Договор найма с залогом депозитом

Правила составления договора аренды квартиры с залогом и депозитом. Отличия данных понятий и образцы документов

При сдаче жилья в аренду обязательным условием является заключение соответствующего договора между владельцем недвижимости и нанимателем.

Цель этого соглашения – урегулирование взаимоотношений между участниками сделки, в том числе в вопросе прав, обязанностей и ответственности, которые будут нести стороны в результате нарушения условий подписанного договора.

Юридически верно составленный договор аренды квартиры с залогом и депозитом – гарантия, позволяющая избежать возможных конфликтных ситуаций.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Понятие залога и депозита: в чем их отличие?

Как правило, заключение соглашения о найме предполагает внесение залога и страхового депозита. Условия этих платежей обсуждаются сторонами сделки до фактического заселения и строго фиксируются в документально.

  • Страховой депозит – гарантия для собственника объекта недвижимости. Это обеспечительный платеж, который хозяин квартиры вправе не возвращать нанимателю в том случае, если сдаваемое в аренду жилье было повреждено. Сумма депозита согласовывается между сторонами, но чаще всего ее величина зависит от стоимости отделки жилья или суммы месячной арендной платы.
  • Залог – платеж, внесение которого подтверждает имеющиеся у нанимателя намерение вселиться в данный объект недвижимости. Также сумма задатка может стать оплатой последнего месяца проживания нанимателя. Размер платежа всегда равен сумме арендной платы за месяц, увеличить его нельзя.

Плюсы и минусы

Внесение страхового депозита и залога при заключении договора имеет свои преимущества и недостатки.

Эти платежи в первую очередь призваны защищать интересы арендодателя и обеспечивать:

  • Сохранность объекта недвижимости и отделки.
  • Своевременную оплату жилья и коммунальных услуг.
  • Гарантированное получение наймодателем возмещения за причиненный арендаторами ущерб.

Единственным минусом страхового депозита является его размер. Если он равен сумме месячного проживания его может не хватить на возмещение ущерба, нанесенного постояльцами.

Для арендатора преимуществом внесения депозита и залога является дополнительная гарантия получения жилья в аренду, а недостатком – дополнительные финансовые затраты.

Как правильно составить соглашение с залогом?

Далекие от рынка недвижимости люди могут путать термины аренды и найма жилья. Юридически же эти понятия различаются:

  • Договор найма может быть заключен в том случае, когда фактическим нанимателем является физическое лицо.
  • Договор аренды предполагает, что объект недвижимости передается во временное пользование юридическому лицу.
  • Объект найма – помещение, принадлежащее к жилому фонду.
  • Предметом аренды может стать любой объект недвижимости.

Структура

Договор найма объекта недвижимости в обязательном порядке составляется в простой письменной форме. Все устные договорённости, достигнутые между участниками сделки, не имеют юридической силы и не будут учитываться в случае обращения в судебные органы.

В текст соглашения должны быть включены следующие разделы:

  • Преамбула, в которой нужно указать точное название договора, персональные данные сторон, а также дату и место подписания документа.
  • Предмет договора. В этом разделе следует подробно описать передаваемый объект недвижимости и указать его фактический адрес.
  • Сумма платы по договоры и порядок взаиморасчетом между сторонами.
  • Размер залога и страхового депозита, а также условия внесения платежей и их возврата нанимателю.
  • Права и обязанности сторон.
  • Срок, на который подписывается договор.
  • Реквизиты нанимателя и собственника жилья.
  • Подписи сторон.

Подписанты

Подписантами соглашения об аренде с залогом и депозитом являются наниматель (тот, кто получает во временное пользование жилое помещение) и наймодатель (тот, кто является фактическим владельцем объекта недвижимости).

В соответствии с положениями статьи 677 ГК РФ в роли нанимателя могут выступать только физические лица.

Читайте также:  Договор займа срок возврата по требованию

Юридические лица не могут использовать помещения для своих нужд, но при этом наделяются правом выступать в качестве наймодателя ( в соответствии с нормами статьи 671 ГК РФ).

