Договор пожизненного содержания с чего начать

Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Рента — это особый способ передачи квартиры от одного человека к другому. Если буквально, то вы можете договорится с владельцем квартиры о том, что будете содержать его, а за это он соглашается, что после смерти квартира достанется вам. Как правило, так обеспечивают себе старость одинокие пенсионеры или инвалиды, нуждающиеся в уходе.

Если грамотно составить договор ренты, то обе стороны оказываются защищены законом — пожилой человек точно получит нужное содержание, а заботящийся уверен, что ему достанется жилье. Если допустить ошибки в договоре, ренту могут признать незаконной через суд — например, могут появиться наследники умершего и заявить, что имеют право на жилье. Рассказываем, как сделать все правильно, чтобы обезопасить себя.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Что такое договор ренты с точки зрения закона

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец передает свою недвижимость человеку или организации в обмен на «содержание».

Под содержание имеются в виду постоянные ежемесячные выплаты в виде конкретной суммы или другая помощь — например, уборка помещения, доставка продуктов, помощь в прогулках. Значение термина «содержание» определяют участники договора перед его заключением, условия в каждом конкретном случае могут быть разными. Весь процесс регулируется статьями из главы № 33 ГК РФ.

Рента подходит пожилым людям, у которых по какой-то причине нет родственников или другого способа финансовой поддержки. Например, пенсионер может договориться с соседом — тот помогает ему с доставкой продуктов, убирает раз в неделю жилье, каждый день отвозит на прогулку в парк. Взамен, после смерти пенсионера, квартира переходит соседу.

Рента — это довольно сложный юридический инструмент. При его составлении важно не запутаться в терминах.

Получатель ренты — это человек, который отдал квартиру. Например, пенсионер, который хочет так получить прибавку к пенсии.

Плательщик ренты — это тот, кто приобрел квартиру.

Договор ренты нужно заверять у нотариуса — если этого не сделать, через суд его могут признать незаконным, и он не будет действовать.

Какая бывает рента

В законе прописаны три вида ренты.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение всего срока жизни владельца квартиры, договор прекращается после смерти. Обычно выплаты идут раз в месяц. Размер выплат — не меньше прожиточного минимума в регионе, причем если меняется минимум, то меняется и выплата.

Получать пожизненную ренту может только физическое лицо — тот, кто владеет квартирой или другой гражданин во воле собственника жилья.

Пожизненная рента с иждивением. Это подвид пожизненной ренты — по такому договору необходимо обеспечивать потребности получателя ренты в жилье, питании и одежде, уходе за ним и, если это оговорено, оплачивать за него коммунальные услуги.

В таком виде договора определяют стоимость этого содержания — например, тратить на получателя ренты не меньше прожиточного минимума по региону. Или можно договориться на конкретную сумму деньгами плюс уход и продукты.

Постоянная рента. Это сложный юридический инструмент, в котором много тонкостей. Суть такая — плательщик рентных платежей заключает бессрочный договор на выплату конкретной суммы раз в оговоренный период, обычно это раз в три месяца. За это плательщик становится владельцем недвижимости.

Получателем постоянный ренты может быть как физическое лицо, так и организация. Обязательство выплачивать постоянную ренту переходят к другим людям. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то платить эту ренту вы будете им.

Чтобы прекратить платежи, плательщик может «выкупить ренту» — то есть предоставить получателю рентных платежей так называемый «письменный отказ от ренты». Фактически это способ выкупить отданную в ренту квартиру — после предоставления отказа от ренты плательщик должен передать получателю ренты деньги за жилье. Размер выкупа зависит от условий договора — проверьте, чтобы в нем была указана конкретная сумма за выкуп. Если этого не сделать, то размер будет устанавливаться законом — он равен сумме годовых рентных платежей и рыночной цене имущества.

В договоре на постоянную ренту может быть прописано, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты.

Читайте также:  Договор не расторгнут фактически отношения прекратились

Если проще, то законные варианты ренты выглядят так:

  • Пожизненная рента — популярная форма. Вы договариваетесь с человеком, что будете платить ему определенную сумму до его смерти, за это его недвижимость станет вашей. Обычно такой формат используют пожилые одинокие люди, которым не хватает пенсии.
  • Пожизненная рента с иждивением — нужно не просто платить человеку, но и заботиться о нем, например, приносить продукты, покупать одежду, возить в больницу, ухаживать при необходимости. Такая рента пригодится пожилым людям, которые нужен уход и физическая помощь.
  • Постоянная рента. Такая рента пригодится, если пенсионер хочет быть уверен, что за его квартиру в итоге заплатят конкретную сумму — в договоре можно установить конкретную цену выкупа.

Никто не может сказать, сколько придется выплачивать рентные платежи. Если прописать в договоре конкретный срок, нотариус может отказаться его заверять, а в Росреестре такой договор не зарегистрируют. Договор с конкретным сроком могут признать не рентным, а договором купли-продажи.

Еще договор ренты не может быть безвозмездным — то есть платить нужно, хотя бы прожиточный минимум. Если сделать договор без конкретного размера выплаты, его тоже не зарегистрируют — потому что, по сути, это договор дарения, а значит, на него не распространяются нормы закона о ренте.

Так может выглядеть договор пожизненной ренты

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть отменен через суд в случае, если кто-то из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор подписали обманным путем. Например, получателя ренты ввели в заблуждение относительно условий договора, пообещали на словах одно, а на деле записали в договор другое. Отменить договор по этой причине возможно, если доказать в суде факт обмана.

Получатель ренты признан недееспособным на момент подписания ренты. Это одна из основных опасностей ренты как способа приобрести квартиру. Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком, исправно платит ему ренту. Затем появляются родственники получателя ренты и показывают документы, по которым владелец квартиры уже несколько лет состоит на учете в психиатрической клинике.

Через суд такую сделку могут признать незаконной, квартиру вернуть в собственность пожилому человеку, а договор расторгнуть. Кто будет возвращать уплаченные платежи, непонятно — как решит суд.

Плательщик ренты не исполняет свои обязанности. Например, не перечисляет обещанные в договоре платежи год или более. Или не исполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик признан банкротом. Соответственно, в такой ситуации он не перечисляет платежи получателю ренты. Договор можно расторгнуть через суд, имущество вернется в собственность к получателю ренты.

У получателя ренты нет обязанности возвращать все платежи, если это не установил суд. Например, вы платите ренту 5 лет, а после по какой-то причине платить не можете. Если договор расторгнут, то платежи за 5 лет вам никто не вернет, а квартиру придется отдать получателю ренты обратно.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

  • Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
  • Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
  • Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
  • Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Читайте также:  Договор найма специализированного жилого помещени

Как составить договор ренты

Перед заключением договора ренты нужно обсудить с потенциальным получателем все тонкости и нюансы его содержания, проговорить возможные риски. Полезно будет наладить доброжелательные отношения, ведь постоянно общаться с получателем ренты плательщик может довольно долго. Сколько продлится договор ренты, никто сказать не может.

Для составления договора лучше привлечь юриста — он должен проанализировать вашу ситуацию и подсказать, где могут быть «подводные камни», на какие нюансы обращать внимание. Если есть сомнения, лучше не соглашаться на сделку.

В договор ренты обязательно включите вот эти пункты:

  • Опишите предмет договора — тип ренты, обязанности плательщика ренты. Чем конкретнее будет написано, тем лучше. Например, для ренты с содержанием вместо «содержать получателя» лучше написать «ежемесячно перечислять денежные средства в объеме МРОТ плюс обеспечивать лекарствами, назначенные врачом».
  • Описание имущества. Передавать в ренту можно не только квартиру, но и любое имущество, например, апартаменты.
  • Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
  • Укажите сумму и периодичность выплат — должно быть упоминание, что сумма не меньше МРОТ по региону.
  • Добавьте в договор условие подтверждения выполненных обязанностей. Например, если вы договорились на выплату конкретной суммы раз в месяц, то добавьте в договор, что получатель ренты пишет после этого расписку о том, что ему передали деньги.

Условия договора можно будет поменять и после его заключения — с помощью дополнительного соглашения, если обе стороны устроят новые пункты. Обновленный договор нужно удостоверять у нотариуса.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

  • паспорта всех участников сделки;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
  • документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
  • договор ренты.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.

После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.

Источник

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Читайте также:  1с розница учет по договорам

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста