Договор найма с доверенным лицом

Составление договора аренды квартиры по доверенности от собственника: важные нюансы и образец документа

В жизни случается разное, даже то, что владелец квартиры не может сдавать ее самостоятельно. Он серьезно болен, живет в другом городе или даже стране. Что можно сделать в этой ситуации, чтобы квартира не пустовала и приносила доход? Собственник может составить доверенность на другого человека. А вот что это за документ? Как правильно его оформить? Рассмотрим в деталях ниже.

Что это такое и для чего нужен документ?

Доверенность – это документ, в содержании которого обладающий правами человек передает свои полномочия для решения неких юридических вопросов другому человеку, то есть официально доверяет. Доверять можно все что угодно:

• управлять собственным авто;
• осуществлять банковские операции;
• оформлять какие-то бумаги;
• как в нашем случае, заниматься арендной деятельностью.

Общие сведения о доверенности изложены в статье 185 ГК РФ. В документе, делегирующем право на аренду жилья, указывают сроки, возможность сдавать жилье, получать деньги и полностью представлять собственника в подобной сделке.

Как оформить?

Нет ничего сложнее самого элементарного. Хотя в оформлении подобного документа нет чего-то трудного, подходить к ее составлению необходимо с максимальной ответственностью. Ведь доверенность наделяет вашими правами другого человека.

В каком виде?

Закон не запрещает составлять доверенность письменно без использования установленных образцов. Однако если потребуется нотариальная доверенность, то документ будет отпечатан на специальном бланке со стандартными положениями для подобной сделки.

Содержание

Несмотря на то, что документ может быть составлен в простой письменной форме, требуется позаботиться и о грамотном содержании. Иначе документ не будет иметь юридической силы. Что должно быть указано:

• Дата составления и подписания.
• Информация о сторонах с указанием данных удостоверяющих личность документов.
• Срок, на который представитель наделяется правами доверителя.
• Указание о возможности или невозможности передоверия.
• Перечисление всех прав, которые делегируются представителю.
• Подтверждение нотариусом подлинности документа.

Конечно, необходимо указать все действия, которые должен осуществлять арендодатель:

• Заключать договор аренды от собственника.
• Получать плату за аренду.
• Проверять целостность имущества собственника.
• Представлять интересы владельца во всевозможных жилищных и коммунальных организациях по вопросам, касающимся жилья.
• Могут присутствовать и другие более конкретизированные положения.

Если доверенное лицо нужно только для заключения договора аренды, а все остальные действия будет осуществлять сам собственник, то оформляют доверенность только на совершение сделки. Представительские функции регламентируются статьей 182 ГК РФ.

Кто оформляет?

Как правило, подобный документ оформляет нотариус, а стороны лишь знакомятся с ним и подписывают. Но закон не запрещает оформление доверенности самим доверителем, то есть собственником квартиры.

Если нет нотариуса, закон наделяет его правами других лиц, например:

1. Главврача больницы.
2. Главу сельской администрации.
3. Капитана судна.
4. Представителя консульства.
5. И другие.

Кто заверяет?

Заверяет бланк с подписанной на нем доверенностью нотариус. Его подпись будет подтверждением законности сделки и подлинности документа.

Нужна ли регистрация?

Регистрируют нотариально заверенные документы, заключенные на срок в 1 год и более. Это происходит автоматически при оформлении сделки в нотариальной конторе. Подтверждается регистрация указанным в бланке номером.

Сроки действия

Время действия документа может быть указано в нем. Законом предусмотрен максимально возможный срок действия – 3 года. Если сроки не указаны, то иметь юридическую силу документ будет 1 год.

Госпошлина и стоимость

Пошлина на оформление подобного документа – 200 рублей. Оплата за работу нотариуса может быть разной в зависимости от региона и тех действий, которые необходимо сделать. Например, тариф за доверенность на распоряжение имуществом – 500 рублей.

Если документ заключается в отношении родственника, то тарифы меньше – 250 рублей. Подобные расценки устанавливает нотариальная палата соответствующего субъекта РФ. Закон не запрещает нотариусу увеличить размер оплаты с согласия клиента.

Нужно сказать, что средняя величина стоимости по стране — около 1000 рублей.

Чье согласие может потребоваться?

