Для чего нужен договор поднайма

Договор найма (поднайма) жилого помещения

Договор найма (поднайма) жилого помещения является специфическим договором аренды недвижимости, который может быть заключен только с арендатором — физическим лицом. В данной статье речь идет об особенностях содержания и заключения такого договора.

Содержание договора найма (поднайма) жилого помещения

В законодательстве под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания людей (подходит под все требования законодательства о нормах проживания), что определено в ст. 15 ЖК РФ. Соответственно, договор найма (поднайма) может быть заключен на любое такое помещение.

ВАЖНО. Нанимателем по договору найма (поднайма) жилого помещения не может быть юридическое лицо, оно заключает договор аренды и использует жилое помещение только для проживания – ст. 671 ГК РФ. Если в заполненном бланке договора будет указана иная цель, то договор недействителен.

Договор должен содержать условия:

• Объект данного договора – жилое помещение, его описание.
• В договоре указываются данные сторон, стоимость найма (поднайма), порядок расчетов, права и обязанности сторон.
• В составленном договоре указывается срок найма, информация о лицах, имеющих право проживать совместно с нанимателем.
• Обязательны условия о расторжении договора по инициативе обеих сторон.

Особенности оформления договора

Договор найма (поднайма) жилого помещения имеет особенности, определенные в гл. 35 ГК РФ:

• Наниматель, заключающий договор найма (поднайма) жилого помещения, должен быть только физическим лицом.
• Наймодателем, по договору найма (поднайма) жилого помещения может быть как физическое, так и юридическое лицо, муниципалитет при социальном найме.
• Договор заключается только в письменной форме.

ВАЖНО. Разница при заключении договора в том, что наймом занимается собственник, а в поднаем сдает наниматель с согласия собственника.

Порядок подписания

Договор найма (поднайма) должен содержать подписи лично наймодателя или его представителя по доверенности и нанимателя. Договор вступает в силу с даты подписания, если договор заключается на срок свыше 1 года, необходима его государственная регистрация – ст. 674 ГК РФ, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.

Источник

Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Субаренда и поднаем недвижимости часто происходят незаконно. При этом сложно сказать, кто рискует больше – наниматель или собственник. О рисках, связанных с поднаймом квартиры, а также о том, как их избежать, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова.

Договор аренды жилого помещения, заключаемый между физическими лицами – собственником недвижимости и арендатором, называется договором найма. Если арендатором (нанимателем) является юридическое лицо, то такая сделка называется арендой. Часто это практикуется в случае с корпоративной или дипломатической арендой помещений для сотрудников предприятий или посольства. Аренда (субаренда) и наем (поднаем) помещений регламентируются различными статьями ГК РФ.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

Рассмотрим сделку между физическими лицами – договор найма и поднайма. При изменении личных обстоятельств нанимателя и его желании освободить жилое помещение у собственника (наймодателя) в качестве компенсации за расторжение сделки обычно остается страховой депозит в размере одной месячной арендной платы, которую вносит арендатор при подписании договора найма одновременно с предоплатой за первый или первые месяцы аренды. Если по каким-либо причинам расторгнуть договор невозможно, наниматель может пойти по пути договора поднайма (субаренды).

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия наймодателя. Аренда и наем по закону подразумевают владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им. А сделки с субарендой или поднаймом – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к нанимателю, и агентство порой ищет подходящего человека или семью в течение нескольких месяцев, а иногда и до года. Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем вряд ли получится. Задача усложняется, если ваш договор найма сроком более одного года и был зарегистрирован в соответствии с ч. 2 статьи 674 ГК РФ в Росреестре. Договор поднайма необходимо будет также зарегистрировать, если договор будет сроком более года и вы получили согласие наймодателя на поднаем.

Обезопасить себя в случае поднайма можно тщательной проверкой нанимателя, закреплением в договоре поднайма ограничений по пользованию жилым помещением: допустим, не разрешается курить или содержать в квартире собак или других домашних животных. Часто в договоре указывается список лиц с паспортными данными, которые будут постоянно проживать в данной квартире, даже не являясь по договору нанимателями.

