Договор мены квартиры образец что это

Договор мены равноценных квартир

Договор мены равноценных квартир представляет собой соглашение, по которому стороны обмениваются недвижимостью одинаковой стоимости, принадлежащей им по праву собственности.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Субъектами по договору мены могут выступать как физические, так и юридические лица. Таким образом, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться собственники жилых помещений.

Договор мены равноценных квартир подлежит оформлению в письменной форме, так как устное заключение сделки возможно лишь случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.

В связи с этим ниже мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор мены равноценных квартир

Мы:
Шестаков Дмитрий Степанович, 12.04.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Троцкого, дом 123, квартира 456, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.04.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Селезнев Геннадий Альбертович, 13.05.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Александра Невского, дом 321, квартира 654, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 13.05.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле соглашения традиционно указываются:

• разновидность заключаемого договора;
• место и дата заключения сделки;
• имена и роли участников соглашения;
• адрес проживания и паспортные данные физических лиц.

Чтобы договор мены равноценных квартир вступил в юридическую силу, стороны должны прописать в тексте документа положения по всем существенным условиям. К таким условиям, в рамках
настоящего договора, принято относить:

• предмет договора;
• фактическая стоимость имущества, которое является предметом.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают жилые помещения, принадлежащие по праву собственности Контрагентам, указываются следующие характеристики:
— адрес, по которому расположено жилое помещение;
— этаж, на котором располагается квартира;
— количество квадратных метров в квартире;
— количество комнат;
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:

Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие жилые помещения, принадлежащие им по праву собственности:
Шестаков Дмитрий Степанович передает в пользу Селезнева Геннадия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ломоносова, дом 38 (Тридцать восемь), 7 (Седьмой) подъезд, квартира 246 (Двести сорок шесть), 18 (Восемнадцатый) этаж. Квартира состоит из 6 (Шести) комнат, общая площадь составляет 65 (Шестьдесят пять) квадратных метров.
Селезнев Геннадий Альбертович в свою очередь, передает в пользу Шестакова Дмитрия Степановича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 47 (Сорок семь), 6 (Шестой) подъезд, квартира 423 (Четыреста двадцать три), 11 (Одиннадцатый) этаж. Квартира состоит из 5 (Пяти) комнат, общая площадь составляет 66 (Шестьдесят шесть) квадратных метров.
На момент мены, фактическая стоимость каждой из указанных квартир, по утверждению обеих сторон, установлена в размере – 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками жилых помещений на основании предоставления выписки из Росреестра.
Квартиры не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Права и обязанности сторон

Этот раздел составляется с целью указания обязательств Контрагентов по настоящему соглашению. Интерпретации формулировок обязательств могут выглядеть по-разному в связи с действием в Российской Федерации в настоящее время принципа свободы договора. Мы, в свою очередь, постараемся выделить основные положения, которые прописываются в подобных документах:

Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения жилые помещения.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа квартиры, соответствующие характеристикам, заявленным в договоре.
• Переоформить права собственности на квартиры в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.

Ответственность сторон

В этом разделе прописывается информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров

В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.

Регистрация

Зарегистрировать договор можно в органах Многофункционального центра, а также в территориальном отделении Росреестра. Еще одним вариантом является составление нотариального договора. При таком выборе, нотариус самостоятельно осуществит регистрацию.

Источник

Порядок составления договора мены квартиры

Необходимость в оформлении договора мены квартиры возникает в случаях, когда два владельца приходят к решению обменяться своим жильем. Мена квартиры или бартер представляет собой заключение соглашения, основанного на взаимной передаче владельцами своей недвижимости. Такие сделки предусматриваются Гражданским кодексом России.

Законодательство

Гражданское законодательство не разделяет обмен и процедуру продажи недвижимости. Обе процедуры регулируются одними нормами закона, прописанными в главах 30 и 31 ГК. Однако в отличие от продажи, в которой один участник (продавец) передает недвижимость другому (приобретателю), получая оплату в денежном эквиваленте, каждый участник мены является как продавцом имущества, так и его покупателем (ст. 567 ГК), поэтому в договоре они именуются сторонами под номерами один и два.

Собственник вправе обменять свое имущество на любое другое. В идеале бартер подразумевает обмен аналогичных объектов при этом возможны исключения:

• обмен с доплатой (например, меньшая площадь меняется на большую);
• размен жилплощади (одна большая квартира на несколько маленьких);
• обмен разных видов имущества (квартиру на автомобиль, ценные бумаги, жилой дом и т. д.).

Так под обменом понимается сделка с государственными квартирами (ст.72 ЖК). Стороны договора не являются собственниками, а имеют статус нанимателей муниципального жилья. Процедура обмена регламентируется не только гражданским, но и жилищным кодексом, а для осуществления операции обязательно требуется разрешение от Администрации.

Участники мены – владельцы квартир и имеют право распоряжаться ими так, как пожелают, разрешений не требуется.

Особенности соглашения

Основным нюансом договоров мены является двойственный характер соглашения, то есть каждый участник имеет статус и продавца, и приобретателя. Кроме того, данная процедура имеет и другие особенности:

• на договор распространяются нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок реализации (купли-продажи) имущества;
• при отсутствии в договоре упоминания о стоимости объектов, подлежащих обмену, они автоматически признаются равноценными;
• обязанность несения расходов, связанных со сделкой ложится на обе стороны в равном соотношении;
• при несовпадении сроков передачи недвижимости, к соглашению применяются нормы о встречном исполнении (ст. 328 ГК).

Текст соглашения об обмене квартиры на иное имущество имеет форму письменного документа, который в обязательном порядке должен пройти процедуру регистрации в специализированном органе.

Участниками сделки могут являться как граждане (россияне или иностранцы), так и организации (юридические лица и предприниматели). Возможно также участие в договоре РФ и ее субъектов.

Алгоритм составления договора

Универсальная форма соглашения об обмене квартиры законодательством не предусмотрена. Стороны могут использовать любой приемлемый для них вид документа. При этом в договоре должны отражаться следующие пункты:

• данные участников – информация из паспорта, регистрация, инициалы;
• наименование и адрес предприятия (если одна или обе стороны юридические лица);
• информация об обмениваемом имуществе (предмете договора) – местоположение, наименование, площадь;
• стоимость квартиры;
• сумма доплаты (если она есть) и какая сторона ее осуществляет;
• день и место оформления договора;
• правоустанавливающий документ от каждой из сторон (основания принадлежности имущества);
• указание на наличие или отсутствие обременения (арест, залог, задолженности по ЖКУ);
• форма собственности (единоличная, долевая, совместная) ­– количество владельцев обмениваемого имущества;
• срок исполнения обмена (когда сделка завершится);
• особенности недвижимости (количество комнат, материал строения, ремонт и т. д.);
• непредвиденные ситуации, влияющие на возможность обмена;
• основания и процедура отказа от договора;
• права, обязательства, ответственность участников (определяются сторонами самостоятельно);
• подписи участников.

При желании участники могут внести сведения о необходимости доплаты, способе и порядке ее передачи.

На последнем этапе обмена оформляется акт приема-передачи квартиры. После его подписания стороны приобретают не только права на жилища, но и ответственность за полученную недвижимость. Акт составляется в нескольких экземплярах (не менее 2-х).

Регистрация

Любая процедура, результатом которой становится приобретение недвижимости, подлежит регистрации в Росреестре. Соглашение об обмене квартиры не является исключением. Договор мены не прошедший регистрацию, законной силы не имеет. При этом регистрации подлежит не сам текст соглашения, а права, приобретаемые посредством его заключения.

Для регистрации владения оба участника бартера лично, либо через уполномоченных доверенностью лиц, должны явиться в орган Росреестра либо многофункциональный центр (МФЦ) со следующим перечнем бумаг:

• заявление о проведении регистрации перехода собственнических прав на старое и приобретение прав на новое имущество;
• личный документ (паспорт);
• оформленный участниками договор;
• свидетельства о праве владения на квартиры от обеих сторон (выписка из ЕГРН);
• справки из домоуправления о числе прописанных, БТИ о стоимости жилища и Росреестра о числе владельцев квартиры;
• согласие иных владельцев или супруга (заверенное в нотариате);
• акт приема-передачи;
• разрешение от опеки (если один из владельцев несовершеннолетний);
• чек об уплате пошлины (2000 рублей с каждой стороны).

Все вышеперечисленные бумаги предоставляются в двух экземплярах, по одному от каждого участника.

Подготовка новых документов занимает от 5 до 10 дней, без учета выходных. После регистрации оба владельца получают погашенные свидетельства о владении старым имуществом и выписку о собственности на новые жилища.

Уплата налога

Исходя из законодательства мена квартиры рассматривается как возмездная передача (продажа), соответственно владелец должен получить выгоду. Такая выгоды, в соответствии со ст. 217 НК РФ подлежит налогообложению (НДФЛ). Сумма налога устанавливается исходя из времени владения квартирой. Равно как при продаже, налог с обмена составляет 13% от прибыли, превышающей миллион рублей.

Такой налог выплачивается до 15 июля, следующего после оформления сделки года. Декларация, в которой прописывается получение дохода, направляется в ФНС РФ до 30 апреля.

Официально установлен только один вариант освобождения от уплаты НДФЛ с продажи или мены ­– если время владения квартирой превышает трехгодичный срок. Даже если соглашение оформлено между близкими родственниками, осуществить уплату НДФЛ необходимо. Однако в случае обмена действует правило, по которому, если обмениваемое имущество равноценно и ни одна из сторон не получила от сделки выручку, налог не выплачивается.

Расторжение соглашения

На сделки об обмене квартирами распространяются общие правила ГК РФ. Поэтому в случаях необходимости расторжения либо изменения такого соглашения будут задействованы нормы 29 главы ГК РФ, учитывая которые можно выделить четыре основания для расторжения:

1. Согласие участников – при обоюдном желании, стороны могут прекратить действие договора о бартере, подписав соглашение идентичное первоначальному, либо обменяться письмами с описанием намерений разорвать юридические отношения.
2. Серьезное нарушение пунктов соглашения ­– существенное нарушение договора, повлекшее для пострадавшего участника потерю значительной части благ, которые он мог бы приобрести. Прекращение возможно только через судебную инстанцию.
3. Отказ от исполнения – основания и порядок обычно предусматриваются самим договором мены. Наличие нарушений не обязательно.
4. Непредвиденные обстоятельства, ввиду которых мена становится невозможной (например, уничтожение квартиры).

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным если:

• один из участников подписал соглашение под воздействием насилия или угроз;
• гражданин введен в заблуждение относительно пунктов договора (предмета, цены, участников, вида сделки);
• в бумагах присутствуют неточности и ложная информация (описки, зачеркивания, ошибки) влияющие на ход исполнения обязательств.

Исковая давность по соглашениям об обмене квартирами составляет от одного до трех лет исходя из причины прекращения договора.

Таким образом договор бартера (мены) – это соглашение, оформляемое в простом письменном виде, для которого не обязательно заверение в нотариате, однако оно должно быть зарегистрировано в Росреестре, без чего не является законным. Стороны такого договора не вправе разорвать его в одностороннем порядке.

При намерении совершить мену жилплощади, сторонам следует разобраться в процедуре осуществления сделки, необходимых документах, узнать о ее особенностях, нюансах и возможных подводных камнях.

Источник