Не всегда собственник квартиры может беспрепятственно доверить право на аренду другому человеку. В определенных условиях для аренды жилплощади необходимо согласие:

1. Других собственников квартиры, если они существуют.
2. Мужа (жены), если квартира является приобретением в период брака.
3. Если квартира коммунальная, то соседей.
4. Граждан, которые имеют законное право проживать на данной жилплощади.

Когда истекает срок действия?

Рано или поздно документ теряет силу и из юридического документа превращается в обычный бланк с текстом. Доверенность теряет силу, когда:

1. Заканчивается установленный в документе срок.
2. Проходит год с момента составления доверенности без указания срока действия. Генеральная же доверенность будет действительна 3 года, если не оговорены другие условия.
3. Собственник аннулировал документ по своему желанию. Для этого он должен вновь обратиться в нотариальную контору с соответствующим заявлением.
4. Были совершены те действия, на которые оформлялась доверенность. Например, заключен договор аренды (найма) жилого помещения.
5. Суд признал документ недействительным.

Заключение

Хотелось бы добавить, что очень важно перечитать весь бланк, удостоверившись, что указаны только нужные полномочия. Иначе можно доверить не то, что хотелось. В остальном, доверитель всего лишь подтверждает документально свою волю, поэтому подобный выбор – личное дело каждого.

Источник

Сдача квартиры по доверенности: всё, что надо знать

Сдача квартиры в аренду по доверенности может вызвать ряд вопросов как у собственника жилья, так и у арендатора. Рассказываем, как правильно оформить договор аренды по доверенности, как эта доверенность должна выглядеть, кто должен платить налоги и какие есть риски у сторон.

Если вы собственник, который хочет сдать квартиру по доверенности:

Если вы арендатор, который снимает квартиру по доверенности:

Можно ли сдавать квартиру по доверенности

Правила, разъясняющие, как законно сдать квартиру по доверенности, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Для начала нужно оформить саму доверенность. Согласно этому документу, собственник квартиры делегирует полномочия по сдаче квартиры другому лицу.

После оформления доверенности представитель владельца жилого помещения будет действовать в интересах последнего в рамках прописанных полномочий. В нашем случае доверенное лицо получает право заключить договор аренды.

В каких случаях можно сдать квартиру по доверенности от собственника

Аренда по доверенности встречается часто и имеет разные причины. Например, собственник живёт в другом городе или даже в другой стране, и ему удобно делегировать человеку «на месте» вопросы, касающиеся аренды жилого помещения. А может быть и так, собственник живёт в этом же городе, но просто не хочет тратить своё время.

Этот механизм удобен в случае затянувшейся болезни, инвалидности или других ситуаций, которые затрудняют владельцу помещения самостоятельное решение таких вопросов. Сюда подходят и другие ситуации: бабушка просит внука сдать её квартиру, пока сама живёт на даче, или бизнесмен уезжает в длительную командировку и нанимает агента для сдачи квартиры на время своего отсутствия.

Как сдать квартиру по доверенности от собственника

Для начала нужно определиться, на кого можно оформить доверенность на сдачу квартиры. Часто это бывают взрослые дети или родственники. Также есть специальные компании или частные агенты по недвижимости, которые за плату берут на себя организацию аренды. В полне обычное дело — аренда квартиры по доверенности через знакомого риелтора .

На самом деле, это может быть любой дееспособный совершеннолетний человек, которому доверяет владелец помещения. Ведь доверенное лицо будет действовать от имени собственника, показывать квартиру, договариваться об условиях и подписывать договор аренды.

Нужно ли заверять доверенность у нотариуса

Доверенность на сдачу квартиры может быть написана от руки либо напечатана в свободной форме, но заверить её всё равно придётся у нотариуса. Также можно полностью делегировать нотариусу оформление такого документа.

Тут важно учитывать, что сделки с недвижимостью нередко вызывают споры. Если договор аренды оформлен по доверенности, которая не была заверена у нотариуса, то сделка может быть признана недействительной в суде. Как правило, в нотариальных конторах есть стандартные шаблоны таких доверенностей: на месте нужно лишь проконсультироваться по поводу формулировок в документе, а также узнать о рисках и спорных ситуациях, которые могут возникнуть в зависимости от объëма будущих полномочий представителя.