На поднаем также нужен необходим договор

Аналогичные положения можно и нужно формализовать в договоре поднайма. Финансовая сторона вопроса также может быть синхронизирована с первоначальным договором. Если вы как наниматель внесли страховой депозит в определенном размере, то рекомендуется придерживаться аналогичных условий в случае поднайма. Естественно, в случае поднайма часть ответственности за сохранность внутреннего убранства квартиры остается у нанимателя, который в первую очередь будет отвечать перед наймодателем при передаче квартиры по акту в конце срока найма.

Также известны случаи, когда предприимчивый наниматель берет в наем квартиру без ремонта, отделывает ее за свой счет, а потом сдает в поднайм уже по более высокой цене на длительный срок или чаще на короткий, вплоть до нескольких дней с посуточной оплатой. Такие краткосрочные сделки пользуются популярностью, особенно если квартира находится в центре города, в окружении музеев и театров. Тогда у иностранных туристов есть возможность выбора между дорогостоящей гостиницей и симпатичной квартирой.

Но бывает и по-другому. Например, наниматель арендует квартиру на долгий срок, исправно оплачивает наем, время от времени проживает в квартире или вообще там не проживает, а экспериментирует с посуточной арендой. Часто это происходит без договоров, просто под честное слово, и порой наниматель зарабатывает вот таким неофициальным способом в несколько раз больше, чем сам платит за квартиру. Кто знает, у кого больше риск в таком предпринимательстве: у нанимателя или у наймодателя-собственника квартиры.

В случае с дорогой недвижимостью мы рекомендуем страховать квартиру, внутреннюю отделку и мебель обеим сторонам сделки. Например, можно в одной и той же страховой компании собственнику оформить страхование своей недвижимости и одновременно страхование нанимателем своих встречных рисков по нанесению ущерба жилому помещению или элементам интерьера. Тогда и волки сыты и овцы целы.

Источник

Для чего нужен договор поднайма

ЖК РФ Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Источник

Договор поднайма жилплощади – что за документ и как заключается?

Если человек снимает квартиру или другое жильё, он имеет субъективное право сдать его в поднаём третьим лицам. В подобных случаях актуальным становится подписание договора поднайма, что регулируется соответствующими статьями Жилищного кодекса. Что же представляет собой данный документ, между кем заключается и как расторгается, узнайте далее.

Понятие и параметры документа

Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.

Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:

• Двусторонность. Соглашение заключается между двумя или более сторонами правоотношений.
• Реальность. Документ не может содержать завышенные условия. К тому же в нём нужно регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
• Возмездность. Право пользоваться жилым имуществом является возмездным, то есть предоставляется только за ежемесячную плату, размер которой стороны устанавливают самостоятельно по обоюдному желанию (ч. 2 ст. 78 ЖК). В редких случаях плата за пользование жилым помещением представляется не в денежной форме. Например, жилец может расплатиться различными вещами, выполнением ряда работ или оказанием необходимых нанимателю услуг.
• Срочность. Если договор социального найма может не предполагать определённых временных границ, в течение которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем, то договор субаренды обязательно ограничивает данный период. Если же в нём не обозначается данный срок, то он автоматически составляет 12 месяцев или 1 год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.

Документ составляется как минимум в 2-3 экземплярах, один из которых держит у себя непосредственно собственник недвижимого имущества (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Между кем заключается?

Участниками рассматриваемого документа являются:

• наймодатель – лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в пользование третьему лицу на фиксированный срок (рассматриваемая жилплощадь обязательно должна находиться в его собственности);
• наниматель (поднаймодатель) – лицо, которое снимает жилое помещение у предыдущей персоны по договору социального найма;
• поднаниматель – лицо, которому наниматель передаёт занимаемую жилплощадь на оговоренный период времени, но только с одобрения самого владельца.

В договоре поднайма без исключения указываются все граждане, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Вне зависимости от того, какую часть помещения занимает поднаниматель, с юридической точки зрения, ответственность перед наймодателем несёт непосредственно наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК).

В рамках договора субаренды поднаймодатель имеет следующие права:

• требовать у жильца своевременно вносить ежемесячную плату за пользование помещением и жилищно-коммунальными услугами;
• запретить вселение в жилплощадь граждан, которые не вселяют доверие, или любых дополнительных жильцов;
• выселить жильца, обратившись для этого в суд, если тот отказывается сделать это на добровольной основе.

Что касается поднанимателя, то он вправе:

• проживать на жилой площади, за поднаём которой вносит ежемесячную плату;
• вселить в арендуемое помещение членов своей семьи или третьих лиц, но только с разрешения нанимателя;
• требовать у нанимателя проведения капитального ремонта или выполнения ряда работ, которые улучшат состояние жилья;
• зарегистрировать на жилплощади своих детей несовершеннолетнего возраста, причём без согласия нанимателя;
• зарегистрировать на жилплощади совершеннолетних членов семьи, но только с разрешения нанимателя.

Право поднанимателя пользоваться жилплощадью не является самостоятельным, а зависит от прав нанимателя и имеет ограниченный характер (ч. 3 ст. 76 ЖК).

Так, поднаниматель не принимает участия в решении вопросов относительно пользования помещением, например, без его согласия наниматель может вселить новых постояльцев. К тому же его голос может не учитываться при принятии решения относительно переустройства жилплощади, её ремонта и т. д. Между тем жилец избавляется от исполнения обязанностей, которые возникают перед нанимателем и членами его семьи.

Каковы условия заключения документа?

Наниматель может заключить договор поднайма только в том случае, если одновременно удовлетворяются все условия (предпосылки), которые предусмотрены ст. 76 ЖК. К ним относится:

• наличие письменного разрешения наймодателя;
• наличие письменного разрешения членов семьи нанимателя, если они проживают с ним в одном доме;
• наличие разрешения всех нанимателей и обитающих с ними членов их семей, если в поднаём сдаётся «участок» в коммуналке (если в ней имеются приватизированные жилые помещения, то также потребуются разрешения всех собственников и обитающих с ними членов их семей);
• достаточная площадь дома, чтобы после вселения нового жильца на одного проживающего отводилась площадь, соответствующая учётной норме (если помещение сдаётся в коммуналке, то после вселения поднанимателей на одну персону должна отводиться площадь не менее нормы предоставления);
• оговоренный срок действия договора, причём он не может быть дольше периода, в течение которого наниматель может располагать арендуемым жильём по договору с собственником жилья;
• установление размера денежной суммы, которая должна вноситься каждый месяц в качестве арендной платы, и срок её внесения;
• оговоренный срок, за который должна вноситься плата за жилищно-коммунальные услуги, если только наниматель обязан вносить её в рамках договора найма;
• соблюдение всех действующих норм относительно регистрации граждан по месту временного проживания при вселении нового жильца в дом.

Если отсутствует хотя бы один из перечисленных условий, то договор поднайма не может быть признан действительным. К тому же подобный документ невозможно оформить в следующих случаях:

• наниматель или проживающий вместе с ним член его семьи страдает тяжёлыми формами инфекционных хронических заболеваний, указанных в установленном правительством перечне (заключение договора невозможно и в тех случаях, когда подобными заболеваниями болеет сам поднаниматель);
• наймодатель подал в судебные органы иск на нанимателя, чтобы изменить условия договора найма или вовсе его расторгнуть;
• здание, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, подлежит сносу;
• жилое помещение, в которое должен переехать поднаниматель, непригодно для проживания.

Заключить договор поднайма квартиры довольно сложно и в тех случаях, когда органы домоуправления выносят решение о проведении капитального ремонта здания.

Составление договора и его образец

Документ заполняется в письменной форме с помощью шариковой ручки чёрного или синего цвета. При этом важно соблюдать аккуратность и не допускать ошибок, поскольку при заметных исправлениях и помарках договор не будет считаться действительным. Само содержание соглашения должно быть истинным, поскольку при заведомо ложных сведениях оно не будет наделено юридической силой, а внесшее некорректные данные лицо может понести административную ответственность.

