Договор подряда целевое использование денежных средств

Договор инвестирования в строительство

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии;
  • оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
  • обеспечение освобождения территории строительства;
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Читайте также:  1с управление торговлей агентский договор

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

  • на оплату услуг заказчика-застройщика;
  • на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

Читайте также:  Для чего налоговая запрашивает трудовые договора

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Источник

Налоговые последствия нецелевого использования денежных средств дольщиков

Автор: Кислов С.С., эксперт журнала

Застройщику доначислили налог на прибыль (единый «упрощенный» налог) в связи с нецелевым использованием средств дольщиков. Можно ли доказать незаконность доначислений, сославшись на то, что МКД построен (то есть застройщик выполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве), или на то, что, вменив застройщику сумму внереализационного дохода, налоговый орган должен был учесть соответствующие расходы? Возникают ли налоговые последствия, если застройщик предоставил заем за счет целевых средств дольщиков, но часть долга заемщик вернул? Можно ли в такой ситуации доказать, что имело место лишь временное отвлечение денег, а не их нецелевое использование?

Чтобы ответить на эти вопросы, обратимся к судебной практике.

Определение ВС РФ от 13.04.2020 № 301‑ЭС20-5484: выдача займов, уплата пеней, штрафов, банковской комиссии.

Названным определением судья ВС РФ отказал в передаче на пересмотр дела № А29-10750/2018, тем самым согласившись с мнением нижестоящих судов, выраженным в Постановлении АС ВВО от 17.01.2020 № Ф01-6944/2019. Суть налогового спора – в следующем.

Застройщику-«упрощенцу» начислили недоимку по единому налогу в размере свыше 10 млн руб., соответствующие суммы пеней (около 3,6 млн руб.), а также штраф в размере более 250 тыс. руб. (с учетом наличия смягчающих ответственность обстоятельств он был снижен в 8 раз). Инспекция пришла к выводу, что организация использовала не по назначению денежные средства участников долевого строительства, что является основанием для отражения спорных сумм в составе внереализационных доходов.

Таким образом, причина спора – несоблюдение застройщиком пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, которым установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Основание для налоговых доначислений – п. 14 ст. 250 НК РФ, в силу которого внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде использованных не по целевому назначению денежных средств, полученных в рамках целевых поступлений, целевого финансирования.

В указанном случае датой получения дохода признается дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал его не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых оно предоставлялось (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

В проверяемом периоде общество осуществляло строительство объектов по программам переселения граждан из ветхого жилья и обеспечения жилыми помещениями детей-сирот.

В целях осуществления указанной деятельности общество заключило государственные и муниципальные контракты, а также договоры участия в долевом строительстве с районными администрациями.

Получив на строительство объектов в рамках заключенных контрактов более 153 млн руб., организация использовала не по целевому назначению свыше 68 млн руб.: юридическим и физическим лицам были предоставлены займы, а также осуществлены расходы в виде уплаты пеней, штрафов, комиссии банка.

Согласно выписке по расчетному счету на момент перечисления денег на указанные цели у общества отсутствовали иные источники финансирования.

Арбитры подтвердили законность действий налогового органа, отметив:

застройщик не доказал, что выдача займов и прочие расходы осуществлялись из иных источников финансирования;

ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей в проверяемый период) содержит закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства дольщиков, иные направления использования денежных средств свидетельствуют об их нецелевом использовании.

Отметим еще два довода застройщика, которые были отклонены судьями. Первый – п. 14 ст. 250 НК РФ должен применяться с учетом конечного результата использования денежных средств. В связи с тем, что цель финансирования достигнута (жилой дом построен, пусть и с нарушением установленных договорами долевого участия сроков), временное отвлечение денежных средств не повиляло на выполнение застройщиком своих обязательств по договорам, и поэтому у него не должны возникать негативные налоговые последствия в виде обязанности учета внереализационных доходов и исчисления с них налога на прибыль.

Второй – доначисление доходов в виде нецелевого использования суммы средств дольщиков без уменьшения их на расходы нарушает права налогоплательщика и искажает размер налоговой обязанности. По этому поводу арбитры указали, что в проверяемом периоде общество располагало только целевыми средствами дольщиков и НК РФ не предусматривает возможности признавать их в составе расходов после направления на цели, не связанные со строительством.

Читайте также:  Договор найма является обременение или нет

Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 304‑КГ17-6977: выдача займов, перечисление денег субподрядчикам-«однодневкам»

В данном случае судья ВС РФ отказал в передаче на пересмотр дела № А45-1399/2015, обстоятельства которого изложены в Постановлении АС ЗСО от 01.03.2017 № Ф04-7155/2017 по делу № А45-1399/2015. Застройщик применял ОСНО, поэтому по результатам проверки ему был доначислен налог на прибыль. Нецелевым использованием были признаны суммы:

выданные учредителю по договорам о предоставлении займов;

перечисленные через взаимозависимого генподрядчика субподрядным организациям, которые не могли выполнять работы по строительству МКД в связи с отсутствием соответствующих производственных мощностей и ресурсов, а также сотрудников и расходов, возникающих при реальном осуществлении предпринимательской деятельности (коммунальные платежи, аренда офисов, производственных, складских помещений, услуги связи и т. д.).

Примечательно, что суд апелляционной инстанции встал на сторону застройщика, обосновав свое мнение спецификой долевого строительства жилых домов с привлечением средств физических лиц, длительностью процесса строительства, неравномерностью поступления финансирования от инвесторов, привлечением для выполнения строительных работ денежных средств от третьих лиц, обязательностью использования денежных средств инвесторов на строительство.

В связи с этим апелляционный суд сделал вывод, что положения п. 14 ст. 250 НК РФ должны применяться исходя из конечного результата использования денежных средств:

были ли в итоге средства целевого финансирования использованы по целевому назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования;

достигнута ли цель, на достижение которой рассчитывал дольщик (инвестор) при передаче денежных средств застройщику.

Судьи решили, что временное отвлечение денежных средств не повлияло на выполнение обществом своих обязательств по договорам, не привело к причинению ущерба дольщикам (инвесторам). Договорные обязательства исполнены надлежащим образом.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что налоговый орган при проверке не доказал завышения произведенных затрат на строительство дома (в отношении сумм, перечисленных нереальным субподрядчикам).

Также суд учел факт возврата денежных средств по договорам займа путем частичного внесения денег в кассу общества, проведения зачета требований на оставшуюся сумму долга.

Однако кассация выводы нижестоящего суда признала неправильными. При этом в постановлении было указано следующее.

В рассматриваемой ситуации нет оснований ссылаться на Письмо Минфина России от 02.02.2015 № 03‑03‑06/3926, поскольку данные разъяснения касаются размещения застройщиком свободных денежных средств на депозитном счете в учреждении банка, что не идентично предоставлению займа, когда денежные средства выбывают из владения, пользования и распоряжения застройщика несмотря на то, что предоставлены ему на другие цели.

Не подтвержден вывод о том, что строительство дома могло быть осуществлено не только за счет целевых денежных средств, так как выписка по расчетному счету застройщика свидетельствует об отсутствии у общества иных источников финансирования на момент выдачи займов.

Частичный возврат заемных средств не влияет на квалификацию действий застройщика как нецелевого использования денежных средств.

Арбитры отметили формальность соглашений о взаимозачете (в том числе потому, что погашались требования, срок исполнения обязательств по которым не наступил).

Кроме того, судьи АС ЗСО подчеркнули: застройщик осуществлял перечисление денежных средств через генподрядчика спорным субподрядчикам за работы, которые ими не выполнялись. Возможно, денежные средства были присвоены неустановленными личностями или впоследствии возвращены, а генподрядчик был вынужден привлечь иных субподрядчиков для выполнения условий договора генподряда и, соответственно, обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Выводы.

Оба рассмотренных дела дошли до Верховного Суда и завершились для застройщиков неудачно. Отказывая в передаче дел на пересмотр, судья ВС РФ фактически подтвердил законность выводов нижестоящих судов, которые встали на сторону налоговых органов. Таким образом, можно утверждать: налогоплательщику не помогут ссылки на то, что строительство жилого дома завершено и интересы дольщиков не пострадали, а также что денежные средства были возвращены на расчетный счет или в кассу застройщика.

Арбитры исходят из того, что обязанность отразить внереализационный доход связана с фактом направления денег на цели, не поименованные в ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, и не зависит от иных, в том числе вышеназванных, обстоятельств.

В отношении заключения договоров займа отметим, что в периоде предоставления денежных средств заемщику застройщик должен учесть указанную сумму в составе внереализационных доходов, а при возврате денег экономическая выгода не возникает, поэтому полученную от заемщика сумму не нужно отражать в качестве внереализационных доходов (Письмо Минфина России от 17.09.2015 № 03‑03‑06/4/53367).

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста