной оценке. Если мы заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением, указали, что я буду каждый месяц покупать продукты, путевки какие-то, то всё это в стоимостном выражении в договоре должно быть выражено. С этой стоимости получатель ренты и должен платить ежегодно налог в размере 13%. Если такая стоимость по каким-то причинам не была установлена договором, то тогда вы будете платить с оценки стоимости предоставления. Но как правило, в договоре ренты стоимость денежная выражается, поэтому вы и платите 13% подоходный налог как получатель ренты.

В.: Алексей Викторович, а получатель ренты имеет право на какие-то льготы, вычеты?

А.К.: Есть специальный критерий для определенных категорий граждан, установленных налоговых вычетов, которые они могут получить с суммы имущественного предоставления по договору ренты. Нужно смотреть каждую категорию, поскольку для каждой категории отдельно может быть установлен разный налоговый вычет, в такую категорию входят участники Великой Отечественной войны, участники крупных аварий, допустим, связанных с Чернобылем, инвалиды определенных категорий и т.д. Для каждого получателя ренты, а это, как правило, лицо, достигшее пенсионного возраста, и, как правило, обладающее какими-то определенными льготами, нужно определять, какой вычет он будет получать от того имущественного предоставления, которое плательщик ренты ежемесячно уплачивает

В.: Я так понимаю, что получатель ренты при стечении определенных обстоятельств может иметь право на стандартный налоговый вычет, правильно?

А.К.: Да, мы говорим о стандартных налоговых вычетах, а величина их будет зависеть от того, к какой категории это лицо относится.

В.: Алексей Викторович, а на имущественный вычет будет иметь право в данном случае получатель ренты?

А.К.: Получатель ренты не будет иметь право на имущественный вычет.

В.: Такой вопрос: как уплатить налог, в случае если плательщиком ренты является индивидуальный предприниматель, организация, физическое лицо? Есть ли в этом разница? Например, если получатель ренты принимает ежемесячные рентные платежи?

А.К.: Если получатель ренты получает ежемесячные платежи от ИП или организации, то налоговым агентом или стороной, обязанной рассчитать или оплатить налог, будет являться плательщик ренты, такое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. На самом деле, это обстоятельство не снимает обязанности с получателя ренты относительно уплаты налога, т.е. получатель ренты должен в то же самое время проявить определенную необходимую осмотрительность с тем, чтобы быть уверенным, что налог, который получатель ренты обязан оплатить, оплачен плательщиком ренты как налоговым агентом, в данном случае юридическим лицом или ИП. Если плательщик ренты как налоговый агент своевременно налог не оплатил, то это является основанием для применения к получателю ренты определенных мер ответственности. В данном случае налоговая считает, что если налог не был оплачен юридическим лицом , то у получателя ренты возникает обязанность подать декларацию, уплатить налог.

Источник

Нужно ли отчитываться в налоговую по договору ренты?

Я заключила договор пожизненного содержания с иждивением, где плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты. Стоимость ежемесячного материального обеспечения определена сторонами в размере двух величин прожиточного минимума на душу населения. Какие документы надо предоставить в ИФНС, кто это должен сделать?

Статья 208 Налогового кодекса РФ освобождает от НДФЛ доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками, за исключением доходов, полученных близкими родственниками в результате заключения между ними договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

Так как договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 Гражданского кодекса РФ) является договором гражданско-правового характера, то этот доход попадает под налогообложение. Но только те суммы, которые указаны в договоре ренты. Все, что гражданин платит родителям сверх установленной в договоре суммы, налогом не облагается. Льгот по подоходному налогу для пенсионеров и ветеранов труда закон не предусматривает.

Таким образом, можно сделать вывод, что плательщиками налога являются те, кто находятся на иждивении по договору ренты, так как они получают доход по гражданско-правовому договору. Налог в размере 13% от получаемых доходов иждивенцы оплачивают согласно налоговой декларации, подаваемой ими в ИФНС по месту жительства ежегодно.

Источник

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Источник