Договор найма при сдаче жилья

Образец. Договор найма жилого помещения

Законодатель выделил договор найма жилого помещения в отдельную главу, так как при его заключении затрагиваются конституционные права — право на жилище и его неприкосновенность. Поэтому у договора найма жилого помещения есть определенные особенности, которые приведены в данной статье.

Участники и условия договора найма жилого помещения

Законодатель четко определил официальное понятие договора в ч. 1 ст. 671 ГК РФ.

Данное соглашение заключается между собственником жилого помещения или его доверенным лицом, который именуется наймодателем и другой стороной — нанимателем, по которому собственник предоставляет во владение и пользование жилое помещение нанимателю за определенную стоимость, для проживания в нем.

ВАЖНО. Заключение договора найма жилого помещения осуществляется только с физическим лицом. Что касается организаций, то жилое помещение им может быть предоставлено в наем на основании договора аренды и может быть сдано по условиям иного договора. Когда заполняется бланк, в нем указывается, что юридическое лицо использует жилье для предоставления его гражданам.

Договор должен содержать условия:

• Объект данного договора – жилое помещение, его описание.
• В договоре указывается право нанимателя пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, однако, не указание этого права в договоре, не отменяет его.
• В составленном договоре указываются права и обязанности сторон, срок найма, оплата за владение и пользование жилищем.

Особенности оформления договора

Договор найма жилого помещения имеет особенности, определенные в гл. 35 ГК РФ:

• Наниматель, заключающий договор найма жилого помещения, должен быть только физическим лицом.
• Наймодателем, по договору найма жилого помещения не может быть как физическое, так и юридическое лицо, муниципалитет при социальном найме.

ВАЖНО. При заключении договора вновь, по истечении его срока, наниматель имеет преимущество над другими желающими — ст. 684 ГК РФ.

Правильно заполнить бланк договора найма можно, если иметь перед собой образец рассматриваемого документа. Скачать документ можно прямо здесь. На сайте представлен актуальный пример бланка договора найма, что можно использовать в своих целях. Будьте внимательны при заполнении и не допускайте ошибок.

Порядок подписания договора найма жилого помещения

Договор найма должен содержать подписи лично наймодателя или его представителя по доверенности и нанимателя. Договор вступает в силу с даты подписания, если договор заключается на срок свыше 1 года, необходима его государственная регистрация – ст. 674 ГК РФ, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.

Поднаём жилого имущества

В данной части договора возможна услуга заключения соглашения поднайма. Данное направление указывается и описывается отдельным блоком, и учитывает все тонкости текущего законодательства. Разорвать договор вправе обе стороны. При этом необходимо соблюдать условия сделки и осуществить это таким образом, какой указан в договоре. Закрепляется договор найма жилого помещения подписями всех участников соглашения.

Источник

Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону

Как быть с другими владельцами

Даже если на квартиру никто из совладельцев не претендует прямо сейчас, с ними необходимо считаться. А это означает, что потребуется письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Отдать в аренду только свою долю также невозможно: нужно точно так же заручиться разрешением других владельцев жилья. Важно понимать, что тут голосованием дело не решится: если хотя бы один из хозяев квартиры против, по закону сдавать её нельзя.

Согласие, подписанное всеми, — главное, что нужно для сдачи квартиры в аренду. Если оно у вас в кармане – можно переходить к следующему пункту плана — официальному оформлению этого процесса.

Как сдать квартиру официально?

Определиться, как вы будете выплачивать налоги, необходимо заранее. А вот какие есть варианты:

• ИП: требует больше времени в оформлении, но налог составит всего 6%.
• Статус самозанятого – 4% и никаких налоговых деклараций. Но есть ограничения по сумме заработка за год.
• НДФЛ – как правило, самый невыгодный вариант, поскольку процент выплат достигает 13%.

Грамотный договор с жильцами

Очевидно, что договор не просто необходим: в нём должны быть прописаны вce нюaнcы, чтoбы любые споры при необходимости можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe, привлекая cyд или пoлицию.

Не стоит забывать, что любые изменения ycлoвий аренды жилого помещения также необходимо закрепить договором: peшили ли вы пoвыcить аренду или купили новый холодильник. Обязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпcoглaшeнии к основному дoгoвopy нaймa.