Базовая информация, необходимая для составления доверенности на сдачу квартиры:

• паспортные данные доверителя и лица, на которое оформляется доверенность;
• информация о жилом помещении, на которое делегируются права;
• описание прав, которыми наделяет доверенность;
• срок, в течение которого доверенность действует, либо событие, после которого документ теряет свою силу;
• дата и подписи сторон.

Аренда квартиры по доверенности: особенности

Важно понять, что доверенность на право заключения договора аренды помещения наделяет лицо ограниченным кругом возможностей. Например, такой человек может демонстрировать жилое помещение и заключать договор аренды. Разрешение на действия доверенного лица всегда прописывается в доверенности.

Что надёжнее: сдача квартиры в аренду по генеральной доверенности или по разовой

В доверенности можно указать и другие полномочия, которыми собственник сочтёт необходимым наделить своего представителя. Например, если предусмотреть спорные ситуации в будущем, то можно в доверенности сразу прописать право представлять владельца помещения в суде. Также доверенное лицо может делать ремонт в жилом помещении или платить государственные пошлины и налоги.

В зависимости от полномочий, лучше оформить несколько разных видов доверенностей: разовую, специальную и генеральную.

• Разовая доверенность даёт право только на заключение договора аренды.
• Специальная доверенность включает в себя несколько прав для представителя собственника .
• Сдача квартиры по генеральной доверенности предполагает наделение дов еренного лица максимальным объëмом прав на жилое помещение.

При этом собственник может отозвать доверенность в любой момент. Также документ теряет силу в случае гибели владельца квартиры, его пропажи без вести или признания недееспособным.

• Разовая доверенность. Выдаётся для того, чтобы доверенное лицо могло заключить договор аренды и передать ключи арендаторам. После совершения сделки доверенность становится недействительной, представитель теряет все прописанные в ней права.
• Специальная доверенность. Такая доверенность расширяет круг возможностей доверенного лица. Например, он сможет запрашивать справки или получать документы по жилой недвижимости.
• Генеральная доверенность. Доверенное лицо получает весь спектр прав собственника, в том числе право на получение арендной платы и даже полномочия регистрационной деятельности.

На какой срок можно оформлять доверенность

Сроки определяет исключительно собственник, в зависимости от ситуации и долгосрочности планов. Также можно оформить доверенность, которая утратит силу после определённых действий. Например, после подписания арендного договора.

Источник

Сдать по доверенности: как всё правильно оформить

Иногда владелец квартиры не может или не хочет заниматься сдачей жилья лично. Причины могут быть самыми разными — от проживания в другом городе или стране до банальной нехватки времени. В этом случае все вопросы аренды квартиры может по доверенности взять на себя представитель владельца, с которым и будет заключаться соответствующий договор.

Таким представителем при заключении договора аренды помещения по доверенности может выступать и частное лицо, и сотрудник агентства. Разберёмся, как правильно оформить не только договор аренды, но и саму доверенность.

Договор аренды по доверенности

Если договор аренды квартиры заключается через доверенность, то в самой доверенности обязательно должно быть прописано разрешение действовать от имени собственника в вопросах недвижимого имущества.

Согласно статьям 182 и 185 ГК (Гражданского кодекса) РФ, представитель собственника недвижимости действует от имени собственника и в его интересах, а передавать собственность в аренду может только при условии, что владелец ему это разрешил.

Доверенность может быть нескольких видов :

• Разовая . Документ теряет силу сразу после заключения договора найма жилого помещения по доверенности (если не указано иного). Например, представитель уполномочен собрать и оформить все документы и единожды передать ключи нанимателю.
• Специальная . Расширяет полномочия представителя: у него появляется право получить вместо собственника некоторые справки и документы, необходимые для заключения договора аренды квартиры по доверенности, тогда как обычно такое право имеет лишь сам собственник.
• Генеральная . Представитель имеет полное право распоряжаться недвижимостью: не только заключать договор аренды по доверенности от собственника, но даже самостоятельно получать арендную плату.

В доверенности должно быть прямо указано, что представитель имеет право сдавать имущество в аренду, и чётко определено, имеет ли он право получать от имени владельца документы и плату за аренду. Если в доверенности не затронуты эти аспекты, то договор найма по доверенности от собственника обязательно должен описывать порядок получения платы собственником и другие ключевые вопросы взаимодействия нанимателя и наймодателя — внимательно изучите образец!

