Договор найма является обременение или нет

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Читайте также:  Можно ли вернуть страховку по договору купли

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Источник

Аренда является обременением

Является ли обременением краткосрочная аренда

(11 месяцев) части нежилого помещения?

Ответы на вопрос:

Да, это обременение.

Но не регистрируемое в Росреестре в порядке ст. 8.1 ГК РФ.

Поскольку закон не требует регистрации права на недвижимость на срок до года.

Да, является. Просто оно не подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). но на наличие обременения нужно указывать в договоре купли-продажи.

Непонятен вопрос. Договор аренды можно всегда расторгнуть по обоюдному согласию.

Статья 610. Срок договора аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Источник

Госрегистрация договора аренды недвижимости: законы и судебная практика

Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность.

До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1] . Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3] , отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Читайте также:  Договор займа с залога недвижимого имущества физические лица

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7] , где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Читайте также:  Договор найма экскаватора с экипажем образец

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9] : в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.

К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.

В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Ссылки:

[1] Не подлежали государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок.

[2] Федеральный закон от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 04.03.2013 № 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

[4] Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[9] В данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

[10] Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста