Договор мены квартиры с несовершеннолетним собственником

Договор мены между близкими родственниками

Понятие договора мены долей квартиры

Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

• Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
• Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
• Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
• Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Источник

Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?

У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.

Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.

А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.

Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.

В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.

1. Насколько схема с обменом долями рабочая?
2. Каким договором лучше оформлять обмен?
3. Какие есть еще варианты в нашей ситуации?

Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.

В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.

Какие могут быть препятствия для обмена долями

Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.

Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.

Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.

Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.

Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.

Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.

Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.

Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.

Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.

Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.

Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.

Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.

Почему лучше не дарить доли

Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.

В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.

Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.

Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.

Как победить выгорание

Что может предложить опека

Органы опеки могут потребовать не только выделить детям то же количество метров в другой квартире, но и положить деньги от продажи детских долей на их банковские счета. То есть у детей будут и метры, и деньги. Именно этого хочет от вас опека. Пользоваться деньгами можно будет только с согласия органов опеки и только на нужды детей.

Это обоснованное требование: государство выдает маткапитал, чтобы улучшить условия проживания семьи. Если одну из квартир продадут, то жилья в семье станет меньше. А значит, детям это нужно компенсировать, в том числе деньгами.

Например, в Казани семья просила согласия на продажу квартиры, где треть принадлежала дочери. В обмен отец предлагал подарить ей треть в квартире побольше. Опека дала согласие на продажу при условии, что дополнительно деньги от продажи трети родители положат на банковский вклад на имя ребенка.

Семья квартиру продала, девочке подарили треть другой квартиры, а позже семья пошла в суд оспаривать требование положить деньги в банк до совершеннолетия дочери. Суды двух инстанций посчитали такое требование законным.

Какие еще схемы вам могут подойти

Вы можете получить согласие на продажу квартиры с детскими долями под обязательство, что разместите деньги от продажи на счетах детей. А дальше можете просить опеку разрешить вам использовать эти деньги, например, чтобы купить на них новую квартиру и выделить доли детям на эту сумму.

Например, в Новосибирской области семья начала строить дом и просила у опеки согласия на продажу квартиры, где 2 /3 принадлежали несовершеннолетним дочерям. Сначала родители тоже хотели поменять доли в доме на доли в квартире, но опека запретила такую схему как сделку между родственниками. Продавать квартиру опека разрешила только с условием, что деньги положат на счет детей. Родители так и сделали.

В итоге у родителей оказались лежащие мертвым грузом на счетах деньги детей и кредит на дом. Они просили разрешить погасить кредит детскими деньгами, но опека отказала. Зато суды двух инстанций разрешили снять деньги: дети получили доли в доме площадью в 3 раза больше и стоимостью в 1,5 раза выше, так что их жилищные права защищены. А вот хранить деньги в банке с учетом инфляции не лучшее решение.

Похожая схема с тяжкой бюрократической составляющей — просить в опеке разрешить продать одну квартиру с условием, что сразу купите другую и выделите в ней доли детям. Для этого в опеку представляют документы по двум квартирам: той, что продают, и той, что покупают. Опека согласует новую квартиру и прописывает в разрешении срок, в который должны состояться обе сделки. Это может быть неудобно вашим покупателям, и они наверняка попросят скидку за сложности. В Москве и Санкт-Петербурге скидка может достигать как раз размера вложенного материнского капитала.

Но поскольку вы собираетесь переезжать и будете покупать квартиру в другом городе, возможен и другой вариант. Например, опека выдаст вам разрешение продать квартиру с детскими долями с условием, что в течение полугода вы купите новую квартиру в другом городе и выделите в ней доли детям. То есть привозить документы по новой квартире на согласование в опеку перед сделкой не понадобится.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

У нас также была квартира с долями 4х несовершеннолетних. И был фактический переезд в другой город. Опека дала разрешение на продажу квартиры с условием размещения денежных средств на счетах несовершеннолетних пропорционально долям в квартире. В дальнейшем эти же средства мы направили на приобретение квартиры в другом городе, предварительно вновь получив разрешение от органов опеки на распоряжение денежными средствами на покупку и выделение долей несовершеннолетним, опять же пропорционально.

Я считала, что будет проще выделить доли в другом объекте недвижимости, в котором бабушкой была обещана часть квартиры отцу детей, но. Это другая история)

И в принципе, считаю, что да, в дальнейшем это опять траты времени и денег. И вообще, пожалела, что использовала мат.капитал. Дорого он мне обошёлся (

Кристина, у нас похожая история, но нам ещё запретили покупать новую Недвигу в ипотеку, даже если она в 3 раза больше и в Москве. Вам говорили про то, что покупку с ипотекой не одобрят, так как обременение — это ухудшение условий детей (в текущей квартире, где доли, квартира без ипотеки). Или вы в принципе без ипотеки расстраивали покупку?

Каролина, мы вторичку брали в ипотеку у сбера, первоначалка — детские доли, остальное ипотечные средства. На новостройки я интересовалась в 2018 году в Калининграде в опеке, тогда были условия, не менее 80% готовности, сейчас не знаю. Знаю, что в каждом регионе свои «интересности». Даже в пределах области в субъектах могут быть разные условия и требования

Кристина, я сравнивала с Самарой, в 2018м у них требования были просто идиотские, по другому не сказать.

Кристина, Подскажите, где опека дала такое разрешение? Мне в Мос.области опека отказывает, риэлторы далдонят, что не возможно просто деньги на счёт детей, нужна встречная сделка и тд и тп. А у нас да, переезд в другой регион.