Как правильно оформить доверенность

Назначить своим представителем можно любого близкого или даже постороннего человека, в том числе сотрудника юридического лица: степень родства роли не играет. Доверенность — это документ, по которому правообладатель передаёт другому человеку полномочия действовать от его имени для решения юридических задач, в данном случае — для заключения договора аренды на недвижимость.

Закон допускает, что договор аренды может быть заключён на основании доверенности, составленной без какого-либо определённого образца. Можно набрать текст на компьютере и распечатать, а можно написать его от руки. Однако нотариальная доверенность обычно оформляется на специальном бланке.

Доверенность должна содержать:

• наименование документа (доверенности);
• дату и место оформления (населённый пункт и адрес);
• сведения о сторонах доверенности: представляемом и представителе: не только фамилии, имена и отчества, документы, но и места жительства;
• детализированные полномочия представителя, устанавливаемые доверенностью;
• подпись представляемого (представителя — необязательно).

Кроме того, могут быть указаны срок действия доверенности и право или запрет на последующее передоверие (например, «без возможности передоверия»).

Срок действия доверенности

Помимо того, что в доверенности может быть указан точный срок, на который представитель получает свои полномочия, допустимо также прописать иной порядок её приостановки. Например, это может быть конкретное событие или действие, после которого документ аннулируется и утрачивает юридическую силу. Самая естественная причина: договор аренды, для которого представителю была выдана доверенность, успешно заключён, а значит, представитель выполнил свои функции.

В любой момент (и это не требует отдельного упоминания в тексте) доверитель вправе отозвать доверенность. Этот момент может наступить и без каких-либо печальных обстоятельств: например, собственник просто решает заниматься сделкой и другими вопросами аренды самостоятельно и больше не нуждается в услугах доверенного лица.

Предусмотрены обстоятельства, в том числе временны́е, в которых доверенность прекращает своё действие автоматически:

• прошёл год с момента составления доверенности, если в ней не указан срок действия;
• прошло три года в том же случае — для генеральной доверенности;
• кто-либо из сторон — поверенный или доверитель — скончался, признан пропавшим без вести или недееспособным;
• доверенность оформлена без согласия иных лиц, каковое требуется при совместной собственности;
• суд по тем или иным причинам признал документ недействительным.

Подпись представителя в доверенности не является обязательным элементом, но лучше, чтобы она была, — так представитель подтверждает, что перечисленные в доверенности обязанности он на себя принял.

Среди действий, которые уполномочен совершать представитель в ходе сдачи квартиры по доверенности, независимо от конкретного образца документа могут быть следующими:

• заключать договор аренды от имени собственника;
• получать плату за аренду;
• следить за состоянием имущества собственника;
• представлять интересы собственника в организациях жилищно-коммунального сектора по вопросам, касающимся недвижимости собственника.

Также может возникнуть ситуация, когда в ходе аренды недвижимости потребуется разрешать споры, в том числе в судебном порядке. Если собственник готов уполномочить представителя и на это, то это необходимо предусмотреть в доверенности среди прав и обязанностей представителя. В противном случае владельцу квартиры придётся составлять отдельную доверенность для суда.

Обратите внимание: в доверенности может быть указано право представителя заключать договор аренды по доверенности от собственника на своё имя. Это ошибка! В образце доверенности, получаемом от нотариуса, такой формулировки точно не будет. Действовать от своего имени в чужих интересах может посредник, связанный с собственником другими отношениями, — агент или комиссионер. Но договор аренды по доверенности заключается только на имя собственника.

Если же доверенное лицо участвует только в процессе заключения договора аренды по доверенности, то в образце такого документа достаточно пункта о совершении сделки. В дальнейшем вопросами аренды собственник может заниматься сам.

Собственник квартиры не всегда вправе оформить доверенность другому человеку беспрепятственно. Согласие может потребоваться от:

• других собственников квартиры;
• супруга, если недвижимость приобретена в браке (независимо от того, на чьи личные средства);
• соседей, если квартира коммунальная;
• иных граждан, имеющих право законно проживать на этой жилплощади.

Есть и формальные правила составления, которые касаются доверенности в той же степени, как и многих других документов. Например, числа нужно прописывать цифрами, а затем прописью. При наличии различных существенных ошибок документ будет признан недействительным, поэтому после его заполнения необходимо удостовериться в правильности всей внесённой информации.

