Что значит представитель собственника по доверенности

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица. Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца. На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново».

На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

• подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
• внесение аванса;
• подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
• получение денег;
• получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное. Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него. В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант. Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…». Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе. То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлин ность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку. В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1. Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2. Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ. При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка. Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3. Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4. Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями.

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем. Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник

Сдача квартиры по доверенности: всё, что надо знать

Сдача квартиры в аренду по доверенности может вызвать ряд вопросов как у собственника жилья, так и у арендатора. Рассказываем, как правильно оформить договор аренды по доверенности, как эта доверенность должна выглядеть, кто должен платить налоги и какие есть риски у сторон.

Если вы собственник, который хочет сдать квартиру по доверенности:

Если вы арендатор, который снимает квартиру по доверенности:

Можно ли сдавать квартиру по доверенности

Правила, разъясняющие, как законно сдать квартиру по доверенности, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Для начала нужно оформить саму доверенность. Согласно этому документу, собственник квартиры делегирует полномочия по сдаче квартиры другому лицу.

После оформления доверенности представитель владельца жилого помещения будет действовать в интересах последнего в рамках прописанных полномочий. В нашем случае доверенное лицо получает право заключить договор аренды.

В каких случаях можно сдать квартиру по доверенности от собственника

Аренда по доверенности встречается часто и имеет разные причины. Например, собственник живёт в другом городе или даже в другой стране, и ему удобно делегировать человеку «на месте» вопросы, касающиеся аренды жилого помещения. А может быть и так, собственник живёт в этом же городе, но просто не хочет тратить своё время.

Этот механизм удобен в случае затянувшейся болезни, инвалидности или других ситуаций, которые затрудняют владельцу помещения самостоятельное решение таких вопросов. Сюда подходят и другие ситуации: бабушка просит внука сдать её квартиру, пока сама живёт на даче, или бизнесмен уезжает в длительную командировку и нанимает агента для сдачи квартиры на время своего отсутствия.

Как сдать квартиру по доверенности от собственника

Для начала нужно определиться, на кого можно оформить доверенность на сдачу квартиры. Часто это бывают взрослые дети или родственники. Также есть специальные компании или частные агенты по недвижимости, которые за плату берут на себя организацию аренды. В полне обычное дело — аренда квартиры по доверенности через знакомого риелтора .

На самом деле, это может быть любой дееспособный совершеннолетний человек, которому доверяет владелец помещения. Ведь доверенное лицо будет действовать от имени собственника, показывать квартиру, договариваться об условиях и подписывать договор аренды.

Нужно ли заверять доверенность у нотариуса

Доверенность на сдачу квартиры может быть написана от руки либо напечатана в свободной форме, но заверить её всё равно придётся у нотариуса. Также можно полностью делегировать нотариусу оформление такого документа.

Тут важно учитывать, что сделки с недвижимостью нередко вызывают споры. Если договор аренды оформлен по доверенности, которая не была заверена у нотариуса, то сделка может быть признана недействительной в суде. Как правило, в нотариальных конторах есть стандартные шаблоны таких доверенностей: на месте нужно лишь проконсультироваться по поводу формулировок в документе, а также узнать о рисках и спорных ситуациях, которые могут возникнуть в зависимости от объëма будущих полномочий представителя.

Базовая информация, необходимая для составления доверенности на сдачу квартиры:

• паспортные данные доверителя и лица, на которое оформляется доверенность;
• информация о жилом помещении, на которое делегируются права;
• описание прав, которыми наделяет доверенность;
• срок, в течение которого доверенность действует, либо событие, после которого документ теряет свою силу;
• дата и подписи сторон.

Аренда квартиры по доверенности: особенности

Важно понять, что доверенность на право заключения договора аренды помещения наделяет лицо ограниченным кругом возможностей. Например, такой человек может демонстрировать жилое помещение и заключать договор аренды. Разрешение на действия доверенного лица всегда прописывается в доверенности.

Что надёжнее: сдача квартиры в аренду по генеральной доверенности или по разовой

В доверенности можно указать и другие полномочия, которыми собственник сочтёт необходимым наделить своего представителя. Например, если предусмотреть спорные ситуации в будущем, то можно в доверенности сразу прописать право представлять владельца помещения в суде. Также доверенное лицо может делать ремонт в жилом помещении или платить государственные пошлины и налоги.

В зависимости от полномочий, лучше оформить несколько разных видов доверенностей: разовую, специальную и генеральную.

• Разовая доверенность даёт право только на заключение договора аренды.
• Специальная доверенность включает в себя несколько прав для представителя собственника .
• Сдача квартиры по генеральной доверенности предполагает наделение дов еренного лица максимальным объëмом прав на жилое помещение.

При этом собственник может отозвать доверенность в любой момент. Также документ теряет силу в случае гибели владельца квартиры, его пропажи без вести или признания недееспособным.

• Разовая доверенность. Выдаётся для того, чтобы доверенное лицо могло заключить договор аренды и передать ключи арендаторам. После совершения сделки доверенность становится недействительной, представитель теряет все прописанные в ней права.
• Специальная доверенность. Такая доверенность расширяет круг возможностей доверенного лица. Например, он сможет запрашивать справки или получать документы по жилой недвижимости.
• Генеральная доверенность. Доверенное лицо получает весь спектр прав собственника, в том числе право на получение арендной платы и даже полномочия регистрационной деятельности.

На какой срок можно оформлять доверенность

Сроки определяет исключительно собственник, в зависимости от ситуации и долгосрочности планов. Также можно оформить доверенность, которая утратит силу после определённых действий. Например, после подписания арендного договора.

Источник