Ольга, нам в Москве опека тоже говорит, что никаких вариантов нет, кроме покупки новой квартиры не в ипотеку

Спасибо Вам огромное, за такую продуктивную статью, со ссылками на нормы права и судебную практику! Очень редко на просторах интернета можно найти такой полноценный ответ!
Благодарю автора статьи!

Одним из условий опеки ,как вы излагаете это то ,чтобы деньги от продажи положить на счета детей.
Деньги могут появиться только в результате продажи.
Договор мены -это обмен собственности на собственность,денег при этом не прибавляется.

По логике это должна быть мена, поскольку о реальной продаже и передаче денег речь не идёт.
Опека же и на мену должна быть согласна,у детей должны быть в итоге те же доли,что и были.тогда их ( детей) право не будет нарушено.
Если возникают препятствия ,тогда обжаловать отказ опеки в суд.
Но полагаю, что препятствий здесь не будет.

Ирина, по договору мены товары могут быть неравноценными. Поэтому бывает договор мены с доплатой. П. 2 ст. 568 ГК РФ — «В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором».

Рафаэль, такую мену возможно не одобрит опека, так как очень придирается по метрам и рыночной стоимости. Но возможно обжаловать опять же.

Ирина, я так понимаю, опека разрешает мену долей в квартире 1 на доли в квартире 2 и последующую продажу квартиры 1 с условием, что деньги пропорционально долям детей в квартире 1 будут положены на счёт детей (итого у детей и деньги, и метры, а у родителей возможность продать квартиру, но замороженная часть денег равная болят детей в проданной квартире 1)

Опека подстраховывается со всех сторон: и деньги положи, и доли обменяй. У нас обычно деньги на счёт кладут, когда происходит переезд в другой город, а дарение доли в квартире отца, например, разрешают с одновременной продажей.

Марина, можно уточнить где такая практика?

Алексей, ярославский регион. На самом деле, в каждом регионе свои «погремушки».

Личный вопрос: есть квартира, которой владею единолично, в которую прописал жену и ребёнка. В планах построить дом на деньги от продажи этой квартиры. Нужно ли мне будет согласие опеки? Ребенка можем прописать в квартире жены

Дмитрий, если ребёнок не собственник, то согласие не требуется

У моего ребенка есть доля в квартире где сами не проживаем. Планируется продажа той квартиры, а долю ребенка заберем деньгами на счет. Тех денег не хватит и на четверть квартиры поэтому не вижу смысла вкладывать эти деньги в метры, и уж тем более наделять ребенка имуществом в своей квартире. Вопрос: могу ли я их тратить на образование ребенка?

mareichevao, вам все равно необходимо постановление опеки, так как ребенок-собственник. Они могут разрешить положить деньги на счет, но чтобы ими распорядиться — снова нужно разрешение с указанием конкретной цели.

Здравствуйте! Ситуация такая: 1-к квартира куплена с маткапиталом в ипотеку, которая ещё не выплачена. Мы берём ещё одну ипотеку на 2-к квартиру. Планируем продать однушку и загасить старую и часть новой ипотеки.
Как поступить с долями? Возможно их выделить в квартире моей мамы? Какие есть ньансы в продаже?
Ведь выделить доли мы сможем только после погашения ипотеки, а погасить ее сможем только деньгами от продажи🤷🏻‍♀️
Помогите разобраться, пожалуйста 🙏

Здравствуйте! У нас есть квартира купленная в ипотеку под мат.капитал, ипотека ещё на 11 лет, сейчас планируем строить дом в ипотеку, хотим квартиру продать и погасить ипотеку за дом, чтобы выделить доли детям. Возможна такая схема?

Ирина, скорее всего, нет. Но всё нужно обговаривать с опекой.

Автор, я правильно понимаю, что есть ещё нюанс про то, что квартира не должна быть куплена в ипотеку, так как это считается якобы ухудшением жилищных условий для детей, даже если доли в новой квартире намного больше? Не встречали практику по этому поводу? У нас ситуация такая: есть квартира 1 (42 метра) в Ростове, которая принадлежит маме (получена почти 20 лет назад по наследству) и квартира 2, которая принадлежит всем членам семьи по 1/6 (куплена за мат капитал), включая двух несовершеннолетних. Планируется переезд в Москву и покупка квартиры здесь (в Москве есть квартира 3, где 1/2 у мамы и 1/2 у меня, в действующей ипотеке). Ещё нужны деньги на операцию отцу. В связи с этим хотели провести мену (дать несовершеннолетним доли в квартире 2 вместо квартиры 1, доли получатся больше, квартира сама больше, остальные условия такие же, дома в одном районе), а потом квартиру 1 продать и добавить на покупку новой квартиры и часть потратить на операцию отцу. В целом, мы готовы положить часть денег от продажи долей детям на счёт. Но опека ничего не предлагала по этому поводу. Ответ такой: если хотите продать квартиру — покупайте новую без ипотеки (что нам сделать в Москве невозможно на данный момент). Квартира 1 простаивает. На какой пункт закона можно сослаться в данном случае (обязана ли опека разрешить продать квартиру, если мы согласимся положить деньги на счёт и дать встречно другие доли)? И что за ссылку на НПА можно привести в качестве аргумента про возможность положить деньги на счёт же от проданной квартиры пропорционально долям детей? Спасибо!

Источник