Договор намерения найма жилого помещения

Предварительный договор аренды помещения + образец

Содержание

Что такое предварительный договор и когда он нужен

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился. В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Читайте также:  1с договоры 8 проф что это

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются.

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора. А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора. Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Аванс

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

На какое помещение заключают преддоговор

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором. Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Ремонт

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

Читайте также:  Договор займа ценными бумагами судебная практика

Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение.

Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора.

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на 26.05.2022

Продолжайте читать

Коммерческая ипотека для ИП

Как закрыть ИП из-за границы

Как ИП принимать оплату от физических лиц

Рассылка для бизнеса

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Источник

Как составить предварительный договор о намерении заключить договор аренды квартиры – разъяснение и образец

Гарантийное письмо и соглашение о намерениях – способы продемонстрировать другой стороне свои намерения сделать что-либо. Гарантировать с помощью письма или соглашения можно всё, что не запрещено законом, однако один из наиболее частых способов использования таких документов – это подтверждение того, что сторона намерена заключить договор об аренде. Разберёмся, когда и как используются такие документы и в чем именно состоит гарантия.

Что выбрать — письмо или предварительное соглашение?

Гарантийное письмо – один из элементов делового документооборота. Как правило, оно применяется в отношениях между юридическими лицами или ИП, однако закон не запрещает использовать его и обычным гражданам. Сама по себе гарантия может быть оформлена с помощью двух документов:

  1. гарантийного письма;
  2. договора о намерениях (он же предварительный договор).

Разница между ними в следующем:

  1. Гарантийное письмо является односторонним документом. В нём отправитель лишь указывает, что намерен совершить какие-то юридически значимые действия (в частности, заключить соглашение об аренде не позже конкретного срока или наступления конкретного события).Действия могут быть произведены как по отношению к адресату, так и к другому лицу. Например, гарантийные письма об аренде – обычное требование при регистрации юридических лиц. Они предоставляются в налоговую инспекцию и в них собственник или арендатор гарантирует регистрирующему органу, что помещение, указанное как юридический адрес, будет предоставлено в аренду или субаренду.
  2. Договор о намерениях или предварительное соглашение всегда двусторонний. В нём стороны гарантируют друг другу, что не позже определённого срока подпишут основной документ и вступят между собой в конкретные правоотношения (в данном случае – арендные).

Применяться соглашение о намерениях может в различных ситуациях. Например, одна из организаций намерена приобрести в собственность помещение и собирается дать гарантию контрагенту, что заключит с ним договор аренды. Подписание основного документа пока невозможно, но договор о намерениях гарантирует, что он будет подписан в будущем. Также он может заключаться, если здание, в котором будет предоставлено помещение по договору арены, ещё не введено в эксплуатацию.

Как правильно составить письмо?

В отличие от предварительного договора, предусмотренного ст. 429 ГК РФ, к гарантийному письму, подтверждающему решение о заключении аренды квартиры, закон никаких требований не предъявляет.

Поэтому составляется оно в произвольной форме. На практике, однако, для этого документа выработаны определённые требования. Обычно гарантийное письмо включает в себя:

  1. Наименование адресата (например, при использовании письма при регистрации юридического лица адресатом будет конкретная ИФНС с указанием её номера и адреса).
  2. Название или имя (если это ИП или обычный гражданин) будущего арендодателя.
  3. Описание помещения, которое будет предоставлено в аренду (как минимум с указанием полного адреса и площади).
  4. Время, в течение которого будет заключён основной договор. Если речь идёт о регистрационных действий, то срок будет отсчитываться с момента завершения регистрации.
  5. Основания, по каким арендодатель имеет право заключать договор (право собственности, ранее заключённый арендный договор с правом субаренды и т. д.).

Гарантии для сторон сделки

Ст. 429 ГК РФ указывает, что предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и будущий основной. Следовательно, при его заключении нужно руководствоваться и нормами, указанными в статьях о договоре аренды (в частности, ст. ст. 606 – 608 ГК РФ).

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В частности, в таком договоре должен быть указан объект, который будет сдан в аренду. Смысл такого договора аренды – это юридически связать стороны между собой, хотя основной договор ещё не заключён. При этом важно, что на момент заключения такого соглашения у арендодателя может ещё и не быть в наличии того объекта, какой будет сдан в аренду.

Это было прямо подтверждено ещё в 2009 году постановлением Президиума ВАС №402/09. При этом предварительный договор в обязательном порядке должен содержать указание на сроки, в течение которых должен быть заключён основной. Срок может быть указан:

  1. В виде фиксированной даты (например, «не позднее 30 марта сего года»).
  2. В виде времени после подписания предварительного договора.
  3. В виде периода времени, начинающего течь после наступления определённого события, которое обязательно должно произойти (ст. 190 ГК РФ). В частности, такой способ указания применяется при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в строящихся зданиях, и тогда указание на срок будет выглядеть примерно так: «Не позднее 10 рабочих дней с момента постановки здания на государственный кадастровый учёт»).

Предварительное соглашение о намерениях крайне полезно для обеих сторон. Дело в том, что в том случае, если арендодатель либо арендатор попытаются уклониться от заключения основного договора, другая сторона может:

  • Обратиться в суд и потребовать заключения аренды уже в судебном порядке. В этом случае отношения сторон между собой считаются начавшимися с того момента, как решение суда вступит в законную силу.
  • Взыскать с нарушителя все убытки, причинённые неисполнением обязательств по предварительному договору. Например, для арендодателя такими убытками могут считаться неполученные арендные платежи за время между тем моментом, когда должен был заключаться основной договор, и обращением в суд.

Возмещение убытков и принуждение к заключению – это две разные вещи. Взыскание не освобождает виновную сторону от обязанности всё-таки заключить договор. Избежать этого она может только если контрагент всё-таки даст согласие на расторжение отношений по соглашению сторон.

Заключение

И гарантийное письмо, и договор о намерениях позволяют подстраховаться в тех случаях, когда нет возможности начать арендные отношения прямо сейчас. Однако по своим последствиям оба этих документа серьёзно различаются между собой, и сторонам надо это учитывать, выбирая способ гарантии.

Источник

Читайте также:  Договор на оказание услуг для сторожа образец
Поделиться с друзьями
МальтаВиста