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Сроки действия и особенности

Договор найма может быть:

  1. Краткосрочным, то есть заключённым на срок менее 12 месяцев.
  2. Долгосрочным – заключённым на срок от 1 года до 5 лет.

Договора найма, заключённые на срок более 12 календарных месяцев в обязательном порядке подлежать государственной регистрации.

Расчеты

Залог и страховой депозит наниматель передает собственнику помещения вместе с платой по договору за первый месяц найма и оформляется по договорённости между сторонами. Передача денег может быть проведена как безналично, и сопровождаться выпиской с расчётного счета, так и наличными и распиской.

Переданные наймодателю суммы подлежат возвращению в том случае, если наниматель не нанес недвижимости ущерба и своевременно вносил плату за проживание и услуги ЖКХ.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон описываются в тексте соглашения, а за их основу принимаются правила, установленные положениями статей 611 – 621 ГК РФ.

Наймодатель вправе:

  • Получать плату за предоставление объекта недвижимости внаём установленные сроки.
  • Истребовать ее досрочно в случае нарушения квартирантом сроков оплаты.
  • Досрочно расторгнуть соглашение, если его условия были нарушены.

При этом наймодатель обязуется:

  • Не препятствовать нанимателю в вопросе пользования объектом недвижимости.
  • Передать жилое помещение в оговоренные сроки и в надлежащем состоянии.
  • Нести ответственность за состояние переданного жилья и устранять недостатки, которые мешают его использованию.
  • Производить капитальный ремонт за счет собственных средств.
  • В полном объеме возвратить нанимателю залог и депозит в том случае, если квартира передается собственнику в первоначальном состоянии и в оговоренные сроки.

Наниматель вправе:

  • В оговоренные сроки получить в пользование объект недвижимости.
  • Расторгнуть соглашение в том случае, если наймодатель не выполнил свои обязанности.
  • Требовать устранения недостатков переданного в пользование помещения.
  • Передавать жилье в субаренду, если иное не прописано в условиях соглашения о найме.

Обязанностями нанимателя являются:

  • Своевременная оплата жилья.
  • Использование помещение только в тех целях, которые были прописаны в договоре найма.

Ответственность

Ответственность, которую стороны несут за несоблюдение условий соглашения о найме, определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Необязательные, но полезные пункты: расписка и акт с описью жилья

При заключении договора найма стороны составляют также дополнительные документы, которые призваны минимизировать риски сторон:

  • Расписка. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу денег собственнику, и предназначена для того, чтобы наниматель мог подтвердить исполнение своих обязательств в полном объеме. Документ составляется лично наймодателем и не имеет строго установленной формы. В том случае, если расписка составляется в электронном виде – ее потребуется заверить нотариально.
  • Акт приема-передачи жилья. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу недвижимости. В этом документе должны быть описаны:
  1. состояние стен и пола жилья;
  2. состояние и наличие сантехнических приборов;
  3. состояние предметов меблировки, дверей и окон;
  4. а также количество комплектов ключей, переданных нанимателю.

Ознакомьтесь с примерами документов:

Составление соглашения с депозитом

При составлении договора аренды с депозитом необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  • Точная сумма ежемесячной арендной платы (ее необходимо вписать цифрами и прописью).
  • В текст соглашение также следует включить пункт о том, что при выезде наниматель обязан сдать квартиру наймодателю в надлежащем состоянии.
  • Право наймодателя оставить у себя сумму, переданную в счет страхового депозита в том случае, если имуществу владельца будет нанесён какой-либо ущерб.

Составление договора об аренде квартиры с залогом и депозитом – важное условие при заключении сделки. Этот документ позволяет минимизировать риски сторон и регулирует дальнейшие взаимоотношения между нанимателем и собственником жилого помещения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Читайте также:  Договор подрядчика на покупку квартиру

Источник

Аренда с депозитом: как его оформить и кому он выгоден

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?
Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?
Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Читайте также:  Договор социального найма жилого помещения заключается между

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.
Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).
Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?
В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?
Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.

Источник

Поделиться с друзьями
МальтаВиста