Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по

Статья 101 ЖК РФ. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарии к ст. 101 ЖК РФ

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда наниматель специализированного жилого помещения решит расторгнуть договор найма. Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. В то время как наймодатель не может в любое время обратиться с этим предложением к нанимателю и инициировать добровольное расторжение договора найма.

Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.

3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).

4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма в данном виде специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:

а) по заявлению нанимателя;

б) по решению комиссии в случаях:

— утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;

— получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;

— отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;

— выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;

в) по решению суда в случае возникновения спора.

5. В случае расторжения в судебном порядке договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Источник

ЖК РФ Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 101 ЖК РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по поиску тендеров

(в ред. Федерального закона от 29.07.2018 N 267-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг;

2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

(часть 4 введена Федеральным законом от 29.07.2018 N 267-ФЗ)

Источник

Энциклопедия судебной практики. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения (Ст. 101 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
(Ст. 101 ЖК)

1. Основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения

1.1. Увольнение со службы лица, являющегося нанимателем служебного жилого помещения, не является основанием для расторжения договора специализированного найма

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения установлены в статье 101 Жилищного кодекса РФ, и в их перечень не входит увольнение со службы лица, являющегося нанимателем служебного жилого помещения, в связи с чем судебная коллегия находит доводы представления в этой части заслуживающими внимания.

1.2. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает такого основания расторжения договора найма, как приобретение нанимателем другого жилого помещения в собственность

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Факт приобретения Н.И.В. в собственность иного жилого помещения сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ее из ранее занимаемого жилого помещения, ни об ее отказе от прав на это жилое помещение, то есть приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства, поскольку ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса РФ, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Действующее жилищное законодательство не содержит такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

1.3. Основанием для расторжения договора найма является исключение жилого помещения из специализированного фонда

В связи с исключением жилого помещения из специализированного фонда изменяется назначение такого помещения, а использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 101 ЖК РФ с выселением граждан без предоставления им других жилых помещений.

1.4. Приостановление деятельности общежития не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения исчерпывающе предусмотрены ст. ст. 82, 101, 102 и 105 Жилищного кодекса РФ. Приостановление деятельности общежития, запрет его эксплуатации не предусмотрено Жилищным кодексом РФ как основание для расторжения договоров найма специализированного жилого помещения. Следовательно, само по себе постановление по делу об административном правонарушении не является основанием для выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений.

1.5. Истечение срока действия договора не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Истечение срока действия договора не предусмотрено как основание для прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения в общежитии с истцом ни ст. ст. 101, 102, 83 ЖК РФ, ни договором. Включение в договор найма жилого помещения в общежитии условия о конкретной дате окончания срока действия договора не основано на законе, поэтому истечение срока, указанного в договоре о предоставлении жилья в общежитии, не может повлечь выселение истца.

Читайте также:  Законные комиссии банка по кредитному договору

1.6. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает возможности расторжения договора найма по причине принятия подзаконных актов о новых санитарно-эпидемиологических требованиях к помещениям, используемым в качестве специализированного жилищного фонда

Жилищный кодекс РФ, в том числе и ст. ст. 83, 101, 102 ЖК РФ, не содержит положений, в соответствии с которыми действующие жилищные правоотношения могут быть прекращены, а лица выселены из занимаемых ими жилых помещений по причине принятия подзаконных актов, изменяющих или устанавливающих новые санитарно-эпидемиологические требования к определенным видам жилых помещений, используемых в качестве специализированного жилищного фонда.

1.7. Законодательство не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма специализированного помещения данное нанимателем обязательство о его освобождении

Из анализа положений ЖК РФ следует, что юридически значимым может быть признано соглашение о расторжении договора найма служебного помещения, достигнутое между наймодателем, применительно к данному делу уполномоченным органом мэрии города, и нанимателем Б. Доказательств, свидетельствующих о достижении указанными лицами соглашения о расторжении договора найма специализированного жилого помещения, в материалах дела нет.

Данное ответчиками обязательство об освобождении жилого помещения носит односторонний характер и вопреки утверждению истца не может быть расценено как соглашение между нанимателем и наймодателем.

На наличие других предусмотренных ЖК РФ оснований для расторжения или прекращения заключенного с Б. договора найма служебного жилого помещения истец при рассмотрении спора не ссылался, судом не установлено.

Ссылка истца на данное ответчиками обязательство об освобождении спорного жилого помещения, как основание иска, обоснованно отвергнута судом первой инстанции, учитывая, что жилищное законодательство не предусматривает такое обязательство в качестве основания расторжения или прекращения договора найма служебного помещения.

1.8. Перечень оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим

Отказывая в удовлетворении иска администрации города о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии, суд правильно исходил из того, что основания для расторжения такого договора предусмотрены ст.ст. 101 и 83 ЖК РФ.

Исходя из указанных норм перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим. Такой договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по инициативе нанимателя; по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем обязательств по договору; в случае выезда нанимателя в другое место жительства; невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

2. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя

2.1. Наниматель имеет право на расторжение договора в любое время независимо от причин, а также воли наймодателя или членов семьи

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствует о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием. При этом законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения получение согласия членов семьи нанимателя.

2.2. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 ЖК РФ производится во внесудебном порядке

Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма.

3. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения в связи с неисполнением прав и обязанностей нанимателя

3.1. Выезд нанимателя в другое место жительства и неисполнение обязанностей по договору найма может свидетельствовать о прекращении этого договора

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, могут свидетельствовать о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

Частью 2 статьи 101 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель специализированного жилого помещения, к которым в силу части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся жилые помещения в общежитиях, в любое время может расторгнуть договор найма. Указанные положения закона в их взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствуют о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

Читайте также:  Договор на оказание услуг по обслуживанию газовой котельной

3.2. Непроживание нанимателя в специализированном жилом помещении в связи с ремонтом не свидетельствует о его добровольном отказе от прав и обязанностей по договору найма

В соответствии со ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Исходя из толкования приведенных норм при рассмотрении спора истец обязан доказать не только факт непроживания ответчика в квартире, но и добровольный отказ от прав и обязанностей нанимателя по договору найма.

Таких доказательств представителем истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено.

Из материалов дела усматривается, что ответчик отсутствует в жилом помещении в связи с проведением ремонта в комнате.

3.3. О намерении гражданина отказаться от пользования специализированным жилым помещением по договору найма могут свидетельствовать отсутствие вещей нанимателя в квартире, неисполнение обязанности по ее содержанию и оплате коммунальных платежей

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.

Семья Б.В.В. добровольно отказалась от пользования спорной квартирой, в которой уже отсутствовали их вещи и в которой они уже перестали проживать, осуществлять ее содержание, оплачивать соответствующие коммунальные платежи.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что КЭЧ района с этими действиями семьи Б.В.В. не была согласна.

4. Последствия расторжения договора найма специализированного жилого помещения

4.1. В результате расторжения договора найма специализированного жилого помещения может быть утрачено право пользования таким помещением

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на январь 2022 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста