Договор нежилого помещения арендная плата постоянная переменная

Договор нежилого помещения арендная плата постоянная переменная

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация сдает помещение в аренду. Как следует из договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Как сформулировать это условие в договоре аренды? Нужно ли начислять НДС на переменную часть (возмещение коммунальных услуг)? Можно ли принимать к вычету сумму НДС, предъявленную ресурсоснабжающими организациями?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, в налоговую базу в целях исчисления НДС включаются обе составляющие арендной платы. Соответственно арендатору выставляется счет-фактура на всю сумму арендной платы (включающую постоянную и переменную части).
Арендодатель вправе применить налоговые вычеты в отношении сумм НДС, предъявленных ему ресурсоснабжающими организациями при приобретении коммунальных услуг, включенных в арендную плату (в составе переменной величины).

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета, в соответствии с которым размер арендной платы в течение срока аренды может меняться (смотрите также п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде твердой (постоянной) и переменной частей, определяемых расчетным путем. В частности, формировать переменную часть арендной платы может стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором (субарендатором). При этом вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/248-10 по делу N А40-18035/09-155-147, от 01.09.2009 N КА-А40/8581-09).
Таким образом, закон допускает различные варианты оформления отношений между арендодателем и арендатором, связанных с возмещением арендодателю стоимости потребленных арендатором (субарендатором) коммунальных ресурсов в ситуации, когда договоры с ресурсоснабжающими организациями заключает арендодатель.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
— арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Из текста вопроса полагаем, что здесь подходит такой вариант формулировки договора: «арендная плата состоит из двух частей: постоянная величина — стоимость аренды имущества; переменная величина — складывается из стоимости коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи».
Правомерность такой формулировки подтверждается, например, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 03АП-6320/18, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 19АП-5818/14.
Операция по предоставлению арендодателем в аренду на территории РФ помещений российским лицам облагается НДС в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 149 НК РФ).
Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (ст. 105.3, п. 1 ст. 154 НК РФ). Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
Соответственно, арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ), в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин). Такой подход подтверждается письмом Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, а также арбитражной практикой (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А33-13683/2007-Ф02-3147/2008, Девятого ААС от 26.09.2012 N 09АП-25648/12).
Для обоснования суммы переменной части арендной платы арендодатель обычно передает арендатору документы, подтверждающие расчет (справку-расчет, акт о потребленных коммунальных услугах и т.п.), а также копии первичных учетных документов поставщиков коммунальных услуг (счета, счета-фактуры, УПД или иные документы).
При этом арендодатель будет иметь право на применение вычета суммы НДС, предъявленной ему ресурсоснабжающими организациями, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите также разъяснения, приведенные в письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ ).

Читайте также:  Для чего нужен договор энергоснабжения

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?;
— Примерная форма договора аренды недвижимого имущества (арендная плата состоит из постоянной и переменной частей) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Каратаева Татьяна

Ответ прошел контроль качества

22 января 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС» (ИНН 7718013048, ОГРН 1027700495745). Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

Главный редактор: Игнаткина В.В.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

Разработчик ЭПС Система ГАРАНТ – ООО «Гарант-Сервис-Университет»

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Переменная часть арендной платы — что это?

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.
Читайте также:  Вид платежа оплата по договору

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
  • арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).
Читайте также:  Договор займа образец с консультанта

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в период нерабочих дней, объявленных президентом РФ из-за распространения коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке платежей. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды. Как правильно это сделать, читайте здесь.

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста