Договор покупки недвижимости с обратным выкупом

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа

В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

• сведения, касающиеся имущества;
• денежный вопрос;

• важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью. Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.

Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом

Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
3. Указывается и срок;
4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Типовой образец договора купли-продажи телевизора между физическими лицами.

Про типовой образец договора купли-продажи контейнера между физическим и юридическим лицом смотрите тут.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным.

При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право.

Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом

Все изменения, дополнения, присущие к договору, станут иметь лишь силу тогда, когда они будут оформлены письменно, соответственно подписаны обоими участниками сделки.

Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.

Комментарии к статье «Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Источник

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

– сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

– наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

– стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли – продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Источник

Продажа квартиры с обратным выкупом

На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.

Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):

1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
2. это предложение Откроется в новой вкладке.»>Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

В случае залога при частном займе заключается Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то Откроется в новой вкладке.»>сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

И даже несмотря на то, что деньги дольщиков поступают не напрямую Застройщику, а на Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счета в финансирующем строительство банке, это все равно Застройщику выгодно. Ведь создавая дополнительный стимул для спроса, он обеспечивает не только повышение своих продаж, но и приток средств на эскроу-счета в банке. А чем активнее идут продажи в конкретном девелоперском проекте, и чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже для Застройщика ставка банка по проектному финансированию строительства (т.е. дешевле кредит).

Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих строящихся жилых комплексах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

Уловки Застройщиков с обратным выкупом квартир

Хитрость Застройщика здесь бывает в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он может вводить ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Особенно такая услуга актуальна в периоды кризисов или стагнации на рынке недвижимости (для стимулирования просевшего спроса), и только в тех городах, где среди покупателей есть достаточная доля инвесторов в жилье.

Во время бурного роста цен на недвижимость 2020-2021 годов, об этой услуге все забыли, и она на какое-то время исчезла с рынка. Но как только спрос на жилье прекратился и сильно просел (например, весной-летом 2022), Застройщики снова стали предлагать выкупать свои квартиры обратно. Об этом говорят у нас на ФОРУМЕ по ссылке.

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.

Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.

Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:

• срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
• формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
• возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
• юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
• в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно Откроется в новой вкладке.»>оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. в Инструкции по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник