Мальта для всех!
Malta
Мальта
МальтаАналитика

Мальтийская аналитика

28.06.2008

Почему на Мальте так много ветхих жилых домов?
Реформа аренды жилья изменит это

На Мальте сложилась совершенно парадоксальная ситуация с арендой недвижимости: законы страны делят всех, кто снимает жилье или нежилое помещение, на две неравноправные категории. К первой относятся те съемщики, что подписали свой контракт после 1995 года, и с ними не происходит ничего необычного, так как их отношения с владельцами недвижимости подпадают под положения Гражданского Кодекса Мальты. А вот те, кому повезло снять квартиру до 1995 года, подпадают под особый закон – Главу 69 Свода законов Мальты. Это означает, что квартиросъемщики очень прочно защищены как от существенного повышения арендной платы, так и от исполнения обязательств по ремонту жилья или хотя бы поддержанию его в пристойном виде. Более того, та же Глава 69 делает фактических хозяев недвижимости совершенно бесправными: если непосредственный съемщик умирает, то владелец обязан продлить договор с любым членом его семьи, причем сумма арендной платы не может быть существенно изменена. Фактически мальтийские суды затоплены целым океаном дел на эту тему: собственники требуют повысить арендную плату хотя бы до 40% от ее рыночного уровня (который рассчитывается судом на основании цен на аренду жилых помещений по состоянию на 4 августа 1914 года, и это не опечатка), съемщики настаивают на своем праве десятилетиями снимать квартиру или дом за 15€ – 50€ в год (и это тоже не опечатка). Случаи, когда владельцу недвижимости удавалось разорвать контракт или выбить хоть какое-то повышение арендной платы, чрезвычайно редки.

В такой ситуации сотни старых домов и квартир, сданных в аренду до 1995 года по смешным средним ценам в 20 мальтийских лир (около 50€) в год, пребывают в весьма запущенном состоянии. Съемщики не желают ремонтировать и подновлять не принадлежащую им собственность, а владельцы, понятно, не хотят вкладывать в недвижимость средства, которые невозможно ни окупить, ни воспользоваться плодами этих вложений. При этом единственный способ для владельца жилого помещения разорвать контракт со съемщиком, согласно Главе 69, заключен в ситуации, если съемщик два раза подряд нарушит срок уплаты арендной платы (понятно, что с такими ценами на аренду это смешно); но даже и в этом случае окончательное решение принимает суд. Впрочем, еще одна лазейка для бедолаг, сдавших свое имущество в аренду до 1995 года, заключалась в возможности потребовать освобождения жилплощади для личного заселения, однако в этом случае требовалось подыскать съемщикам нечто не хуже и не дороже того, что было. И, уж конечно, не было речи о продаже такой собственности кому-то еще. Как ни странно, таких неравноправных арендных случаев на Мальте гораздо больше, чем обычных, где жильцы платят хозяевам приличные деньги – выгодные для съемщиков контракты продлеваются десятилетиями, так как владельцы по закону обязаны перезаключать арендные договоры с наследниками съемщика на тех же условиях.

Однако правительство, наконец, презентовало широкой публике так называемый "Белый Закон" – акт, призванный отрегулировать неравноправие в сфере аренды недвижимости с учетом интересов как владельцев жилья, заинтересованных в том, чтобы получать доход от сдачи в аренду своей недвижимости, так и квартиросъемщиков, не желающих ухудшения выгодных для них условий аренды. "Белый Закон" вступит в силу 1 января 2009 года, заявил премьер-министр Мальты Лоренс Гонци на специальной пресс-конференции. Переход на рыночные цены в сфере аренды будет постепенным. Так, минимальная стоимость аренды за любое жилье составит с 1 января 2009 года 185€ в год, и будет регулярно пересматриваться с учетом инфляции. Обязательства владельца дома в отношении ремонта теперь касаются только капитальных ремонтных работ (несущие конструкции, крыша), и владелец имеет право требовать покрытия 10% своих затрат от квартиросъемщика. Квартиросъемщик же обязан за свой счет чинить все остальное и делать косметический ремонт помещения. Условия договора аренды теперь могут быть единожды унаследованы не любыми наследниками съемщика, как это было раньше, а только его супругом и детьми, прожившими с ним не менее 5-ти лет непрерывно (или в возрасте до 5-ти лет). Если наследники умершего съемщика не подпадают под эти критерии, им придется платить рыночную стоимость за снимаемое помещение. Кроме того, при установлении арендной платы будут учитываться фактические доходы семьи съемщика – если они высоки, то платить придется больше. Кроме того, будут пересмотрены договоры ренты со старичками, снимающими квартиры за копейки, но фактически проживающими в домах престарелых – им придется либо перевести контракт на одного из своих детей, либо расторгнуть его. Что касается коммерческой недвижимости, арендуемой сейчас на условиях "до 1995 года", то она почти сразу поступает под покровительство законов рыночной экономики, и арендная плата будет индексироваться регулярно на основе фактической инфляции. Кроме того, все договоры по аренде такой недвижимости будут автоматически действительны только в течение 20-ти лет, начиная с 1 января 2009 года, и при условии, что стороны не пожелают их продлить. Что касается аренды дач и гаражей, то "Белый Акт" предусматривает либерализацию цен на их аренду уже через два года, так как в этом случае не существует социальных причин, требующих мягкого перехода к рыночным ценам, как это происходит в случае с квартирами и домами.

Вернуться к разделу "Аналитика"

Мальта



Rambler's Top100

© Мальта для всех 1998-2016
При перепечатке ссылайтесь на нас, пожалуйста!
RSS