При составлении данного соглашения требуется придерживаться такой структуры:

1. Оформить шапку договора – указать его наименование, номер и дату подписания (написать прописью). Вписать ФИО участников соглашения.
2. Подробно описать предмет настоящего договора поднайма. Так, нужно указать адрес расположения жилплощади, срок его поднайма, а также реквизиты документа, который подтверждает факт социального найма. К реквизитам относятся серия и номер.
3. Зафиксировать права и обязанности участников договора. В рамках данного параграфа требуется указать полную информацию о лицах, которые будут проживать в рассматриваемой квартире. Помимо информации о поднанимателе, требуется указать данные обо всех членах его семьи и иных лицах, которым предоставляется право пользоваться жилым помещением.
4. Установить размер платы и порядок расчётов. В данном подпункте также нужно указать, какая из сторон оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
5. Определить ответственность участников рассматриваемых правовых норм.
6. Установить порядок разрешения потенциальных споров.
7. Установить срок и действие заключаемого договора. При этом нужно учесть, что данный срок не может превышать 5 лет. Если же срок не оговаривается, то соглашение автоматически действует в течение 1 года.
8. Вписать иные условия соглашения, которые сформированы сторонами при заключении договора.
9. Указать реквизитные данные участников соглашения, а именно: серию и номер паспорта, место его выдачи и регистрации, а также контактный телефон.
10. Вписать ФИО и поставить подпись.

Скачать типовую форму договора можно тут.

Документ желательно составить в трёх экземплярах. Он вступит в силу с момента его регистрации в жилищно-эксплуатационной службе (ЖЭС). Однако если жилплощадь сдаётся на «сутки» или «часы», регистрация не требуется, поэтому договор считается заключённым с момента, который был нанимателем и жильцом.

Обе стороны должны соблюдать нормативы, которые прописаны в договоренности. В противном случае документ подлежит расторжению.

Прилагаемые документы

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно успешно заключить договор субаренды, для чего также потребуется собрать пакет из ряда документов. К ним относится:

• договор социального найма жилплощади;
• документы, которые удостоверяют личности всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади (если имеются несовершеннолетние, то потребуется приложить свидетельства о рождении);
• письменное согласие лиц, которые проживают в рассматриваемой жилплощади;
• бумаги, которые подтверждают право владения недвижимым имуществом.

Все документы должны быть представлены в оригинальном варианте. К тому же необходимо приложить по 2 ксерокопии каждого акта. Собранный пакет документов вместе с договором поднайма требуется представить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ (Многофункционального центра). Стоит учесть, что оформление договора будет невозможно без присутствия самого наймодателя.

Можно ли расторгнуть?

Когда договор лишается своей юридической силы или подлежит «искусственному» разрыву, устанавливается статьей 79 ЖК РФ. Прежде всего, ключевым основанием для этого является истечение действия договоренности. В этом случае третье лицо должно освободить помещение в течение 3-х дней и сдать его нанимателю в пригодном состоянии. Если же жилец отказывается выселяться, то наниматель может написать иск и обратиться в суд (ч. 5 ст. 79 ЖК).

Жилец обязуется таким же образом покинуть предоставленное ему помещение, если преждевременно исчерпалось право самого нанимателя на владение данным помещением, которое он ранее получил от собственника. К примеру, подобный сценарий вероятен в случае его смерти или выезда в другое место жительства. Дело в том, что вне зависимости от причины расторжения договора найма, поднаниматель лишается правых оснований занимать жилплощадь, которая была предметом субаренды.

Договор «разрывается» также по соглашению сторон или в случае нарушения установленных в нём условий. Так, наниматель может предупредить жильца об аннулировании имеющихся договоренностей в случае, если он безалаберно обращается с занимаемым помещением или регулярно нарушает покой соседей (ч. 4 ст. 79 ЖК). Прежде чем доводить ситуацию до точки невозврата, участники соглашения могут попытаться найти компромиссное решение.

Поднаниматель также имеет право в любое время расторгнуть договор и покинуть занимаемое помещение, если ранее он исправно исполнял свои обязанности и его действия не противоречат текущему соглашению.

Итак, наниматель имеет право заключить соглашение субаренды жилого помещения с поднанимателем, предварительно согласовав данный вопрос с собственником недвижимого имущества. Подобный договор устанавливает права и обязанности каждой стороны, а также действует на возмездной основе. В нём требуется оговорить сроки поднайма помещения, а если же этого не сделать, то договор будет автоматически действовать в течение одного года.

Источник