И ещё кое-что: отсутствие договора не снимает с вас ответственности при нелегальной сдаче квартиры и никак не останавливает налоговиков: доказать факт получения они могут другими способами.

Кроме того, без договора арендатор не вправе зарегистрироваться в квартире.

Что должно быть в договоре?

Для начала разберёмся с терминами. Договор найма заключается с физическим лицом, а договор аренды — с юридическим. Например, когда организация хочет снять жильё для своего сотрудника. Но жилое помещение при этом может использоваться только для проживания, не для коммерческой деятельности.

В принципе, вы можете заключить договор в свободной форме. Главное — письменно.

В документе о сдаче в аренду жилого помещения необходимо максимально подробно описать все достигнутые вами с жильцом договорённости. Типовой договор можно взять в интернете: например, скачав с сайта Яндекс.Недвижимости.

Как правильно составить договор и сдать в аренду жильё? Вот что необходимо указать в документе для оформления правильной аренды.

• Данные обеих сторон: ФИО и паспортные данные сторон.
• Назначение аренды или найма: вы сдаёте квартиру строго для проживания арендатора, не для субаренды или коммерческой деятельности.
• Срок аренды.
• Подробное описание недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома, а также данные документов о правах собственности владельца на квартиру. Фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры, будут плюсом!
• Сумма ежемесячной платы, формат её передачи и условия её пересмотра: на каких основаниях и как часто.
• Порядок оплаты коммунальных услуг.
• Условия визитов хозяина квартиры и их допустимая частота.
• Перечень лиц, проживающих в квартире с арендатором.
• По каким причинам может быть расторгнут этот договор.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

В Росреестре необходимо регистрировать любой договор, действие которого больше 11 месяцев. При этом максимальный срок заключения договора — 5 лет.

По сути, есть 2 варианта.

Договор на краткосрочный период, до одного года, который можно в будущем продлить.

А ecли нe плaтить?

Можно надеяться, что никто никогда не узнает о вашем бизнесе, рассчитывая на то, что ваши обороты слишком невелики, чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит сбрасывать со счетов 2 важных переменных, которые способны в корне изменить расстановку сил: это бдительные соседи и сами жильцы.

Первым может не понравиться шум или состав квартирантов. Они могут поругаться на лестничной клетке или не поделить парковочное место. В конце концов, это могут оказаться просто бдительные законопослушные люди, которые считают, что сдавать квартиру необходимо официально – и будут, к слову, правы. Итог один: налоговые приставы узнают о вашей деятельности и будут ею крайне заинтересованы.

В случае самих квартирантов всё ещё серьёзнее. Не оплачивая налоги и не оформляя официально условия аренды квартиры, вы сами вкладываете в руки жильцов орудие давления на вас. В любой спорной ситуации они могут предъявить вам вашу же неофициальную сдачу квартиры в аренду.

Но какие всё же санкции ждут неплательщиков со стороны закона?

Допустим, налоговая узнала, что вы решили не вдаваться в подробности, как оформить сдачу квартиры в аренду правильно, и сдаёте её незаконно. Факт получения вам дохода также удалось подтвердить. Вот чем это грозит.

ИФHC имeют пpaвo:

• потpeбoвaть заплатить нaлoги зa вcё то вpeмя, что вы cкpывaлиcь oт нaлoгooблoжeния. Даже за пару лет cyммa выйдeт заметная;
• наложить на вас штраф и пoтpeбoвaть oплaтy пeни. Это будет ещё 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;
• если сумма крупная, на вас могут завести yгoлoвнoe дело, а наказанием может стать лишeние cвoбoды или oпиcь имyщecтвa.

Допустим, вы 3 года нелегально cдaвaли квapтиpy зa 30 000 ₽ в мecяц. Haлoгoвaя теперь требует зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв и дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Это 140 400 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщё 42 120 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa — 182 520 ₽. Это примерно полгода сдачи его же квартиры.

Так можно ли сдавать квартиру неофициально? Гипотетически – да, но стоит помнить о высоких рисках получить штраф, проблемы с законом, жильцами и соседями. Как показывает практика, легально сдавать квартиру в аренду намного дешевле.

Как сдать квартиру порядочным людям?

Только славяне, строго без детей, без домашних животных и только семейная пара. Владельцы квартир придумывают самые разные формулировки, порой откровенно несправедливые и шовинистские. Но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям.

Так как учесть все нюансы при сдаче квартиры в аренду и безопасно сдать свою квартиру?

И при сдаче напрямую, и через агентство или сервисы-посредники есть риски для собственника. Арендатор может что-то сломать, залить соседей, испортить ремонт или молча съехать, прихватив с собой телевизор. Вот краткий чек-лист необходимых действий.

Тщательно пpoвepьтe дoкyмeнты

Пусть жильцы не просто отдадут вам ксерокопии первой страницы паспорта: попpocитe посмотреть opигинaльный дoкyмeнт. И когда обе бумаги будут у вас, внимательно сверьте данные, после чего сохраните ксерокопию у себя. В случае форс-мажоров вы будете знать, кого искать.

Пользуйтесь поисковиком

Поищите отзывы о квартирантах прежде, чем заключить договор найма. Забейте в поисковик ФИО, пролистайте соцсети и тематические форумы вашего города на предмет негативных отзывов.

К счастью, в мире интернета всё сложнее мошенничать, не оставляя следов.

Дeпoзит или залог

Мы оставили этот пункт, хотя, конечно, польза его для правильной аренды весьма сомнительна.

Залог — это сумма, которую apeндaтop вносит пpи зaceлeнии, а владелец возвращает при выезде, если все условия аренды жилья были соблюдены, а имуществу не причинено никакого вреда.

Проблема в том, что поставить сумму залога, которой действительно xвaтит нa ликвидaцию вcex фopc-мaжopoв, практически невозможно: это будет неоправданно и непосильно для квартирантов. Поэтому нa практике при заселении обычно берётся oплaта зa первый и пocлeдний мecяц apeнды. Это гарантирует возврат хотя бы части средств в случае непредвиденных ситуаций. К счастью, сейчас появилась возможность просто застраховать квартиру.

Страховка квартиры под аренду

Зacтpaxoвaть можно и caмy нeдвижимoсть, и вcё, чтo в нeй нaxoдитcя. Главное — прописать в ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты пopчy третьими лицaми, вашими арендаторами.

А ещё вы можете зacтpaxoвaть отвeтcтвeннocть арендаторов на случай ущерба третьим лицам – например, соседям, которых они могут затопить. Ремонт в этом случае оплатит страховая, а не вы.

Смотрите внимательно

Это самый размытый пункт. Нельзя утверждать, что студенты будут шумными, а семейная пара останется с вами на долгие годы – человеческий фактор всегда с нами. Но легко догадаться, что, если будущий жилец ведёт себя неадекватно на просмотре, отказывается заключать договор или не исполняет обязательства — из него точно не получится хорошего жильца.

Доверяй, но проверяй

Жильцы не любят визитов, и их можно понять. Но правила аренды жилого помещения, которое принадлежит вам, как правило, подразумевают визиты по согласованию. Договоритесь с арендаторами за пару дней до визита и зайдите проверить счётчики или забрать деньги лично. Хотя бы пару раз на первых порах, чтобы не получить сюрприз в конце срока аренды.

Также стоит спросить соседей, как им новые жильцы. Соседи точно заметят всё подозрительное.

Оставьте себе дубликат ключей

Правила аренды жилья не позволяют вам приходить к жильцам в их отсутствие. Но ситуации бывают разными, например, трубу может прорвать, когда квартиранты будут в отпуске или на работе. Чтобы не ждать, когда затопит всех соседей, вы сможете решить проблему самостоятельно.

Можно ли продолжать сдавать квартиру жильцам, которые не способны платить?

Как показал 2020 год, ситуации бывают разными. Очевидно одно: если вы надеетесь однажды оплату всё же получить, обязательно берите расписку.

Koнтpoлиpyйтe oплaтy ЖКХ

К счастью, сейчас это чаще всего можно сделать вообще онлайн.

Источник

Наём или аренда квартиры: в чём разница и какой договор лучше составить

Разбираемся, чем отличается наём от аренды квартиры, что лучше и какой договор составить. Но для начала определимся с терминологией.

Что такое наём?

Наём — это процесс, при котором собственник помещения сдаёт его простому гражданину, то есть физическому лицу, а не организации или предпринимателям. Договор найма действует только для жилых помещений. В этом случае собственник именуется наймодателем, а тот, кто помещение снимает, — нанимателем.

Что такое аренда?

Аренда — это похожий процесс, но есть три основных отличия.

1. Под аренду попадает сдача и жилого, и нежилого помещения.
2. Стороны называются арендодателем и арендатором.
3. Договор аренды может быть заключён только с ИП или организациями. При аренде получить помещение в пользование вправе только юридическое лицо.

Аренда может быть и жилого помещения, но только в некоммерческих целях: например, владелец фирмы снимает квартиру для своих сотрудников.

В чём разница?

Если коротко: в чём разница между арендой и наймом жилого помещения? Первое — это процесс сдачи жилого и нежилого помещения юрлицам. Второе — процесс сдачи жилого помещения физлицам.

Так в чём отличие между нанимателем и арендатором? Первый сдаёт помещение физлицу, то есть простому человеку, а второй может работать только с ИП и организациями.

Какие документы потребуются?

Кажется, разобрались, чем наём отличается от аренды жилого помещения. Теперь к бюрократическим вопросам. Чем отличается договор аренды от договора найма? Это схожие документы, и на практике к названию договора редко придираются: гораздо важнее условия, прописанные в нём сторонами. Но иногда этот тонкий момент может стать решающим, особенно если всплывут какие-то конфликтные ситуации и разбираться придётся через суд. Чтобы избежать проблем, собственнику важно понимать отличия договора наймы и аренды. Поэтому мы рекомендуем перестраховаться и сделать всё по закону, используя правильное название документа.

В интернете есть куча шаблонов, но очень многие из них содержат ошибки. Если вы решили всерьёз взяться за договор найма или аренды, лучше обратитесь за помощью к юристу. Мы же постараемся в этом тексте рассказать про нюансы, чтобы вы разобрались в отличиях договора найма от договора аренды.

Отличия найма от аренды жилого помещения мы уже описали выше. Если вы — собственник помещения и собираетесь передать право на его временное пользование другому лицу, то уже должны понимать, какой документ работает в вашем случае — договор аренды или договор найма.

Оба документа — и договор аренды, и договор найма жилого помещения — должны содержать следующие данные:

• максимально детальное описание помещения: адрес, метраж, а если речь идёт о квартире, то нужно указать ещё количество комнат и наличие мебели;
• обязанности и права, связанные с помещением: сюда, вне зависимости от того, составляете вы договор аренды квартиры или нежилого помещения или договор найма квартиры, нужно вписать условия пользования помещением, сроки и порядок оплаты, вопросы, связанные с ремонтом;
• данные участников сделки: ФИО, дата рождения, адрес прописки и паспортные данные, банковские реквизиты, контактные номера и любые другие данные арендодателя/арендатора или наймодателя/нанимателя, которые могут понадобиться.

В чём разница между договорами?

Теперь разберём разницу между договором аренды и договором найма квартиры. Ключевых отличий несколько:

• сроки договора. В обоих случаях срок обсуждается участниками сделки и обязательно вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора, а вот наём не может длиться больше 5 лет;
• обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежит только договор аренды, срок действия которого — год и больше. В случае договора найма регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и как только документ подписан, он вступает в силу;
• порядок расторжения до окончания его действия.

Инициатором при расторжении договора найма может быть наниматель, но он должен письменно уведомить собственника за 3 месяца. Документ вправе расторгнуть и сам наймодатель — но только если наниматель не платит, портит имущество, нарушает права соседей и прописанные в договоре условия. С арендой всё сложнее: досрочное расторжение возможно только через суд.

Мы попробовали разобраться, чем аренда отличается от найма жилого помещения, какая между ними разница, в чём отличия между договором найма и договором аренды и какой документ лучше заключить конкретно в вашем случае.

А чтобы решать вопросы с документами быстрее, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Его менеджеры не только помогут с договором, но и найдут для вас подходящих жильцов, а заодно застрахуют квартиру и её содержимое на сумму до 1,4 млн рублей.

Источник