Нотариус и регистрация

Если при оформлении доверенности используются услуги нотариуса, то, как правило, документ им и оформляется, а сторонам остаётся ознакомиться и подписать документ. Подпись нотариуса подтверждает законность сделки и подлинность доверенности. При отсутствии нотариуса, заверить доверенность за законных основаниях может главный врач больницы, глава сельской администрации, капитан судна, представитель консульства и другие.

При сроке действия доверенности менее года обращаться к нотариусу за оформлением не обязательно. Обычно в этом случае полномочия представителя довольно ограничены, и проблем не возникает. А если собственник с ними всё же сталкивается сталкивается, то сможет выступать от своего имени сам. Если же срок доверенности долгий, а представителю даны широкие полномочия, то не заверенную доверенность суд может признать недействительной, а вместе с ней — и сам договор аренды.

Если срок доверенности составляет более года, то нотариально заверенный документ регистрируется автоматически при оформлении сделки в нотариальной конторе.

В случае, когда доверенность перестала быть актуальной ранее прописанного в ней срока, её может потребоваться официально отозвать. С нотариально заверенным документом это гораздо проще: нотариус делает соответствующую отметку в доверенности о её отзыве, а также может оповестить представителя о принятом решении.

Госпошлина и стоимость

Государственная пошлина на оформление доверенности составляет 200 рублей. Если в качестве представителей выступает сразу несколько лиц, то эту сумму придётся заплатить за каждого.

Если доверенность составлена самостоятельно, то на неё достаточно просто получить подпись специалиста в нотариальной конторе, предъявив квитанцию об оплате пошлины.

При пользовании услугами нотариуса вы получаете более полный сервис — например, квалифицированное составление подробного документа. Эти услуги оплачиваются дополнительно и зависят от ценовой политики выбранной нотариальной конторы. Влияет на стоимость и тип доверенности.

Оформление договора аренды по доверенности

Возвращаемся к оформлению договора аренды квартиры в случае, если от лица собственника выступает его представитель по доверенности. Напоминаем, что в тексте договора в этом случае всё равно должен быть указан владелец недвижимости, а не поверенный. Все права и обязанности по заключаемому договору возникают у него согласно статье 182 ГК РФ. Представитель в данном случае просто подписывает договор за владельца на основании доверенности.

При заключении договора представитель обязан предоставить:

• документы на собственность, подтверждающие право владельца распоряжаться ей (свидетельство о регистрации прав собственности на недвижимость);
• паспорт представителя.

Копии документов, в том числе доверенности, рекомендуется заверить и приложить к договору аренды.

В остальном аренда по доверенности не отличается от сделки непосредственно между собственниками, поэтому использовать можно любой образец договора, содержащий необходимые пункты.

Формально речь идёт о договоре найма жилого помещения. На самом деле «аренда» означает участие в сделке юридического лица, однако в обиходе договор найма квартиры тоже называют договором аренды.

Перед тем, как сдать квартиру по доверенности, собственник всё равно должен самостоятельно изучить предлагаемый образец договора, поскольку представитель будет действовать от его имени.

В договоре найма недвижимости описывается, что наниматель принял, а наймодатель предоставил ему под временное или постоянное проживание жилую площадь. Эта жилплощадь может быть квартирой (её частью) или домом (частью дома). Статус и состояние жилого помещения должны гарантировать условия проживания на постоянной основе, соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным законам нормам.

Наймодатель — собственник, который предоставляет находящуюся у него во владении недвижимость на возмездной основе. Предполагается, что наймодатель гарантирует отсутствие законных причин, мешающих ему предоставлять собственность в наём.

Наниматель — человек, который на тех же возмездных условиях будет проживать установленный (или неопределённый) срок в предоставляемом жилье и принимает его от собственника. Коммерческая составляющая договора — регулярные выплаты за аренду со стороны нанимателя в пользу собственника. Даже если представитель по доверенности является посредником и, например, получает плату от нанимателя наличными, передавая её в дальнейшем собственнику.

В договоре может быть дополнительно оговорено, что квартиросъёмщик берёт на себя коммунальные расходы и прочие издержки по содержанию жилого объекта, если стороны с этим согласны.

Источник